摘要：深圳樓市“3.25新政”后漲勢戛然而止，樓市正式步入減速軌道，豪宅、門面價格又創(chuàng)新高。“短炒客”難以找到契機，但購房門檻再次提高。
   
        深圳樓市今年在“3.25新政”后，連漲18個月的勢頭戛然而止，今年4月均價首跌2.4個百分點，但在國內(nèi)多個二線城市量價飆升、全國“地王”不斷涌現(xiàn)的背景下。跌了一個月后，深圳樓市在5月又重回上升軌道。不過，深圳中原地產(chǎn)市場研究中心表示，事實上，深圳樓市回升已乏力，二季度深圳房價持平，深圳樓市正式步入減速軌道。

        今年深圳樓市“3·25新政”加上“二手評估價上調(diào)”的組合拳效應(yīng)非常顯著，從某種意義上看，深圳購房的門檻再次提高。房價日漸脫離剛需購買力的深圳樓市已失去繼續(xù)上漲的動力，去年房價飆升中活躍的“短炒客”難再找到合適的時機，盡管信貸這只推手依然維持最寬松的狀態(tài)（截止6月底有幾家銀行出現(xiàn)88折利率），然而資已失去進入的必要條件。有行家分析，在其他條件不變的前提下，下半年深圳樓市很大可能維持緩行。

　　一、土地出讓減少七成，樓面價即暴漲三倍

　　今年上半年深圳全市土地招拍掛市場共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬平方米，在土地出讓面積較2015年減少近七成的同時，出讓金額僅減少16.4%。這直接導致上半年樓面價高達24024元/㎡，是2015年的近三倍。

　　事實上，深圳的房地產(chǎn)市場一直供不應(yīng)求，近幾年通過土地招拍掛出讓的土地也是逐年減少，現(xiàn)有的土地供應(yīng)更多地來自于舊改更新項目。2016上半年全市新增供應(yīng)中舊改面積占比高達57.1%，已經(jīng)成為了新增供應(yīng)的主要來源。

　　二、開發(fā)商現(xiàn)金流充裕，新房市場量價背離

　　2016年深圳樓市開局延續(xù)了去年市場的火爆，供應(yīng)成交均處于市場高位，緊接著在春節(jié)假期和“3·25新政”的影響下，市場熱度快速褪去，成交量大幅下滑，開發(fā)商推盤速度也逐漸放緩。很多項目在蓄客不足的情況下，一再推后入市時間或者改為順賣，傳統(tǒng)周期中的“紅五月”失約。

　　不過，由于大多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)金流充裕，而且資金成本較低，加之對后市較為樂觀，定價仍然堅挺。現(xiàn)階段市場處于客戶與開發(fā)商膠著博弈的狀態(tài)。值得注意的是，由于前期房價與成交量均被透支，而且客戶對價格敏感度較高。深圳中原預(yù)測，三季度新房作為市場風向標的作用將會繼續(xù)加強，市場全面回暖仍需較長時間。

        三、豪宅價格再創(chuàng)新高、“10萬+”項目急增

　　上半年的深圳樓市，以“3·25新政”為界一分為二，對比鮮明。就豪宅市場而言，雖受政策影響，二季度成交量不及一季度，但在新房成交量在新政后近乎“腰斬”的情況下，豪宅在新政后成交量僅下跌不到兩成。

　　然而，豪宅價格卻再創(chuàng)新高，特別是“10萬+”頂豪項目個數(shù)在今年上半年急速上升。深圳中原認為，如果說2015年是“豪宅元年”，那么2016年絕對是“頂豪元年”。

       四、二手成交瞬間“腰斬”、調(diào)整有限價格趨穩(wěn)定

　　受“3·25新政”及二手評估價上調(diào)的影響，深圳二手房成交量在3月創(chuàng)下歷史新高后瞬間“腰斬”，二季度開始市場實際成交量達到低谷，與一季度相比，成交量整體下降六成。加上對首付貸及眾籌的全面禁停，投資熱開始退潮，連續(xù)上漲了18個月的深圳房價終于在“3·25”新政之后開始出現(xiàn)回調(diào)。

　　但必須看到的是，此次調(diào)整的周期非常短暫，且調(diào)整的幅度幾乎不見，歸根結(jié)底，跟分化的全國房地產(chǎn)市場及全國范圍內(nèi)去庫存政策的大背景不無關(guān)系。分析人士指出，在市場政策面和貨幣面不變的情況下，深圳樓市下半年要再次上演2015年的“另類繁榮”已幾無可能，下半年走勢更應(yīng)回歸合理健康穩(wěn)定的狀態(tài)。