摘要：據相關媒體統計顯示，在規模效應及拿地成本增加背景下，房地產企業的利潤率持續走低。出現增收不增利現象，25家房企凈利潤下滑，萬科綠地負債率超80%。

       2016年接近尾聲。在這一年，房地產市場再度上演樓市地市銷售火爆的盛世行情。此波行情下，品牌房企前三季度的簽約面積及銷售金額大多已完成年度目標的80%，更有多家企業已完成全年目標。然而，在光鮮的業績掩蓋下，其財務報表數字卻并沒那么好看。

       相關媒體統計發現，在規模效應及拿地成本增加背景下，房地產企業的利潤率持續走低。2016年前三季度，內地房企平均利潤率跌至7.8%；2016年上半年，這一凈利潤率為8.15%；即使在成交相對低迷的2015年同期房企利潤率也有10.1%。在A股125家上市房企中，前三季度凈利潤同比下滑的房企達44家，占比超過3成。而虧損房企有20家，且大部分已連續多年虧損，2016年三季度末虧損程度進一步嚴重化，如嘉凱城、天津松江、云南城投等企業。

       與此同時，“不惜一切代價高價拿地”的行為，使得房企負債額不斷上升。據中國房地產報記者統計，2016年三季度末A股127家上市房企總負債額達到4.48萬億元，創歷史新高，平均資產負債率達到77.59%。負債率超過80%的房企有29家，其中甚至包括萬科、綠地控股這樣的銷售千億級房企。

       而2016年在金融市場和土地市場上表現搶眼的泛海控股和信達地產，則面臨負債率居高不下、凈現金流為負的境地。截至三季度末，泛海控股凈現金流為-36.58億元；信達地產凈現金流為-9.94億元，扣除非經常性損益后的凈利潤為-4820萬元。

       業內人士分析，隨著銀行對于風險控制的加強以及房企融資渠道的收緊，高價土地將成為地產商生存發展的最大風險要素。

       增收不增利25家房企凈利潤下滑

       相比銷售額的大幅上漲，房企凈利潤增長情況卻普遍稍遜，房企增收不增利的現象愈發明顯。相關媒體通過對A股127家上市房企三季報統計發現，前三季度主營收入同比增長的企業有93家，34家企業主營收入同比下降；而凈利潤同比增長的企業只有83家，也就是說至少有10家企業是增收不增利的情況。

       虧損上市房企有20家。前五名虧損最嚴重的房企分別是嘉凱城（虧損12.49億元）、天津松江（虧損5.3億元）、云南城投（虧損4.93億元）、陽光股份（虧損3.36億元）、天房發展（虧損2.7億元）。

       事實上，嘉凱城自2015年以來就持續虧損，且虧損程度并未隨著2016年房地產市場銷售的好轉而有所緩解。其在2015年三季度末虧損5.86億元，今年上半年虧損9.52億元，三季度末虧損額增加到12.49億元。資產負債率從去年三季度末的85.64%，增加到今年三季度末的94.6%。

       據嘉凱城三季報披露，公司前三季度虧損擴大的原因為，本期結轉的房地產項目毛利較低，不足以覆蓋當期費用。公司此前公告稱，恒大地產集團成為公司控股股東，目前公司正全面加強內部管理，提升業務管控能力，將減虧增效作為公司的目標。

       天津松江和云南城投也是連年業績虧損的典型。天津松江的虧損額度由2015年三季度末的4.76億元，增加到今年三季末5.3億元，資產負債率也從84.35%提升至90.39%。

       而云南城投三季度末營業收入31.03億元，同比增長524.79%;歸屬上市公司股東的凈利潤則為-4.93億元，同比下降87.43%。扣除非經常性損益后的凈利潤更是虧損5.4億元，創下該房企業績虧損歷史新高。資產負債率從去年三季度末的88.52%增加到今年三季度末的89.67%。云南城投公告披露，第三季度營業收入大幅增長是由于“藝術家園”“劉南村”等前期預售物業結轉所致。

       除虧損房企，還有25家上市房企凈利潤出現嚴重下滑。利潤下滑最嚴重的房企是海德股份，三季度末實現凈利潤162.19萬元，同比下滑88.81%。第二位的中糧地產三季度末實現凈利潤7672.45萬元，同比下滑85.7%。排在其后的房企分別是中國武夷、中洲控股、中弘股份、棲霞建設、中體產業、深振業A、格力地產，凈利潤分別同比下滑82.25%、80.16%、74.02%、69.67%、59.11%、58.64%、55.99%。

       凈利潤下滑名單中，也包括陽光城、城投控股、首開股份、金融街、北京城建等知名房企。今年三季度末，陽光城實現凈利潤3.63億元，同比下滑45.64%;資產負債率卻高達84.66%。而城投控股三季度末實現主營業務收入同比增長113.33%，凈利潤卻同比下滑39.09%。同樣，首開股份三季度末主營收入同比增長51.1%，凈利潤則同比下降22.41%。

       分析人士認為，地價高企占侵蝕利潤，是房企凈利潤下滑主要原因，亦因此，房企的風險越來越大。

       行業資產負債率攀升萬科、綠地負債率超80%

       上市房企普遍采用高杠桿、高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企資產負債率風險攀上新高。

       相關媒體對127家上市房企統計發現，三季度末上市房企總負債額達到4.48萬億元，同比增長幅度約23%。房地產行業平均資產負債率達到77.59%。在127家上市房企中，有29家資產負債率超過80%紅線。

       資產負債率最高的房企是*ST珠江，高達116.88%，比去年同期增加了8.6個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為131.18%，同比增加了21.15個百分點。嘉凱城資產負債率為94.6%，同比增加9個百分點。魯商置業資產負債率為94%，同比增長近2個百分點。京投發展資產負債率為90.68%;天津松江資產負債率為90.39%。

       除中小房企，大型房企的資產負債率也在攀升。萬科、綠地、保利、華夏幸福5家上市房企負債均超過2000億元，分別為6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。截至2016年9月底，萬科資產負債率為81.01%，比去年同期增加2.2個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為67.62%，比去年同期增加3.3個百分點；綠地控股資產負債率為88.8%，比去年同期增加0.94個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為84.94%，比去年同期增加0.5個百分點；華夏幸福資產負債率亦高達84.99%。

       一般而言，資產負債率衡量的是企業長期的償債壓力。而從短期償債壓力指標流動比率、速動比率、現金比率來看，企業短期償債壓力亦不小。流動比率，是流動資產與流動負債的比率，表明企業每一元流動負債有多少流動資產作為償還保證。國際上通常認為，流動比率下限為1，而流動比率等于2時較為適當。速動比率，是企業速動資產與流動負債的比率，相對流動比率而言，扣除了一些流動性非常差的資產，非常苛刻地反映了一個單位能夠立即還債的能力和水平。速動比率等于1時較為適當；小于1，表明企業面臨很大的償債風險。現金比率，是企業一定時期的經營現金凈流量同流動負債的比率，一般該指標大于1，表示企業流動負債的償還有可靠保證。

       若以國際通常標準衡量，29家資產負債率超過80%的企業，幾乎全部存在償債隱憂。即便如千億級房企綠地控股，其速動比率僅0.49%，現金比率僅17.23%;萬科的速動比率僅0.39%，現金比率13.59%。指標均在安全值以下。

       ST珠江的償債壓力顯然更嚴重。其流動比率0.63%，速動比率0.3%，現金比率僅6.99%，再加上其連年業績虧損的現狀，風險已然很高。

       現金流堪憂50家房企經營現金流為負

       受益于寬松的貨幣環境，上市房企在2016年資金壓力大大釋放。但仍有部分房企三季度末的凈現金流為負值。

       凈現金流情況最差的房企是泛海控股，三季度末，經營現金流-123.07億元、投資現金流-71.95億元，籌資現金流157.52億元，凈現金流-36.58億元。頻搶地王的信達地產，凈現金流情況亦不佳。信達地產三季度末經營現金流-48.94億元，投資現金流-2.09億元，籌資現金流41.09億元，凈現金流-9.94億元。

       在現金流指標中，經營現金流，衡量的是企業獲取現金流量能力、償還能力和支付能力。如果現金流小于零，則意味著經營中存在“入不敷出”的問題，那時企業必須通過再融資或占用本應投資的長期資金來維持流動資金需求，限制了企業的發展能力。

       在127家上市房企中，有50家房企經營現金流為負值。如泰禾集團（經營性現金流-173.03億元）、榮盛發展（-76.02億元）、綠地控股（-60.7億元）、首開股份（-54.28億元）、招商蛇口（-45.76億元）、魯商置業（-42.39億元）、陽光城（-37.83億元）等。

       值得注意的是，大量房企雖然經營性現金流負增長，但融資環境的低廉和便利，使得其籌資現金流大增，凈現金流表現“充裕”。如榮盛發展經營現金流-76.02億元，投資現金流-13.88億元，而籌資現金流112.59億元，使得其凈現金流22.69億元；泰禾集團經營現金流-173.03億元，投資現金流-37.48億元，而籌資現金流245.35億元，凈現金流34.85億元；陽光城經營現金流-37.83億元，投資現金流-74.24億元，而籌資現金流177.47億元，從而凈現金流65.39億元。

       而一個問題是，由于樓市的過度火爆，使得監管趨嚴，融資市場正迅速由增杠桿回到降杠桿通道中，未來會有更多企業被限制或調減發債額度。習慣了依靠籌資來粉飾現金流財務數據的房企們，將如何在融資渠道勒緊后應對高負債和高地價，將是一個考驗。

       對此，中信證券的研報分析認為，若房企發債標準收緊，受沖擊最大的是近期拿下地王的中小型房企，當融資渠道受到更嚴苛監管后，這些房企未來的資金周轉會對房價上漲高度依賴。一旦市場發生波動，一些中小房企可能會出現項目操作無法覆蓋成本的情況，甚至導致資金流斷裂、債務違約風險增大。