摘要：據(jù)相關媒體統(tǒng)計顯示，在規(guī)模效應及拿地成本增加背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率持續(xù)走低。出現(xiàn)增收不增利現(xiàn)象，25家房企凈利潤下滑，萬科綠地負債率超80%。

       2016年接近尾聲。在這一年，房地產(chǎn)市場再度上演樓市地市銷售火爆的盛世行情。此波行情下，品牌房企前三季度的簽約面積及銷售金額大多已完成年度目標的80%，更有多家企業(yè)已完成全年目標。然而，在光鮮的業(yè)績掩蓋下，其財務報表數(shù)字卻并沒那么好看。

       相關媒體統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在規(guī)模效應及拿地成本增加背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率持續(xù)走低。2016年前三季度，內(nèi)地房企平均利潤率跌至7.8%；2016年上半年，這一凈利潤率為8.15%；即使在成交相對低迷的2015年同期房企利潤率也有10.1%。在A股125家上市房企中，前三季度凈利潤同比下滑的房企達44家，占比超過3成。而虧損房企有20家，且大部分已連續(xù)多年虧損，2016年三季度末虧損程度進一步嚴重化，如嘉凱城、天津松江、云南城投等企業(yè)。

       與此同時，“不惜一切代價高價拿地”的行為，使得房企負債額不斷上升。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，2016年三季度末A股127家上市房企總負債額達到4.48萬億元，創(chuàng)歷史新高，平均資產(chǎn)負債率達到77.59%。負債率超過80%的房企有29家，其中甚至包括萬科、綠地控股這樣的銷售千億級房企。

       而2016年在金融市場和土地市場上表現(xiàn)搶眼的泛�？毓珊托胚_地產(chǎn)，則面臨負債率居高不下、凈現(xiàn)金流為負的境地。截至三季度末，泛�？毓蓛衄F(xiàn)金流為-36.58億元；信達地產(chǎn)凈現(xiàn)金流為-9.94億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-4820萬元。

       業(yè)內(nèi)人士分析，隨著銀行對于風險控制的加強以及房企融資渠道的收緊，高價土地將成為地產(chǎn)商生存發(fā)展的最大風險要素。

       增收不增利25家房企凈利潤下滑

       相比銷售額的大幅上漲，房企凈利潤增長情況卻普遍稍遜，房企增收不增利的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。相關媒體通過對A股127家上市房企三季報統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，前三季度主營收入同比增長的企業(yè)有93家，34家企業(yè)主營收入同比下降；而凈利潤同比增長的企業(yè)只有83家，也就是說至少有10家企業(yè)是增收不增利的情況。

       虧損上市房企有20家。前五名虧損最嚴重的房企分別是嘉凱城（虧損12.49億元）、天津松江（虧損5.3億元）、云南城投（虧損4.93億元）、陽光股份（虧損3.36億元）、天房發(fā)展（虧損2.7億元）。

       事實上，嘉凱城自2015年以來就持續(xù)虧損，且虧損程度并未隨著2016年房地產(chǎn)市場銷售的好轉(zhuǎn)而有所緩解。其在2015年三季度末虧損5.86億元，今年上半年虧損9.52億元，三季度末虧損額增加到12.49億元。資產(chǎn)負債率從去年三季度末的85.64%，增加到今年三季度末的94.6%。

       據(jù)嘉凱城三季報披露，公司前三季度虧損擴大的原因為，本期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)項目毛利較低，不足以覆蓋當期費用。公司此前公告稱，恒大地產(chǎn)集團成為公司控股股東，目前公司正全面加強內(nèi)部管理，提升業(yè)務管控能力，將減虧增效作為公司的目標。

       天津松江和云南城投也是連年業(yè)績虧損的典型。天津松江的虧損額度由2015年三季度末的4.76億元，增加到今年三季末5.3億元，資產(chǎn)負債率也從84.35%提升至90.39%。

       而云南城投三季度末營業(yè)收入31.03億元，同比增長524.79%;歸屬上市公司股東的凈利潤則為-4.93億元，同比下降87.43%。扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤更是虧損5.4億元，創(chuàng)下該房企業(yè)績虧損歷史新高。資產(chǎn)負債率從去年三季度末的88.52%增加到今年三季度末的89.67%。云南城投公告披露，第三季度營業(yè)收入大幅增長是由于“藝術家園”“劉南村”等前期預售物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)所致。

       除虧損房企，還有25家上市房企凈利潤出現(xiàn)嚴重下滑。利潤下滑最嚴重的房企是海德股份，三季度末實現(xiàn)凈利潤162.19萬元，同比下滑88.81%。第二位的中糧地產(chǎn)三季度末實現(xiàn)凈利潤7672.45萬元，同比下滑85.7%。排在其后的房企分別是中國武夷、中洲控股、中弘股份、棲霞建設、中體產(chǎn)業(yè)、深振業(yè)A、格力地產(chǎn)，凈利潤分別同比下滑82.25%、80.16%、74.02%、69.67%、59.11%、58.64%、55.99%。

       凈利潤下滑名單中，也包括陽光城、城投控股、首開股份、金融街、北京城建等知名房企。今年三季度末，陽光城實現(xiàn)凈利潤3.63億元，同比下滑45.64%;資產(chǎn)負債率卻高達84.66%。而城投控股三季度末實現(xiàn)主營業(yè)務收入同比增長113.33%，凈利潤卻同比下滑39.09%。同樣，首開股份三季度末主營收入同比增長51.1%，凈利潤則同比下降22.41%。

       分析人士認為，地價高企占侵蝕利潤，是房企凈利潤下滑主要原因，亦因此，房企的風險越來越大。

       行業(yè)資產(chǎn)負債率攀升萬科、綠地負債率超80%

       上市房企普遍采用高杠桿、高資金成本驅(qū)動的以債養(yǎng)債模式，致使部分房企資產(chǎn)負債率風險攀上新高。

       相關媒體對127家上市房企統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，三季度末上市房企總負債額達到4.48萬億元，同比增長幅度約23%。房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負債率達到77.59%。在127家上市房企中，有29家資產(chǎn)負債率超過80%紅線。

       資產(chǎn)負債率最高的房企是*ST珠江，高達116.88%，比去年同期增加了8.6個百分點，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為131.18%，同比增加了21.15個百分點。嘉凱城資產(chǎn)負債率為94.6%，同比增加9個百分點。魯商置業(yè)資產(chǎn)負債率為94%，同比增長近2個百分點。京投發(fā)展資產(chǎn)負債率為90.68%;天津松江資產(chǎn)負債率為90.39%。

       除中小房企，大型房企的資產(chǎn)負債率也在攀升。萬科、綠地、保利、華夏幸福5家上市房企負債均超過2000億元，分別為6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。截至2016年9月底，萬科資產(chǎn)負債率為81.01%，比去年同期增加2.2個百分點，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為67.62%，比去年同期增加3.3個百分點；綠地控股資產(chǎn)負債率為88.8%，比去年同期增加0.94個百分點，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為84.94%，比去年同期增加0.5個百分點；華夏幸福資產(chǎn)負債率亦高達84.99%。

       一般而言，資產(chǎn)負債率衡量的是企業(yè)長期的償債壓力。而從短期償債壓力指標流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率來看，企業(yè)短期償債壓力亦不小。流動比率，是流動資產(chǎn)與流動負債的比率，表明企業(yè)每一元流動負債有多少流動資產(chǎn)作為償還保證。國際上通常認為，流動比率下限為1，而流動比率等于2時較為適當。速動比率，是企業(yè)速動資產(chǎn)與流動負債的比率，相對流動比率而言，扣除了一些流動性非常差的資產(chǎn)，非常苛刻地反映了一個單位能夠立即還債的能力和水平。速動比率等于1時較為適當；小于1，表明企業(yè)面臨很大的償債風險�，F(xiàn)金比率，是企業(yè)一定時期的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量同流動負債的比率，一般該指標大于1，表示企業(yè)流動負債的償還有可靠保證。

       若以國際通常標準衡量，29家資產(chǎn)負債率超過80%的企業(yè)，幾乎全部存在償債隱憂。即便如千億級房企綠地控股，其速動比率僅0.49%，現(xiàn)金比率僅17.23%;萬科的速動比率僅0.39%，現(xiàn)金比率13.59%。指標均在安全值以下。

       ST珠江的償債壓力顯然更嚴重。其流動比率0.63%，速動比率0.3%，現(xiàn)金比率僅6.99%，再加上其連年業(yè)績虧損的現(xiàn)狀，風險已然很高。

       現(xiàn)金流堪憂50家房企經(jīng)營現(xiàn)金流為負

       受益于寬松的貨幣環(huán)境，上市房企在2016年資金壓力大大釋放。但仍有部分房企三季度末的凈現(xiàn)金流為負值。

       凈現(xiàn)金流情況最差的房企是泛海控股，三季度末，經(jīng)營現(xiàn)金流-123.07億元、投資現(xiàn)金流-71.95億元，籌資現(xiàn)金流157.52億元，凈現(xiàn)金流-36.58億元。頻搶地王的信達地產(chǎn)，凈現(xiàn)金流情況亦不佳。信達地產(chǎn)三季度末經(jīng)營現(xiàn)金流-48.94億元，投資現(xiàn)金流-2.09億元，籌資現(xiàn)金流41.09億元，凈現(xiàn)金流-9.94億元。

       在現(xiàn)金流指標中，經(jīng)營現(xiàn)金流，衡量的是企業(yè)獲取現(xiàn)金流量能力、償還能力和支付能力。如果現(xiàn)金流小于零，則意味著經(jīng)營中存在“入不敷出”的問題，那時企業(yè)必須通過再融資或占用本應投資的長期資金來維持流動資金需求，限制了企業(yè)的發(fā)展能力。

       在127家上市房企中，有50家房企經(jīng)營現(xiàn)金流為負值。如泰禾集團（經(jīng)營性現(xiàn)金流-173.03億元）、榮盛發(fā)展（-76.02億元）、綠地控股（-60.7億元）、首開股份（-54.28億元）、招商蛇口（-45.76億元）、魯商置業(yè)（-42.39億元）、陽光城（-37.83億元）等。

       值得注意的是，大量房企雖然經(jīng)營性現(xiàn)金流負增長，但融資環(huán)境的低廉和便利，使得其籌資現(xiàn)金流大增，凈現(xiàn)金流表現(xiàn)“充裕”。如榮盛發(fā)展經(jīng)營現(xiàn)金流-76.02億元，投資現(xiàn)金流-13.88億元，而籌資現(xiàn)金流112.59億元，使得其凈現(xiàn)金流22.69億元；泰禾集團經(jīng)營現(xiàn)金流-173.03億元，投資現(xiàn)金流-37.48億元，而籌資現(xiàn)金流245.35億元，凈現(xiàn)金流34.85億元；陽光城經(jīng)營現(xiàn)金流-37.83億元，投資現(xiàn)金流-74.24億元，而籌資現(xiàn)金流177.47億元，從而凈現(xiàn)金流65.39億元。

       而一個問題是，由于樓市的過度火爆，使得監(jiān)管趨嚴，融資市場正迅速由增杠桿回到降杠桿通道中，未來會有更多企業(yè)被限制或調(diào)減發(fā)債額度。習慣了依靠籌資來粉飾現(xiàn)金流財務數(shù)據(jù)的房企們，將如何在融資渠道勒緊后應對高負債和高地價，將是一個考驗。

       對此，中信證券的研報分析認為，若房企發(fā)債標準收緊，受沖擊最大的是近期拿下地王的中小型房企，當融資渠道受到更嚴苛監(jiān)管后，這些房企未來的資金周轉(zhuǎn)會對房價上漲高度依賴。一旦市場發(fā)生波動，一些中小房企可能會出現(xiàn)項目操作無法覆蓋成本的情況，甚至導致資金流斷裂、債務違約風險增大。