摘要：近期，地方兩會陸續召開。從各地的政府工作報告看，樓市調控是2017年的工作重點。熱點城市以擠泡沫為主，而庫存較大的城市仍以去庫存為主。業內人士表示，“促穩”（促進房地產市場平穩發展）成今年樓市關鍵詞，但熱點城市和高庫存城市政策基調差異較大，因城施策、有保有壓是總體特征。

       調控以穩為主

       2016年部分地區樓市表現搶眼，在購房者“買漲不買跌”購房心態下，熱點城市房價像坐“過山車”。同時，部分城市因房價上漲過快，存在不少潛在風險。

       中國人民銀行最新發布的《2016年四季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，去年12月末，個人購房貸款余額為19.14萬億元，同比增長35%；全年增加4.96萬億元，同比多增2.31萬億元。

       熱點城市樓市擠泡沫、防風險料成為重點，這在今年部分省市政府工作報告中也得以體現。福建省政府工作報告指出，堅決完成年度化解過剩產能任務。堅持分類調控，因城因地施策，嚴控福州、廈門房價上漲，化解三四線城市房地產庫存過多問題。

       河北省強調，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，拓需求與控供給兩手發力，分類調控、因城因地施策。對于包含杭州等熱門城市的浙江省提出，要堅持分類調控、因城施策，支持自住型和改善型購房，抑制投機性購房。重慶市政府工作報告中也強調，要加強市場執法監管，綜合施策，堅決遏制炒房行為，保持房地產市場平穩健康發展。上海市在經歷一輪快速上漲后，在今年的政府工作報告指出，要加強房地產市場調控，嚴格執行調控政策。

       “‘促穩’成樓市關鍵詞。”華創證券分析師袁豪表示，熱點城市和高庫存城市政策基調差異較大，因城施策、有保有壓仍是今年調控基本思路，分化甚至可能加劇。

       實際上，在各地兩會召開之前，從去年11月開始，多地陸續對樓市限購政策進行升級。長江證券分析師蒲東軍表示，樓市限購范圍不斷擴大，部分三四線城市進入限購行列。從歷史經驗看，調控政策對于房地產基本面影響顯著，政策環境趨緊將繼續推動銷售下行，且從房價看，不少受調控影響的城市已出現下跌。

       關注分化現象

       中泰證券首席經濟學家李迅雷表示：“總體看，始于2015年的房價上漲是一個結構性房地產牛市。除長三角和珠三角兩大地區房價漲幅較大外，其他兩個地區是京津冀與中部的武漢、鄭州、長沙等城市集群。”

       而熱點城市房價快速上漲與三四線城市和非熱點二線城市庫存過大呈現冰火兩重天局面。國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆稱，房地產市場調控要看兩方面，一方面要堅決控制對房價過快上漲、房地產的炒作，另一方面要關注房地產分化現象。

       統計局數據顯示，2016年，商品房銷售面積為157349萬平方米，比2015年增長22.5%。全國商品房待售面積雖比2015年末下降3.2%，但仍有69539萬平方米。樓市去庫存雖在2016年取得一定成效，但今年仍需繼續發力。

       青海省指出，把去庫存同促進人口城鎮化有機結合起來，合理安排土地供給和房地產開發布局，擴大棚改貨幣化安置比例和保障房以購代建規模，注重消化商業房地產庫存，培育發展住房租賃市場。

       陜西省則表示，要培育發展住房租賃市場，提升棚戶區改造貨幣化安置率，支持農民進城購房，全省商品房庫存規模減少5%，把“房子是用來住的、不是用來炒的”要求落到實處。

       與陜西省列出明確指標相似，山西省強調，2017年力爭把全省商品房待售面積消化周期控制在10個月左右。遼寧省表示，要將房地產庫存去化周期調整到合理水平，商品房銷售面積增長10%。

       構建長效機制

       “2017年房地產還是要因地制宜、分城施策，因為各地方差異較大。”寧吉喆表示，總的來說，要促進和保持房地產市場長期健康發展，建立房地產發展的長效機制和基礎性制度。

       各地在建立房地產發展長效機制方面，是從購租并舉、推進城鎮化等方面入手。天津市表示，要加大房地產分類調控力度，建立健全房地產健康發展長效機制，規范開發、銷售、中介等行為，規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，促進房地產市場健康平穩發展。

       安徽省指出，把去庫存與新型城鎮化建設結合起來，落實進城落戶農民住房保障政策，推進棚改貨幣化安置和公租房貨幣化保障。

       福建省指出，要完善租購并舉的住房制度，鼓勵發展機構化、專業化住房租賃企業，創新多樣化住房供給。堅決抑制房地產泡沫，促進房地產市場平穩健康發展。支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。加強住房市場監管，規范開發、銷售、中介等行為。

       山東省指出，深化住房制度改革，提高新市民購買和租賃住房的能力。落實好公積金使用、信貸、稅收等優惠政策，積極消化房地產庫存。大力發展住房租賃市場，培育專業化、規模化租賃企業。提高公租房租賃補貼比重，打通保障房和商品房通道。

       值得注意的是，山東省還提出，支持各地各部門收購或長期租用符合條件的商業房、寫字樓，改造為中小學、幼兒園、養老院用房。鼓勵房地產企業將庫存商品房改造為電商用房、教師公寓、養老地產、旅游場所等專業設施。

       民生證券分析師溫陽表示，日前三部委發文加快推進棚戶區改造工作，確保落實棚改信貸支持政策，優先安排出讓棚改騰空土地。重慶市房產稅試點加碼，在當地無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上普通住房也要征收房產稅。這些都是長效機制不斷落地，金融、土地、財稅政策多管齊下的表現。

       銀河證券分析師陳智旭認為，在樓市“因城施策、抑制泡沫”政策基調下，2017年銷量調整是大概率事件。盡管隨著樓市銷量下滑，土地購置及新開工面積可能下降，但近兩年火爆的樓市使房企資金面充裕，一線及重點二三線城市，房企補庫存動力較強勁。

       研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，整體來看，2017年去庫存戰略將繼續，尤其是三四線城市仍會強化政策導向。對于一二線城市尤其是一些熱點城市來說，從2016年數據看，庫存規模并不足。因此，從抑制房價、滿足基本住房需求等角度看，仍需積極通過供地等方式來補充庫存。一方面，調控背景下市場需求趨于下降，另一方面新房供應保持基本平穩。去庫存周期指標也會有反彈可能。

       熱點城市土地供應節奏加快

       今年以來，前期房價漲幅過大的熱點城市明顯加快了土地拍賣節奏。研究院數據顯示，上周土地市場40個城市成交繼續增加，其中鄭州交易最活躍，總計出讓金達690億元，且二線城市居前列。土地市場顯現出降溫趨勢，政策調控效果或已顯現。

       土地市場或現分化

       據統計，2016年全年，30家重點企業新增土儲面積29278.78萬平方米，較2015年同期增長34%；拿地總金額達12727.39億元，不少房企新增土地額創下歷年新高。從30家房企2016年新增土地金額同比情況看，19家房企同比上升，7家漲幅逾1倍。

       2017年熱點城市供地節奏逐漸加快，但在克爾瑞研究中心沈曉玲看來，重點城市土拍市場尤其是住宅地塊，仍是房企角逐拿地的焦點，其他二線省會城市的部分重點地塊將受到房企關注。城市之間和城市內部的土拍行情分化現象或成主流。

       沈曉玲表示，2017年房企機遇與挑戰并存。政策面收緊使得房企或面臨銷售困境，房企拿地時應規避高總價、高溢價、高單價地塊。同時，土地市場降溫也值得期待，趁土地價格回落時，房企可選擇性增加土地儲備。

       房企在土拍時也可撿漏地塊。熱點地塊并非是土地投資的唯一選擇，一些位于重點城市或區域的“遺漏”地塊也值得關注。這些地塊一方面或可在后期受到整個市場板塊帶動而獲益，另一方面房企也可憑此自身品牌或產品溢價創出高銷量。

       加大供應力度

       交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，盡管最近核心城市在調控壓力下量價有所降溫，但待緩釋調整后，其房價仍有上行動力，這與其處于全國樓市“風向標”地位、城市內部供應缺口難以填補、土地稀缺成本昂貴等多重因素有關。因此，要實現熱點地區環比不增或少增的目標，不排除出臺進一步的調控措施。調控不一定全是“緊”，也有“松”，首當其沖的是加大土地供應平抑地價。

       方正證券首席經濟學家任澤平表示，按照國土資源部要求，一些熱點城市近期陸續出臺2017年至2019年三年住宅用地供應計劃，以求穩定市場預期。

       國務院日前發布的《中共中央國務院關于加強耕地保護和改進占補平衡的意見》指出，地方各級政府負責組織實施土地整治，通過土地整理、復墾、開發等推進高標準農田建設，增加耕地數量、提升耕地質量，以縣域自行平衡為主、省域內調劑為輔、國家適度統籌為補充，落實補充耕地任務。

       任澤平表示，中央重啟該政策、探索補充耕地國家統籌，意味著耕地后備資源嚴重匱乏、補充耕地能力嚴重不足的東部沿海省份可通過“購買”外省耕地占補平衡指標、增加經濟社會發展所需的建設用地。這有利于提高補充耕地質量、推進農業供給側結構性改革，有利于實現土地資源在全國范圍內的優化配置、釋放改革紅利、促進經濟增長，有利于增加一線城市和部分重點二線城市居住用地供應、促進房地產長效機制建立。

       今年房地產投資增速料下降

       統計局數據顯示，2016年，房地產投資增速繼續回升。去年1月至12月，全國房地產開發投資10.3萬億元，增長6.9%；新開工面積16.7億平，上升8.1%。業內人士表示，2017年房地產投資增速料下降，房地產基本面仍以平穩為主。

       銷售增速拐點已至

       “2016年房地產銷售完美收官，15.7億平方米創新高。既有棚改、鼓勵農民進城等政策推動，也有市場需求主動釋放因素。同時，房地產開發投資超預期反彈，源于三線城市去庫存良好，熱點二線城市補庫存壓力較大。”方正證券首席經濟學家任澤平表示，樓市去庫存政策效果顯現，住宅繼續減少，商業用房持續增加，去年12月底商品房狹義庫存減少3.2%。庫存結構分化，商品住宅減少11%，商業用房增加10.1%。

       任澤平認為，2017年房地產投資并不悲觀，三四線城市去庫存良好，一線和核心二線城市控制房價、增加供應都會提供支撐。隨著銷售持續回落，投資脈沖將會在一季度末二季度初結束。預計全年增速為1%至3%，大概率接近3%。

       中泰證券分析師羅文波認為，地產投資向上空間取決于貨幣政策寬松和商品房銷量增長的持續性。目前，地產銷售增速拐點已至，而美聯儲今年連續加息的預期及我國國內資產泡沫風險的積聚制約貨幣政策進一步寬松，預計2017年房地產投資增速將同比下降1.4%。

       對于2017年房地產行業，東興證券分析師鄭閔剛表示，仍將面臨調控壓力，但調控下發展將趨穩。上半年，整個行業將面臨銷售下降帶來的負責影響，但隨著銷售下降和市場持續降溫后，政策或有所放松，預計房地產上市公司年報和一季報業績增長會有明顯改善，春節后年報行情可以期待。

       在資金面上，2017年下半年或面臨壓力。銀河證券分析師陳智旭表示，盡管短期房企負債資金覆蓋率高，凈負債率處于歷史低位，但考慮到公司債、定增等融資渠道收緊，若二季度銷售回款大幅惡化，下半年部分高負債率房企或將面臨資金壓力。

       地產板塊估值承壓

       國金證券分析師胡華如認為，今年房地產市場基本面或呈“倒N型”走勢。行業政策約束有望從壓制需求向放開供給逐步轉變，受益于都市化進程延續、龍頭房企充沛的現金流和部分區域市場庫存的顯著去化，對拿地和新開工的表現并不悲觀。

       羅文波持相同觀點，認為今年地產市場基本面將以平穩健康為主，不必過分擔憂房企基本面情況。

       對于房地產行業投機機會，東方證券分析師竺勁表示，看好機制變化給公司帶來的機會而非行業性機遇。“目前行業屬于三期疊加狀態：政策抑制期、需求萎縮期、融資受限期。未來樓市仍存較大壓力，不利于地產板塊估值提高。”

       鄭閔剛則表示，在2017年房地產行業三大投資思路是成長預期、預期差和業績牛。其一，從大周期規律中尋找成長預期的投資機會；其二，從中周期規律中尋找預期差的投資機會；其三，從小周期規律中尋找業績牛的投資機會。

       業內人士表示，自去年“9·30”樓市調控以來，成交高頻數據比一致預期樂觀，部分購房需求有效傳導至非限購城市，今年一季度銷售可能會超預期。建議關注銷售可能超預期的公司或是國企改革、重組、轉型預期的地產公司。