摘要：2016年，中國的房地產市場經歷了“冰火兩重天”： 一邊是不少中小城市大量商品房賣不出去，需要去庫存；另一邊是北京、上海等一線城市住房銷售火爆，甚至出現買房子就像買白菜的怪現象。而各地在10月前后出臺的限購、限貸等調控政策效果明顯，讓火熱的房地產市場快速降溫，房地產市場也從前三季度的火力大爆發到四季度漸趨平靜。

       在關鍵時點上，中央為2017年的房地產市場明確定調。12月14日至16日在北京舉行的中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。那么，長效發展機制和短期調控兩者是什么關系？2017年房地產市場會否再現2016年的火爆？我們該如何看待本輪樓市調控？ 12月11日，相關媒體采訪了作為1998年房改方案起草人之一的全國房地產商會主席顧云昌，請他就當前的樓市解疑釋惑。

       2017年房價總體上穩中下行、增幅放緩

       相關媒體：2016年一線與一些熱點二線城市的樓市就像突然坐上“火箭”，價格的快速上漲讓很多人始料未及。您怎么看待2016年部分城市樓市的瘋狂表現？

       顧云昌：2016年的房地產市場出現了“雙泡沫”。一個是一二線城市出現的價格泡沫、資產泡沫；一個是三四線城市出現的庫存數量泡沫，即房子賣不掉。因此，國家有針對性地推出了“因城施策、一城一策”的調控方針，從不同的兩個方面發力，一方面針對一二線城市房價上漲過快，控制房價；另一方面針對三四線城市實施去庫存政策。調控時用“兩只手”進行調控，一只是無形的手，一只是有形的手。無形的手是市場調節，有形的手是行政手段，包括限購限貸等調控政策。

       2016年北京、上海、深圳等大城市的購房盛況已經達到歷史最高峰。2016年1至11月，全國的銷售面積已經超過了13億平方米，銷售額超過10萬億元，已經超過上一個歷史高峰2013年全年的數額，肯定會創造歷史新高。

       相關媒體：關于2017年的房價走勢，目前有兩種聲音，一種聲音認為2017年的房價仍然會上漲；還有一種聲音認為，在國家的調控措施下房價不會繼續上漲。您怎么看？

       顧云昌： 房地產市場有一個明顯的 “周期規律”，即3年左右一個周期。2013年是房價的高漲期，2014年是房價的下行期，2016年又迎來一個高漲期，正好是3年時間。我認為2017年的房地產市場不可能再像2016年那樣瘋狂，因為一二線城市先后出臺了限購、限貸甚至限價等手段，控制房價和交易量的快速上升。其實，房價的漲或不漲，因城而異。三四線城市在去庫存，不是去杠桿，還在加杠桿，比如政府采取補貼方式鼓勵大家買房。其實這些地方的房價本來沒什么泡沫，去庫存之后房價出現回升，是正常的、合理的。總體來說，2017年無論是交易量還是房價，有的城市會穩中下行、增幅下降，有的城市還會出現穩中有降的情形。

       “土地制度改革是房地產市場長效機制最重要的部分”

       相關媒體：今年進行的房地產調控，抑制了一些需求。因此有觀點認為房地產調控一直是在走抑制需求的老路。您認同這個觀點嗎？

       顧云昌：房地產調控是針對需求側的，市場冷的時候要刺激需求，比如去庫存；市場太熱的時候要遏制需求。抑制需求側的調控是短效的，而調控本身就是短效機制。改革則針對供給側，同時也是一個長效機制建立的過程。中央經濟工作會議提出建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。這是房地產供給側改革很重要的一個方面。過去的樓市調控政策，以限購、限貸甚至限價為主，更多針對樓市短期需求。但是我們也不能只講長效機制，短效機制也要使用，畢竟調控永遠在路上，而改革任重而道遠。

       相關媒體：根據以往的經驗，房價在每一次調控之后都會出現反彈，房價如何避免進入一個“越調越高”的怪圈？

       顧云昌：“越調越高”的表述過分了些，在增發那么多貨幣的情況下，房價能不高嗎？關鍵是房價上漲的速度、發行的貨幣量和我們的經濟發展水平是否相適應，要看調控政策出臺的時間、調控的手段是否合適，否則會適得其反，比如過度的壓制會出現強烈的反彈，“一刀切”的調控不能夠對癥下藥。

       相關媒體：如何看待今年進行的房地產調控？這次調控后，房價哪一年又會出現反彈？

       顧云昌：房地產市場是3年一個周期，我估計2019年房地產價格又會上升。豬肉價格有周期性，房地產價格也有周期性，這是市場規律，是不可逆的。所以我們的改革要按照市場規律來做。其實，房地產的問題主要不是房地產自身的問題，而是由于現在的財政政策、貨幣政策、城鎮化、土地錯配等因素形成的問題。例如，貨幣增發政策，M2增速和大城市的房價增長速度是一致的，中小城市房價增長速度則低于M2增速，這是由于各個城市的住房供求關系不同而造成的結果，供大于求的城市，房價就漲得慢，而供不應求的城市，房價就漲得快。

       相關媒體：在您看來，目前我國房地產存在的根本問題是什么？

       顧云昌：目前我國房地產存在的問題是供給側的問題，也就是供給側方面的土地供需錯位。土地制度改革是房地產市場長效機制最重要的部分，當然還有稅收體制、金融體制改革，但是最重要的問題是土地制度的問題。2008年以來，在我國的城鎮化建設中，土地的城鎮化和人口的城鎮化出現了扭曲，土地城鎮化使大量中小城市周圍的農田變成了城市建設用地，而人口城鎮化使大量的人口從農村來到中小城市，走向現代化大城市，也就是土地的供應和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市沒有更多的土地供應甚至是無地供應，但人還在流入，土地供給側結構性改革是房地產市場健康發展的一個主要方面。

       出臺房地產稅對房價影響有限

       相關媒體：有一種觀點認為我國房地產對經濟的貢獻度并不算高。以美國為例，美國次貸危機后，房地產對經濟的貢獻度為12%以上，而我國只有8%。因此，城鎮化的持續推進必須要繼續發揮房地產的引擎作用。您認同這個說法嗎？

       顧云昌：城鎮化離不開房地產。一方面，城鎮化推動了房地產的發展，反過來，房地產的發展又進一步促使城鎮化向前邁進。因此，要客觀看待房地產業的發展對國民經濟的貢獻、對城市建設的貢獻和對老百姓居住條件改善的貢獻。但是，房地產本身確實存在許多問題，主要出在供給側的土地制度問題上，以及金融和稅收問題上。

       關于房地產對我國經濟的貢獻度只有8%，我認為這個數據相比美國較低主要是因為兩國統計口徑不一樣。美國計算GDP是從消費端算起，而我國是從投資端算起。GDP的算法不一樣，導致我國跟美國沒有可比性。我國70%的房子還在建，新房還在投資，而美國新房只占總量的10%左右。中國增量那么大，房地產對經濟的貢獻絕對不會比美國低，應該比12%高。

       相關媒體：像北京、上海等一線城市，如果未來出臺房地產稅，會不會影響房價？

       顧云昌：房地產稅對房價的影響不是沒有，但影響不大，靠房地產稅來打壓房價是不切實際的。美國的房地產稅多不多？但是房價照樣漲。世界上有哪個國家收了房地產稅后，房價下降了？上海、重慶早就試點房地產稅了，對房價有影響嗎？現在我國房地產稅的稅基還沒有確定，就來評價房地產稅對市場的影響，未免太空泛。我認為房地產稅主要是用來調節住房需求，主要目的是為了國家的稅收體制改革，或者說是為了健全房地產的稅收體制，保證國家財政收入。