摘要：自中央經(jīng)濟工作會議將“去庫存”確立為今年經(jīng)濟工作五大任務之一以來，各地去庫存措施頻出。但從目前情況看，效果并不理想，城市間分化趨勢繼續(xù)加劇，三四線城市存銷比仍高達30多個月，即這些城市現(xiàn)有的房子要賣完得30多個月。

三四線城市“去庫存”有多難？存銷比仍高達30多個月

“當前住宅市場步入結構性過剩時代，樓市分化趨勢加劇，一二線城市的樓市火熱爆發(fā)與去庫存的政策期待背離，而三四線市場依然深陷泥潭。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比增長3%。雖然投資增速回暖，但庫存再度增加。截至2月末，全國商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米。

從區(qū)域來看，中西部樓市去庫存速度慢于東部。上海易居研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，東中西部30個典型城市商品住宅成交面積分別為3507、1495和1138萬平方米，同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%，中西部城市成交量落后東部，西部城市出現(xiàn)負增長。

同策咨詢研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份三四線城市商品住宅累計存銷比為32.07個月，雖同比下降14%，但依舊遠超合理區(qū)間15個月，大部分三四線城市去庫存壓力仍大。上海易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份全國35個典型城市中，有12個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象，其中廣西北海、甘肅蘭州、安徽淮南和馬鞍山、山東煙臺和濟寧、廣東茂名等三四線城市存銷比普遍在20個月左右。以蘭州為例，截至2月底存銷比為20，比1月份18.2個月擴大了1.8個月。

供地過剩和需求不振并存，去庫存政策效果打折扣

面對巨量庫存，今年以來，中央和地方頻頻加施“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補貼作為去庫存的發(fā)力點。但目前來看，市場反應與政策初衷之間出現(xiàn)了背離，本就是庫存“重災區(qū)”的三四線城市因為土地供應過剩、產(chǎn)業(yè)基礎薄弱等原因，去庫存壓力更是有增無減。

福建三明市國信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理巫朝魁介紹，6年來，公司共開發(fā)了17萬平方米的樓盤，至今還有8萬多平方米的庫存。相關媒體在福鼎市看到，常住人口30萬左右的縣級市，在售樓盤近20個，一些樓盤從四五年前開盤至今去化不及一半。一樓盤置業(yè)顧問張清云說，“現(xiàn)在均價每平方米5000元左右，還可打九折。”在該市建設局總工程師江曉鳴看來，去化效果差強人意，除了需求不振、一些戶型不合理等原因外，還有就是前幾年供地過快過多，導致供需錯位。

中國指數(shù)研究院分析師劉雪瑞舉例說，河北唐山經(jīng)營性用地成交量在2013年達到最高峰，近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達3592萬平方米，而同期年均銷售面積僅263萬平方米，按照這一去化速度計算，近三年成交的地塊去化需要13年。

中原集團研究中心總監(jiān)劉淵認為，三四線城市一方面存在供應過剩，房屋和土地存量過高，另一方面受產(chǎn)業(yè)基礎薄弱等影響，人口增長慢甚至負增長，導致樓市供大于求。

“大城市的虹吸效應加劇，吸引了不少三四線城市及小城鎮(zhèn)人口，致使去庫存壓力進一步加劇。”南京大學城市科學研究院副院長胡小武認為，樓市供給側的問題只能通過自身調(diào)整完善來優(yōu)化。

沒有一蹴而就的“藥方”，“去庫存”是“持久戰(zhàn)”需長短結合

業(yè)內(nèi)專家在分析當前庫存形勢時表示，面對如此規(guī)模且有增無減的庫存，各地政府應有“持久戰(zhàn)”的準備，沒有一蹴而就的“藥方”，去庫存需長短結合，因城因時施策。

業(yè)內(nèi)人士認為，在當前樓市結構性過剩的大格局下，三四線城市去庫存應從供需兩端發(fā)力。短期看，在嚴控土地入市的同時，對庫存進行調(diào)整，開發(fā)多用途用房，增加適銷對路的產(chǎn)品等；長遠看，加快推動產(chǎn)城融合和戶籍制度改革，增加城市就業(yè)崗位，讓新市民享受平等的公共資源和服務……從根本上實現(xiàn)三四線樓市的良性循環(huán)。

具體講，在供給方面，庫存高企的三四線城市政府應加強政策協(xié)調(diào)性，限制土地供應，著重消化存量。目前湖南省已經(jīng)明確庫存去化周期超過36個月的地區(qū)，原則上停止新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批和供應等；福建省對庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過于求的市縣，暫停商業(yè)辦公用地供應。

在需求層面，業(yè)內(nèi)認為三四線城市政府可繼續(xù)在信貸、稅收等方面加大對潛在購房人的支持力度，如為三四線城市量身訂制一些政策，銀行監(jiān)管部門因城施策，靈活把握首套房貸的認定范圍，嘗試實行更低首付，對商品房改保障房制定明確的時間表和優(yōu)惠措施等。

化解三四線城市房地產(chǎn)庫存壓力，包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民將成為主力軍。為此，專家建議把農(nóng)民工、個體工商戶等納入公積金保障范圍。

相關媒體梳理發(fā)現(xiàn)，目前湖南、安徽等省已明確，將有穩(wěn)定就業(yè)的進城務工人員、城市個體工商戶、非全日制從業(yè)人員，以及其他靈活就業(yè)、從事自由職業(yè)的人員都納入住房公積金繳存范圍，河南、甘肅則明確要求，用工單位要將建立穩(wěn)定勞動關系的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。

從長遠來看，三四線城市還要在產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等方面下工夫，提升城市的包容力。專家指出，提高農(nóng)民工進城購房意愿，推進戶籍制度改革是關鍵。住房制度改革必須以滿足新市民需求為出發(fā)點，全面推進并完善居住證制度，讓農(nóng)民工和戶籍居民平等享受公共服務和基礎設施。