摘要：近期，地方兩會陸續(xù)召開。從各地的政府工作報(bào)告看，樓市調(diào)控是2017年的工作重點(diǎn)。熱點(diǎn)城市以擠泡沫為主，而庫存較大的城市仍以去庫存為主。業(yè)內(nèi)人士表示，“促穩(wěn)”（促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展）成今年樓市關(guān)鍵詞，但熱點(diǎn)城市和高庫存城市政策基調(diào)差異較大，因城施策、有保有壓是總體特征。

       調(diào)控以穩(wěn)為主

       2016年部分地區(qū)樓市表現(xiàn)搶眼，在購房者“買漲不買跌”購房心態(tài)下，熱點(diǎn)城市房價(jià)像坐“過山車”。同時(shí)，部分城市因房價(jià)上漲過快，存在不少潛在風(fēng)險(xiǎn)。

       中國人民銀行最新發(fā)布的《2016年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，去年12月末，個(gè)人購房貸款余額為19.14萬億元，同比增長35%；全年增加4.96萬億元，同比多增2.31萬億元。

       熱點(diǎn)城市樓市擠泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)料成為重點(diǎn)，這在今年部分省市政府工作報(bào)告中也得以體現(xiàn)。福建省政府工作報(bào)告指出，堅(jiān)決完成年度化解過剩產(chǎn)能任務(wù)。堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，嚴(yán)控福州、廈門房價(jià)上漲，化解三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。

       河北省強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，拓需求與控供給兩手發(fā)力，分類調(diào)控、因城因地施策。對于包含杭州等熱門城市的浙江省提出，要堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策，支持自住型和改善型購房，抑制投機(jī)性購房。重慶市政府工作報(bào)告中也強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)市場執(zhí)法監(jiān)管，綜合施策，堅(jiān)決遏制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。上海市在經(jīng)歷一輪快速上漲后，在今年的政府工作報(bào)告指出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。

       “‘促穩(wěn)’成樓市關(guān)鍵詞。”華創(chuàng)證券分析師袁豪表示，熱點(diǎn)城市和高庫存城市政策基調(diào)差異較大，因城施策、有保有壓仍是今年調(diào)控基本思路，分化甚至可能加劇。

       實(shí)際上，在各地兩會召開之前，從去年11月開始，多地陸續(xù)對樓市限購政策進(jìn)行升級。長江證券分析師蒲東軍表示，樓市限購范圍不斷擴(kuò)大，部分三四線城市進(jìn)入限購行列。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，調(diào)控政策對于房地產(chǎn)基本面影響顯著，政策環(huán)境趨緊將繼續(xù)推動銷售下行，且從房價(jià)看，不少受調(diào)控影響的城市已出現(xiàn)下跌。

       關(guān)注分化現(xiàn)象

       中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示：“總體看，始于2015年的房價(jià)上漲是一個(gè)結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)牛市。除長三角和珠三角兩大地區(qū)房價(jià)漲幅較大外，其他兩個(gè)地區(qū)是京津冀與中部的武漢、鄭州、長沙等城市集群。”

       而熱點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲與三四線城市和非熱點(diǎn)二線城市庫存過大呈現(xiàn)冰火兩重天局面。國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆稱，房地產(chǎn)市場調(diào)控要看兩方面，一方面要堅(jiān)決控制對房價(jià)過快上漲、房地產(chǎn)的炒作，另一方面要關(guān)注房地產(chǎn)分化現(xiàn)象。

       統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，2016年，商品房銷售面積為157349萬平方米，比2015年增長22.5%。全國商品房待售面積雖比2015年末下降3.2%，但仍有69539萬平方米。樓市去庫存雖在2016年取得一定成效，但今年仍需繼續(xù)發(fā)力。

       青海省指出，把去庫存同促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化有機(jī)結(jié)合起來，合理安排土地供給和房地產(chǎn)開發(fā)布局，擴(kuò)大棚改貨幣化安置比例和保障房以購代建規(guī)模，注重消化商業(yè)房地產(chǎn)庫存，培育發(fā)展住房租賃市場。

       陜西省則表示，要培育發(fā)展住房租賃市場，提升棚戶區(qū)改造貨幣化安置率，支持農(nóng)民進(jìn)城購房，全省商品房庫存規(guī)模減少5%，把“房子是用來住的、不是用來炒的”要求落到實(shí)處。

       與陜西省列出明確指標(biāo)相似，山西省強(qiáng)調(diào)，2017年力爭把全省商品房待售面積消化周期控制在10個(gè)月左右。遼寧省表示，要將房地產(chǎn)庫存去化周期調(diào)整到合理水平，商品房銷售面積增長10%。

       構(gòu)建長效機(jī)制

       “2017年房地產(chǎn)還是要因地制宜、分城施策，因?yàn)楦鞯胤讲町愝^大。”寧吉喆表示，總的來說，要促進(jìn)和保持房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度。

       各地在建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制方面，是從購租并舉、推進(jìn)城鎮(zhèn)化等方面入手。天津市表示，要加大房地產(chǎn)分類調(diào)控力度，建立健全房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

       安徽省指出，把去庫存與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)結(jié)合起來，落實(shí)進(jìn)城落戶農(nóng)民住房保障政策，推進(jìn)棚改貨幣化安置和公租房貨幣化保障。

       福建省指出，要完善租購并舉的住房制度，鼓勵發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，創(chuàng)新多樣化住房供給。堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

       山東省指出，深化住房制度改革，提高新市民購買和租賃住房的能力。落實(shí)好公積金使用、信貸、稅收等優(yōu)惠政策，積極消化房地產(chǎn)庫存。大力發(fā)展住房租賃市場，培育專業(yè)化、規(guī)模化租賃企業(yè)。提高公租房租賃補(bǔ)貼比重，打通保障房和商品房通道。

       值得注意的是，山東省還提出，支持各地各部門收購或長期租用符合條件的商業(yè)房、寫字樓，改造為中小學(xué)、幼兒園、養(yǎng)老院用房。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)將庫存商品房改造為電商用房、教師公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游場所等專業(yè)設(shè)施。

       民生證券分析師溫陽表示，日前三部委發(fā)文加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，確保落實(shí)棚改信貸支持政策，優(yōu)先安排出讓棚改騰空土地。重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)加碼，在當(dāng)?shù)責(zé)o戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的首套及以上普通住房也要征收房產(chǎn)稅。這些都是長效機(jī)制不斷落地，金融、土地、財(cái)稅政策多管齊下的表現(xiàn)。

       銀河證券分析師陳智旭認(rèn)為，在樓市“因城施策、抑制泡沫”政策基調(diào)下，2017年銷量調(diào)整是大概率事件。盡管隨著樓市銷量下滑，土地購置及新開工面積可能下降，但近兩年火爆的樓市使房企資金面充裕，一線及重點(diǎn)二三線城市，房企補(bǔ)庫存動力較強(qiáng)勁。

       研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，整體來看，2017年去庫存戰(zhàn)略將繼續(xù)，尤其是三四線城市仍會強(qiáng)化政策導(dǎo)向。對于一二線城市尤其是一些熱點(diǎn)城市來說，從2016年數(shù)據(jù)看，庫存規(guī)模并不足。因此，從抑制房價(jià)、滿足基本住房需求等角度看，仍需積極通過供地等方式來補(bǔ)充庫存。一方面，調(diào)控背景下市場需求趨于下降，另一方面新房供應(yīng)保持基本平穩(wěn)。去庫存周期指標(biāo)也會有反彈可能。

       熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)節(jié)奏加快

       今年以來，前期房價(jià)漲幅過大的熱點(diǎn)城市明顯加快了土地拍賣節(jié)奏。研究院數(shù)據(jù)顯示，上周土地市場40個(gè)城市成交繼續(xù)增加，其中鄭州交易最活躍，總計(jì)出讓金達(dá)690億元，且二線城市居前列。土地市場顯現(xiàn)出降溫趨勢，政策調(diào)控效果或已顯現(xiàn)。

       土地市場或現(xiàn)分化

       據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年，30家重點(diǎn)企業(yè)新增土儲面積29278.78萬平方米，較2015年同期增長34%；拿地總金額達(dá)12727.39億元，不少房企新增土地額創(chuàng)下歷年新高。從30家房企2016年新增土地金額同比情況看，19家房企同比上升，7家漲幅逾1倍。

       2017年熱點(diǎn)城市供地節(jié)奏逐漸加快，但在克爾瑞研究中心沈曉玲看來，重點(diǎn)城市土拍市場尤其是住宅地塊，仍是房企角逐拿地的焦點(diǎn)，其他二線省會城市的部分重點(diǎn)地塊將受到房企關(guān)注。城市之間和城市內(nèi)部的土拍行情分化現(xiàn)象或成主流。

       沈曉玲表示，2017年房企機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。政策面收緊使得房企或面臨銷售困境，房企拿地時(shí)應(yīng)規(guī)避高總價(jià)、高溢價(jià)、高單價(jià)地塊。同時(shí)，土地市場降溫也值得期待，趁土地價(jià)格回落時(shí)，房企可選擇性增加土地儲備。

       房企在土拍時(shí)也可撿漏地塊。熱點(diǎn)地塊并非是土地投資的唯一選擇，一些位于重點(diǎn)城市或區(qū)域的“遺漏”地塊也值得關(guān)注。這些地塊一方面或可在后期受到整個(gè)市場板塊帶動而獲益，另一方面房企也可憑此自身品牌或產(chǎn)品溢價(jià)創(chuàng)出高銷量。

       加大供應(yīng)力度

       交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，盡管最近核心城市在調(diào)控壓力下量價(jià)有所降溫，但待緩釋調(diào)整后，其房價(jià)仍有上行動力，這與其處于全國樓市“風(fēng)向標(biāo)”地位、城市內(nèi)部供應(yīng)缺口難以填補(bǔ)、土地稀缺成本昂貴等多重因素有關(guān)。因此，要實(shí)現(xiàn)熱點(diǎn)地區(qū)環(huán)比不增或少增的目標(biāo)，不排除出臺進(jìn)一步的調(diào)控措施。調(diào)控不一定全是“緊”，也有“松”，首當(dāng)其沖的是加大土地供應(yīng)平抑地價(jià)。

       方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，按照國土資源部要求，一些熱點(diǎn)城市近期陸續(xù)出臺2017年至2019年三年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，以求穩(wěn)定市場預(yù)期。

       國務(wù)院日前發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)和改進(jìn)占補(bǔ)平衡的意見》指出，地方各級政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施土地整治，通過土地整理、復(fù)墾、開發(fā)等推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，增加耕地?cái)?shù)量、提升耕地質(zhì)量，以縣域自行平衡為主、省域內(nèi)調(diào)劑為輔、國家適度統(tǒng)籌為補(bǔ)充，落實(shí)補(bǔ)充耕地任務(wù)。

       任澤平表示，中央重啟該政策、探索補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌，意味著耕地后備資源嚴(yán)重匱乏、補(bǔ)充耕地能力嚴(yán)重不足的東部沿海省份可通過“購買”外省耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)、增加經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展所需的建設(shè)用地。這有利于提高補(bǔ)充耕地質(zhì)量、推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有利于實(shí)現(xiàn)土地資源在全國范圍內(nèi)的優(yōu)化配置、釋放改革紅利、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，有利于增加一線城市和部分重點(diǎn)二線城市居住用地供應(yīng)、促進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建立。

       今年房地產(chǎn)投資增速料下降

       統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回升。去年1月至12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10.3萬億元，增長6.9%；新開工面積16.7億平，上升8.1%。業(yè)內(nèi)人士表示，2017年房地產(chǎn)投資增速料下降，房地產(chǎn)基本面仍以平穩(wěn)為主。

       銷售增速拐點(diǎn)已至

       “2016年房地產(chǎn)銷售完美收官，15.7億平方米創(chuàng)新高。既有棚改、鼓勵農(nóng)民進(jìn)城等政策推動，也有市場需求主動釋放因素。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資超預(yù)期反彈，源于三線城市去庫存良好，熱點(diǎn)二線城市補(bǔ)庫存壓力較大。”方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，樓市去庫存政策效果顯現(xiàn)，住宅繼續(xù)減少，商業(yè)用房持續(xù)增加，去年12月底商品房狹義庫存減少3.2%。庫存結(jié)構(gòu)分化，商品住宅減少11%，商業(yè)用房增加10.1%。

       任澤平認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)投資并不悲觀，三四線城市去庫存良好，一線和核心二線城市控制房價(jià)、增加供應(yīng)都會提供支撐。隨著銷售持續(xù)回落，投資脈沖將會在一季度末二季度初結(jié)束。預(yù)計(jì)全年增速為1%至3%，大概率接近3%。

       中泰證券分析師羅文波認(rèn)為，地產(chǎn)投資向上空間取決于貨幣政策寬松和商品房銷量增長的持續(xù)性。目前，地產(chǎn)銷售增速拐點(diǎn)已至，而美聯(lián)儲今年連續(xù)加息的預(yù)期及我國國內(nèi)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的積聚制約貨幣政策進(jìn)一步寬松，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)投資增速將同比下降1.4%。

       對于2017年房地產(chǎn)行業(yè)，東興證券分析師鄭閔剛表示，仍將面臨調(diào)控壓力，但調(diào)控下發(fā)展將趨穩(wěn)。上半年，整個(gè)行業(yè)將面臨銷售下降帶來的負(fù)責(zé)影響，但隨著銷售下降和市場持續(xù)降溫后，政策或有所放松，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)上市公司年報(bào)和一季報(bào)業(yè)績增長會有明顯改善，春節(jié)后年報(bào)行情可以期待。

       在資金面上，2017年下半年或面臨壓力。銀河證券分析師陳智旭表示，盡管短期房企負(fù)債資金覆蓋率高，凈負(fù)債率處于歷史低位，但考慮到公司債、定增等融資渠道收緊，若二季度銷售回款大幅惡化，下半年部分高負(fù)債率房企或?qū)⒚媾R資金壓力。

       地產(chǎn)板塊估值承壓

       國金證券分析師胡華如認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場基本面或呈“倒N型”走勢。行業(yè)政策約束有望從壓制需求向放開供給逐步轉(zhuǎn)變，受益于都市化進(jìn)程延續(xù)、龍頭房企充沛的現(xiàn)金流和部分區(qū)域市場庫存的顯著去化，對拿地和新開工的表現(xiàn)并不悲觀。

       羅文波持相同觀點(diǎn)，認(rèn)為今年地產(chǎn)市場基本面將以平穩(wěn)健康為主，不必過分擔(dān)憂房企基本面情況。

       對于房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)機(jī)會，東方證券分析師竺勁表示，看好機(jī)制變化給公司帶來的機(jī)會而非行業(yè)性機(jī)遇。“目前行業(yè)屬于三期疊加狀態(tài)：政策抑制期、需求萎縮期、融資受限期。未來樓市仍存較大壓力，不利于地產(chǎn)板塊估值提高。”

       鄭閔剛則表示，在2017年房地產(chǎn)行業(yè)三大投資思路是成長預(yù)期、預(yù)期差和業(yè)績牛。其一，從大周期規(guī)律中尋找成長預(yù)期的投資機(jī)會；其二，從中周期規(guī)律中尋找預(yù)期差的投資機(jī)會；其三，從小周期規(guī)律中尋找業(yè)績牛的投資機(jī)會。

       業(yè)內(nèi)人士表示，自去年“9·30”樓市調(diào)控以來，成交高頻數(shù)據(jù)比一致預(yù)期樂觀，部分購房需求有效傳導(dǎo)至非限購城市，今年一季度銷售可能會超預(yù)期。建議關(guān)注銷售可能超預(yù)期的公司或是國企改革、重組、轉(zhuǎn)型預(yù)期的地產(chǎn)公司。