摘要：深圳樓市“3.25新政”后漲勢戛然而止，樓市正式步入減速軌道，豪宅、門面價格又創新高。“短炒客”難以找到契機，但購房門檻再次提高。
   
        深圳樓市今年在“3.25新政”后，連漲18個月的勢頭戛然而止，今年4月均價首跌2.4個百分點，但在國內多個二線城市量價飆升、全國“地王”不斷涌現的背景下。跌了一個月后，深圳樓市在5月又重回上升軌道。不過，深圳中原地產市場研究中心表示，事實上，深圳樓市回升已乏力，二季度深圳房價持平，深圳樓市正式步入減速軌道。

        今年深圳樓市“3·25新政”加上“二手評估價上調”的組合拳效應非常顯著，從某種意義上看，深圳購房的門檻再次提高。房價日漸脫離剛需購買力的深圳樓市已失去繼續上漲的動力，去年房價飆升中活躍的“短炒客”難再找到合適的時機，盡管信貸這只推手依然維持最寬松的狀態（截止6月底有幾家銀行出現88折利率），然而資已失去進入的必要條件。有行家分析，在其他條件不變的前提下，下半年深圳樓市很大可能維持緩行。

　　一、土地出讓減少七成，樓面價即暴漲三倍

　　今年上半年深圳全市土地招拍掛市場共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬平方米，在土地出讓面積較2015年減少近七成的同時，出讓金額僅減少16.4%。這直接導致上半年樓面價高達24024元/㎡，是2015年的近三倍。

　　事實上，深圳的房地產市場一直供不應求，近幾年通過土地招拍掛出讓的土地也是逐年減少，現有的土地供應更多地來自于舊改更新項目。2016上半年全市新增供應中舊改面積占比高達57.1%，已經成為了新增供應的主要來源。

　　二、開發商現金流充裕，新房市場量價背離

　　2016年深圳樓市開局延續了去年市場的火爆，供應成交均處于市場高位，緊接著在春節假期和“3·25新政”的影響下，市場熱度快速褪去，成交量大幅下滑，開發商推盤速度也逐漸放緩。很多項目在蓄客不足的情況下，一再推后入市時間或者改為順賣，傳統周期中的“紅五月”失約。

　　不過，由于大多數開發商現金流充裕，而且資金成本較低，加之對后市較為樂觀，定價仍然堅挺。現階段市場處于客戶與開發商膠著博弈的狀態。值得注意的是，由于前期房價與成交量均被透支，而且客戶對價格敏感度較高。深圳中原預測，三季度新房作為市場風向標的作用將會繼續加強，市場全面回暖仍需較長時間。

        三、豪宅價格再創新高、“10萬+”項目急增

　　上半年的深圳樓市，以“3·25新政”為界一分為二，對比鮮明。就豪宅市場而言，雖受政策影響，二季度成交量不及一季度，但在新房成交量在新政后近乎“腰斬”的情況下，豪宅在新政后成交量僅下跌不到兩成。

　　然而，豪宅價格卻再創新高，特別是“10萬+”頂豪項目個數在今年上半年急速上升。深圳中原認為，如果說2015年是“豪宅元年”，那么2016年絕對是“頂豪元年”。

       四、二手成交瞬間“腰斬”、調整有限價格趨穩定

　　受“3·25新政”及二手評估價上調的影響，深圳二手房成交量在3月創下歷史新高后瞬間“腰斬”，二季度開始市場實際成交量達到低谷，與一季度相比，成交量整體下降六成。加上對首付貸及眾籌的全面禁停，投資熱開始退潮，連續上漲了18個月的深圳房價終于在“3·25”新政之后開始出現回調。

　　但必須看到的是，此次調整的周期非常短暫，且調整的幅度幾乎不見，歸根結底，跟分化的全國房地產市場及全國范圍內去庫存政策的大背景不無關系。分析人士指出，在市場政策面和貨幣面不變的情況下，深圳樓市下半年要再次上演2015年的“另類繁榮”已幾無可能，下半年走勢更應回歸合理健康穩定的狀態。