摘要：自從福利分房取消，貨幣買房時代來臨至今，“買不起”成為人們評價樓市時最常見的一句話，而如今，雨后春筍般涌現出來的長租公寓，真正的需求者興沖沖地考察完之后，仍然發出了“租不起”的感嘆。

       隨著今年各類鼓勵住房租賃的政策密集落地，樓市中“重售輕租”的現象正在悄然發生改變，“租售并舉”無疑將成為未來的發展趨勢。正是在這樣的背景下，各類與房地產相關的企業以及各類資本都開始盯上了租賃這塊尚未開發的蛋糕。

       但目前的窘境卻是，動輒4000元至8000元的月租金，卻讓很多租房人望而卻步，“如果我能付得起8000元的月租，干嗎不買一套房呢？”一位租房人說。隨著未來可租賃房源的增多，市場上有觀點認為長租公寓將像其他共享經濟如滴滴打車和共享單車那樣通過補貼打價格戰，但在業內人士看來，雖然也是共享經濟的一種，但靠補貼的燒錢模式，在長租公寓領域很難持續，運營的集約化和規模化將是長租公寓競爭取勝的方向，而如何將房租降下來，讓真正需要租房的人承受得起，才是長租公寓發展真正的關鍵。

       長租公寓緣何一夜間成為市場未來主流

       有機構投資者曾經多個晚上到北京蘇州橋YOU+國際青年公寓去蹲點，每天公寓里人山人海，市場需求旺盛；也曾連著兩晚上蹲在新派公寓北京CBD旗艦店的樓下數燈，發現入住率非常高。但是，該機構一直沒有下決心投，他說因為租房成本、裝修成本加上財務費用，還有考慮年節的空置，品牌長租公寓的盈利狀況普遍堪憂，“算不過賬來”。

       華菁證券今年6月下旬的一份長租公寓行業研究報告也指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業盈利臨界點。但據深入調研，很多公寓企業的拿房成本加上裝修成本已經占到了80%。

       但為何即使這樣，各大開發商、中介、資本，紛紛將目光投向長租公寓，原因何在？

       首先，房價和房租的比較，讓人們看到了房租再貴也不如房價貴。

       經濟學家馬光遠列舉幾個不同機構的數據：一是北京市統計局7月12日公布的數據顯示， 6月份租賃房房租價格環比上漲0.3%。另據統計， 北京6月份月租金均價達到了4410元/套；二是上海某研究院7月份發布的《50城房租收入比研究》報告顯示，2017年6月，北京的人均住房租金達到2748元/月，位居全國首位。各城市房租收入比值當中，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等4個城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴重過高的城市。

       以上數字說明，中國的房租相對于一般居民的收入，實在太高了。但是，如果和房價比，房租真的很便宜。仍然以北京為例，目前北京市的二手房實際均價應該在6萬左右，這意味著，在北京購置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋總價在600萬元左右。而北京2016年人均可支配收入為52530元，等于一個人1年的收入買不到一平米的房子，假定兩個人都工作，買一套600萬左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于兩個人不吃不喝一輩子也就夠買一套房子。

       如果按照租售比，北京的租售比早已經遠遠超過了1：200的安全線，保守估計在1：500以上，一些地區甚至到了1：1000的程度。最近媒體報道，租金回報率最低的城市中， 四個一線城市分別是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，廣州1.69%。1%的租金回報是什么概念，意味著房子要收回成本需要100年，超過了70年的法定房屋年限。這意味著，按照現在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超過了房子法定70年的房齡，這還不算貸款的利息成本。所以相對于房價，北京的房租是太便宜而不是太貴了。

       其次，政策導向與開發商拿地模式轉變雙作用力下的產物。

       隨著住房城鄉建設部發布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》的出臺，其中明確國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策。

       政策紅利還給行業帶來了巨大想象力。去年年底以來，一系列利好政策的公布使得長租公寓這一業態贏得了發展壯大的機會。今年的政府工作報告，不僅首次提出“建立租購并舉的住房制度”等，還明確了“營改增”的時間表，并擴展到生活服務業。

       隨著“營改增”的落實，公寓企業的稅賦有望從以前5.65%的營業稅，調整到2.97%的增值稅率。18項行政性收費的取消等，對“省出來的就是利潤”的租賃運營行業來說這些利好影響巨大。

       政策的紅利無疑給深陷拿地憂慮的開發商最好的轉型機會。北京地價高企，為了拿到一塊土地，開發商們不惜采用聯合的方式，就是為了不在競爭中被淘汰，而目前出讓的土地大量被“搭售”自持性地塊。開發商們從不知道如何去處理這些自持性物業到紛紛轉向出租公寓，也就隔了一個政策出臺的夜晚。

       開發商大舉進入 長租公寓魚龍混雜

       自從國家重點鼓勵租賃市場以來，租賃這塊號稱萬億規模市場的大蛋糕就開始被各方資本垂涎，各類的長租公寓如同雨后春筍般紛紛冒出頭來，僅在北京近來就新增了多個長租公寓，而且各個來頭不小。

       7月份，原來的K2地產也就是現在的石榴集團推出了旗下的長租公寓品牌—熊貓公寓。

       近期，龍湖也準備發布其在北京的第一個長租公寓項目-酒仙橋冠寓，這也是自從去年龍湖宣布進入長租公寓領域以來，在北京落地的第一個項目。

       更早進入長租公寓的還有龍頭萬科，早在今年5月就在勁松開業運營了“泊寓”品牌，面向青年人。

       大型房企紛紛搶灘進入長租公寓，除了看好租賃的發展以外，也是為旗下自持用地尋找新的開發思路。自從2016年12月，萬科低價拍下了北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地，此后，陸續出讓了多塊含有自持比例的住宅用地。按照要求，這類“只租不售”的模式管理將在未來提供大量的可租賃房源。

       因此，房企開始積極將長租公寓制定為重要的業務類型。2016年8月，龍湖地產董事長吳亞軍宣布推出“冠寓”，長租公寓成為龍湖繼地產、商業、物業后的“第四大主航道業務”，聚焦一線城市及像杭州這樣的領先二線城市，力爭用3年時間，達到10萬間的規模。

       據北京青年報記者調查，目前市場上的長租公寓主要分為集中式和分散式兩種，集中式多以開發商自持經營為主，而分散式則主要以鏈家的自如和我愛我家的相寓為主，靠的是從房東手上零散收取房源，自行運營出租。

       相比于開發商集中運營的長租公寓，市場的主體還是由中介或者一些互聯網公司經營的分散式長租公寓。

       鏈家地產研究院院長楊現領介紹，雖然目前市場中有兩個現象，第一是政府未來在新增土地供應計劃中，租賃住宅的規模和占比都大幅提升，二是開發商新增拿地中，越來越多的選擇持有，用于租賃開發，這其中主要是政府的要求，把持有作為拿地的前提條件，這兩種現象都意味著未來一段時間開發商可能持有的租賃住宅越來越多，但是從長期來看，租賃市場的發展應該主要集中于存量的盤活而非增量的開發，開發商由于政府原因持有租賃住宅不應該成為常態，一線城市的租房問題不太可能通過新增租賃住宅用地解決。原因在于，租賃住房需求集中于交通便利、租賃設施相對完善的成熟區域或者產業園周邊，租房需求的核心偏好是車程較短，離工作地足夠近。相反，新增土地供應一般遠離市中心，出讓的自持用地也多是配套并不成熟的區域。

       長租公寓與“二房東”有四點不同

       長租公寓的出現，也帶來了關于長租公寓與“二房東”是否類似的討論，尤其是自如和相寓兩大品牌，旗下都有不少是從房東手上收來，簽約3年以上的房源。這些房源經過中介的裝修后被以更高的價格出租，賺取差價。

       對此楊現領認為，一個事物的出現有其必然性，通常是社會發展運行的產物。雖然在包租模式下長租公寓與二房東都是以賺取租金價差為盈利模式，但是兩者出現的時代背景完全不同，二房東出現于上個世紀末，主要解決了1998年“房改”后廣東沿海務工人員的“沒房住”問題；長租公寓出現于2010年以后，主要解決的是隨著90后的崛起及人們消費升級需求下的“居住差”問題。目前租賃市場的痛點是一線城市房源供給不足、房源品質差、虛假房源多、租期維修責任不明確等。

       長租公寓企業有別于二房東的優點在于以下幾個方面：首先，能夠有效盤活房屋存量，增加市場房源供給。目前北京的市中心有很多位置還不錯但是樓齡較大的空置房源，這類房屋可住性和可居性都較差，長租公寓企業拿房后可以進行標準化的裝修和美化，提升房屋居住品質，盤活該類房源。此外，對于集中式公寓，市區內廢棄的宿舍和廠房都是他們物業獲取的目標，通過對該類房屋的改造能夠有效增加市場房源供應，緩解市場房源供給不足。

       其次，通過對房屋的裝修美化提升房源居住品質，且有公司信用背書，房屋的裝修質量顯著高于二房東。第三，長租公寓企業的房源真實，價格透明，不會出現類似于二房東通過低價虛假房源吸引客戶的行為。最后，二房東對于租期內的維修責任通常響應不及時，甚至沒有租期服務，而公寓企業與客戶之間在租期的維修和租期服務上有明確的責任劃分和保證。

       租金雖然貴 但開發商卻不賺錢

       此外，繁榮背后，長租公寓的發展模式，也隱藏著諸多隱憂。

       最大難題是“不賺錢”。事實上，長租公寓的價格并不便宜。以萬科泊寓-勁松店為例，提供的2種戶型公寓，20平方米左右的一居室月租金最高4000元，30平方米左右的一室一廳LOFT月租金最高6000元。而即將面世的龍湖冠寓，據悉小戶型的單間公寓價格也達到了近6000元。

       但即便如此，由于房價的因素，僅僅依靠每個月的租金收入，長租公寓的盈利往往無法支撐其擴張的速度。一位長租公寓負責人告訴北青報記者，雖然公司有資本的投入，但收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導致很多靠互聯網思維、民營資本支持的集中式長租公寓擴張緩慢。即便是實力更加雄厚的房地產企業，其下屬的長租公寓也僅僅處于試驗階段，并未大規模擴張。

       尤其是在房地產開發商進入這個市場后，競爭變得更加慘烈，獲取物業再出租的成本越來越高。

       在楊現領看來，相比較而言，分散式長租公寓就更加靈活。這些租賃物業都是從房東手里租來的，通過裝修和運營來賺錢，雖然也會在前期投入不菲，但相對重資產的自持租賃，成本還是比較低。

       根據鏈家地產研究院提供的數據上看，長租公寓的市場份額目前不足2%，主要集中于一線和重點二線城市，一線城市的長租公寓滲透率超過5%。以北京為例，普租市場的租客主要集中于25歲—40歲之間，占比超過70%，其中25—30歲之間的人群占比為36.1%，31-40歲之間的人群占比為34.5%。長租公寓的租客群體與普租市場基本吻合。結合居住狀態來看，20歲以下的租賃人群中合租的比例占比66%，20-30歲之間合租的比例占比64%，31—40歲租賃人群則以整租為主，占比超過76%。這說明其實租賃是有生命周期的，人的生命周期自然形成租賃的消費升級。隨著畢業、工作、戀愛、結婚、生子不同人生階段，人們對房屋面積、租賃品質的需求是不斷變化的。

       楊現領表示，由于眾多資本的進入，未來3至5年長租公寓很可能迎來一輪洗牌，能夠繼續存在的長租公寓必定會有其獨特的競爭力。他認為，租賃市場目前是一個巨大的藍海市場，這個市場將會圍繞著租賃住宅的管理和運營形成一個完整的生態圈，這個生態圈里將會形成多元競爭的格局。首先，參與方多元化。過去該行業主要以中介為主導，未來一定會形成開發商、國企、政府、PE/VC、互聯網、創業者齊聚的百花齊放、百家爭鳴的生態圈；此外，資本形態多元化。政府資本、產業資本、金融資本都可以參與其中。

       雖然現階段有長租公寓品牌為了競爭，打出了應屆生入駐返現1000元或零中介費的口號，類似于打車軟件和共享單車那樣靠補貼燒錢的模式，但卻是很難在長租公寓市場奏效也很難持續的，相反，楊現領認為，運營效率的提升帶來的集約化和規模化才是在競爭中取勝的關鍵。