摘要：隨著5月1日營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的臨近，不少二手房購(gòu)房人開(kāi)始犯嘀咕：到底該趕在5月1日前趕緊過(guò)戶，還是之后再過(guò)戶，怎樣才更省錢(qián)？營(yíng)改增之后二手房交易稅費(fèi)是否會(huì)增加？買(mǎi)房子是不是應(yīng)該趕在5月1日前呢？

    據(jù)相關(guān)媒體走訪發(fā)現(xiàn)，此次改革，二手房交易增值稅與原有營(yíng)業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大。專家表示，此次“營(yíng)改增”涉及的二手房稅收問(wèn)題，總體來(lái)說(shuō)，稅負(fù)保持基本穩(wěn)定略有下降，購(gòu)房人保持一顆平常心正常辦理手續(xù)即可。營(yíng)改增之后二手房交易稅費(fèi)是否會(huì)增加？買(mǎi)房子是不是應(yīng)該趕在5月1日前？

    二手房交易稅收不增，不必急于過(guò)戶

    根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局3月24日對(duì)外公布的營(yíng)改增全面推行細(xì)則以及兩部門(mén)最新公布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策規(guī)定》，增值稅從稅率、征收標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)限等規(guī)定都是沿用了營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，唯一的一點(diǎn)不同是個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，北上廣深以外的地區(qū)是免收，而北上廣深地區(qū)是以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。“營(yíng)業(yè)稅是含稅價(jià)格，增值稅是不含稅價(jià)格，同樣的稅率，以不含稅價(jià)計(jì)算的話，稅款會(huì)略有下降。理論上，稅負(fù)是沒(méi)有增加的。”普華永道中國(guó)稅務(wù)及商務(wù)咨詢合伙人覃宇表示。

    舉例而言，過(guò)去個(gè)人出售未滿兩年的住宅，征收營(yíng)業(yè)稅5%。現(xiàn)在改為增值稅，還是5%。征收5%營(yíng)業(yè)稅時(shí)，如果房?jī)r(jià)是100萬(wàn)元，需繳納5萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅；現(xiàn)在如果房?jī)r(jià)還是100萬(wàn)元的話，應(yīng)繳納增值稅1000000÷（1+5%）×5%=47619元，少繳稅2400元左右。由此可見(jiàn)營(yíng)改增后稅負(fù)是減輕的，與決策層只減不增的大方向一致，個(gè)人出售不足2年房產(chǎn)的交易成本有所下降。

    覃宇還指出，二手房“營(yíng)改增”或?qū)⒃黾淤?gòu)房負(fù)擔(dān)，只不過(guò)是部分中介炒作的噱頭罷了，普通的老百姓對(duì)增值稅的相關(guān)政策不是那么清晰，所以比較容易被引導(dǎo)，在購(gòu)房時(shí)點(diǎn)上不是很理性。隨著購(gòu)買(mǎi)方的理性判斷回歸，不會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)的動(dòng)蕩或者價(jià)格的波動(dòng)。

    對(duì)于扎堆辦理的市民，有稅務(wù)部門(mén)工作人員也發(fā)出了提醒：“辦理個(gè)人住房過(guò)戶交易不必急在本月，符合條件的納稅人下月辦理房產(chǎn)過(guò)戶，相關(guān)政策會(huì)更優(yōu)惠。”營(yíng)業(yè)稅由地稅部門(mén)征收，增值稅由國(guó)稅部門(mén)征收，此次營(yíng)改增后，繳稅是不是要換地方？繳稅流程有沒(méi)有改變？

    二手房繳稅并無(wú)變化，延續(xù)優(yōu)惠政策

    稅收部門(mén)表示，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局等部門(mén)代為征收二手房交易、自然人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，保持征收機(jī)關(guān)不變、征收?qǐng)鏊�不變、征收流程不變�?/p>

    “也就是說(shuō)，交易流程不會(huì)改變，還是由地稅局征收。”有稅務(wù)部門(mén)內(nèi)部人士表示，營(yíng)改增后，個(gè)人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地稅部門(mén)來(lái)代征、代開(kāi)發(fā)票。“原來(lái)怎么申報(bào)的還是怎么申報(bào)，原來(lái)填什么表，在哪個(gè)地方辦，都基本維持不變。”

    總體來(lái)說(shuō)，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，此次“營(yíng)改增”試點(diǎn)后，二手房交易延續(xù)原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，稅率設(shè)計(jì)遵循了營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)不變的原則。

    新政出臺(tái)后值得注意的是：北京、上海、廣州、深圳以外地區(qū)的個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2 年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，證滿兩年的不再區(qū)分“普通住宅“和“非普通住宅”，統(tǒng)一執(zhí)行免征增值稅。也就意味著除廣州、深圳以外地區(qū)的廣東市民5月1日之后購(gòu)買(mǎi)那些證滿兩年、房屋建筑面積≥144平方米的非普通住宅時(shí)又省下一筆稅費(fèi)。

    業(yè)內(nèi)人士釋疑：一線土地競(jìng)爭(zhēng)加劇？市場(chǎng)因素更重要

    在公布的營(yíng)改增方案中，規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目扣除土地出讓金后的余額為銷(xiāo)售額。專家稱，扣除土地出讓金意味著房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅基減少，因此房企需要繳納的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅減少。也有分析認(rèn)為，土地成本可以抵扣，會(huì)為布局一線城市等土地成本較高的企業(yè)帶來(lái)更大機(jī)會(huì)，有可能持續(xù)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步加劇在一線城市土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

    對(duì)此，覃宇則表示：“市場(chǎng)可能比稅的因素更為重要。”其表示，因?yàn)橐痪�城市的地已經(jīng)很有限且價(jià)格較高，據(jù)其接觸的房地產(chǎn)客戶測(cè)算，一線的城市的毛利率并不一定最高，二、三線的毛利率可能反而會(huì)更高一些。所以，此舉并不一定會(huì)加劇開(kāi)發(fā)商對(duì)一線城市土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，更多取決于開(kāi)發(fā)商自身的商業(yè)方面的考慮。

    刺激商業(yè)地產(chǎn)？稅收僅是考慮一部分

    繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，無(wú)論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。

    分析稱，此舉會(huì)加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。如2016年一季度廣州一手寫(xiě)字樓的套均總價(jià)大約為500萬(wàn)元，假如企業(yè)5月1日后在廣州購(gòu)置500萬(wàn)元寫(xiě)字樓物業(yè)，按11%的增值稅稅率，其進(jìn)項(xiàng)稅總額=500/（1+11%）×11%=55萬(wàn)元，其中第一年可在銷(xiāo)項(xiàng)稅中抵扣60%即33萬(wàn)元，第二年可抵扣40%即22萬(wàn)元。從銷(xiāo)售角度看，相當(dāng)于5月1日后企業(yè)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，國(guó)家給予了10%的價(jià)格優(yōu)惠補(bǔ)貼。這在一定程度上為那些購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的企業(yè)省下不少費(fèi)用。

    分析認(rèn)為，新增不動(dòng)產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵(lì)企業(yè)投資、購(gòu)入并持有商業(yè)地產(chǎn)。“表面上看會(huì)是這樣。”覃宇表示，在實(shí)際的生活中，企業(yè)可能要考慮比較多的因素，如銷(xiāo)項(xiàng)的多少、生產(chǎn)規(guī)模等。固定資產(chǎn)投資是一個(gè)比較大的支出，如果分開(kāi)兩年去抵扣，雖然資金在支出之后，在一定程度上不用交銷(xiāo)項(xiàng)，但是企業(yè)的資金支出也有資金成本。那么企業(yè)資金的融資渠道、融資成本對(duì)銷(xiāo)項(xiàng)的現(xiàn)金流的節(jié)省會(huì)有多少好處，都是值得企業(yè)各方面來(lái)考慮的。“如一家人壽保險(xiǎn)公司，其營(yíng)業(yè)額很大但銷(xiāo)項(xiàng)比較少，在這種情況，如果要購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)，則不會(huì)獲得比較大的利益。”

    營(yíng)改增全面推開(kāi)后 預(yù)計(jì)全年減稅超5000億

    相關(guān)鏈接

    2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。

    營(yíng)改增后，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%的增值稅稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%的增值稅稅率。據(jù)測(cè)算，四大行業(yè)涉及的納稅人總數(shù)近1000萬(wàn)戶，是前期營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍，年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬(wàn)億元，占原營(yíng)業(yè)稅總收入的比例約80%。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，全國(guó)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人共計(jì)592萬(wàn)戶，其中一般納稅人113萬(wàn)戶，小規(guī)模納稅人479萬(wàn)戶，累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，其中，試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。營(yíng)改增全面推開(kāi)后，預(yù)計(jì)全年減稅將超過(guò)5000億元。

    國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在評(píng)價(jià)前期營(yíng)改增效果時(shí)表示，營(yíng)改增試點(diǎn)從制度上基本消除貨物和服務(wù)稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅的問(wèn)題，有效減輕企業(yè)稅負(fù)。從前期試點(diǎn)情況看，無(wú)論是試點(diǎn)納稅人還是原增值稅納稅人，都實(shí)現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅，這充分證明營(yíng)改增的制度框架體現(xiàn)了總體減稅的要求。