摘要：從2016年初的房?jī)r(jià)快速交替上漲，到四季度的調(diào)控政策密集出臺(tái)導(dǎo)致交易量的快速下滑，總體來(lái)看，2016年，一線城市雖調(diào)控不斷，但房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲，成交量跌拓起伏。

　　
       據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《一線城市2016年-2017年度市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2016年一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為31170元/平方米，在2015年房?jī)r(jià)大漲的基礎(chǔ)上，增幅達(dá)到16.3%，這也是歷史上首次突破3萬(wàn)元/平方米大關(guān)。

　　
       不過，業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，2017年一季度，房企的日子將不好過，預(yù)計(jì)銷售額會(huì)不好看。而對(duì)于2017年全年市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，2017年一線城市新房價(jià)格將趨于平穩(wěn)，成交量可能下降三成左右，供求關(guān)系也將轉(zhuǎn)為供大于求。

　　
       均價(jià)首破3萬(wàn)元大關(guān)

　　
       據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為31170元/平方米。

　　
       從具體城市來(lái)看，“北上廣深”新房成交均價(jià)分別為33412元/平方米、38283元/平方米、16697元/平方米和53760元/平方米，較2015年分別上漲了20.5%、19.6%、10.9%、56.2%。

　　
       觀察2007年以來(lái)的成交均價(jià)數(shù)據(jù)，總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，2016年一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為31170元/平方米，較2015年上漲16.3%，較2007年上漲了近2倍，成交價(jià)格再創(chuàng)歷史新高。2016年一線城市房?jī)r(jià)的大漲，主要源于高端物業(yè)成交占比量的增加。

　　
       但2016年春節(jié)之后，深圳漲勢(shì)趨弱，上海接棒深圳房?jī)r(jià)開始暴漲，隨后滬、深調(diào)控政策相繼出臺(tái)，但受貨幣寬松、地王效應(yīng)、企業(yè)補(bǔ)庫(kù)存等多重因素影響，一線城市的房?jī)r(jià)仍然在震蕩中上行。

　　
       進(jìn)入第四季度后，北京和廣州市場(chǎng)活躍程度明顯超過深圳和上海，存在補(bǔ)漲效應(yīng)，尤其是廣州在12月份新房存銷比降為5.9個(gè)月，是4個(gè)城市中去化周期最短的城市，房?jī)r(jià)仍然存在上漲動(dòng)力。而深圳和上海在一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度的下跌：深圳房?jī)r(jià)在6月份達(dá)到60726元/平方米的最高值后，便出現(xiàn)明顯的調(diào)整跡象；而上海房?jī)r(jià)在11月份達(dá)到46545元/平方米的最高值后，12月份環(huán)比首次出現(xiàn)明顯下跌，降幅達(dá)-12.4%，可謂是“虎頭蛇尾”。

　　
       值得關(guān)注的是，克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，在經(jīng)歷了2015年-2016年前三季度的高速增長(zhǎng)之后，目前大多數(shù)熱點(diǎn)城市購(gòu)房需求已經(jīng)得到了充分釋放，再加之新增供應(yīng)不足、預(yù)售證管控等方面的限制，越來(lái)越多城市開始觸及增長(zhǎng)“上限”，一線城市中上海、北京成交金額同比增速均低于全國(guó)，深圳更是出現(xiàn)了-2%的負(fù)增長(zhǎng)；另一方面，“非熱點(diǎn)”城市成交金額增速漸漸趕上，“去庫(kù)存”政策見效。

　　
       一線城市交易量將下降

　　
       更重要的是，從2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，業(yè)內(nèi)認(rèn)為交易量下降將是主旋律。

　　
       克而瑞認(rèn)為，預(yù)計(jì)2017年熱點(diǎn)城市受調(diào)控收緊、需求波動(dòng)影響，銷售金額3000億元以上的城市數(shù)量將會(huì)“五變二”，減少至上海和北京兩市，前20城整體增速會(huì)進(jìn)一步放緩。

　　
       上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚臘則向相關(guān)媒體表示，2016年12月份舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已為2017年樓市調(diào)控方向定調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位；防范市場(chǎng)大幅波動(dòng)，讓市場(chǎng)更加穩(wěn)定，穩(wěn)定預(yù)期；抑制房地產(chǎn)泡沫，土地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的泡沫。

　　
       姚臘認(rèn)為，由此可見，“脫虛入實(shí)、去杠桿化、去投資化”將會(huì)成為2017年政策調(diào)整的主要方向，市場(chǎng)環(huán)境整體趨緊或成為影響2017樓市表現(xiàn)的主要外在因素。加上一線城市限購(gòu)、限貸政策已經(jīng)處于收緊狀態(tài)，各類需求仍將處于抑制狀態(tài)，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也將降低，預(yù)計(jì)2017年一線城市新房市場(chǎng)供求關(guān)系將會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，新房成交量可能下降三成左右，新房均價(jià)趨于平穩(wěn)，二手房實(shí)際價(jià)格小幅下跌，二手房成交量也將明顯下跌。

　　
       相關(guān)媒體還注意到，中債資信認(rèn)為，2017年，土地購(gòu)置面積累計(jì)同比下降將達(dá)10%以上，主要是由銷售下滑所帶動(dòng)。其中，一線城市銷售指標(biāo)將前高后低，全年同比下降，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，但上漲幅度較2016年溫和；前期價(jià)格漲幅過快的熱點(diǎn)二線城市面臨一定調(diào)整壓力；其他二線及三、四線城市房?jī)r(jià)則會(huì)微降。