摘要：3月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布新一期貸款市場報價利率(LPR)，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，均與上一期持平，超出市場預期。

       5年期以上LPR被認為與房貸關系更大，本次5年期以上LPR按兵不動頗令人意外。多位業內人士表示，在市場逐漸復蘇的情況下，出現降息預期落空，肯定會影響部分購房者信心，也凸顯了金融領域堅持“房住不炒”的決心，但房貸利率預計仍將下行。

       邊際調整預期落空

       進入3月，金融監管機構對房地產金融政策表態未變，仍堅持“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的態度。

       3月17日，銀保監會首席風險官肖遠企表示，目前房貸政策整體沒有變化，個別地方和銀行作出的首付比例和貸款利率調整都在政策允許范圍內。只要保持在總體房貸政策范圍內，每個地方都可以按照“一城一策”原則進行調整。從目前看，地方和銀行房貸政策調整都沒有突破總體政策要求。

       受疫情影響，2月份房地產銷量受到較大沖擊，房貸規模亦明顯下滑。據國家統計局數據，1-2月份全國固定資產投資同比下降24.5%，創歷史最低，其中房地產開發投資同比下降16.3%；全國商品房銷售面積同比下降39.9%，商品房銷售額同比下降35.9%。

       從金融角度看，2月底至今出現個別銀行在監管政策內的降低首付政策試探，大多為“一日游”或是錯誤信息炒作，對市場影響非常有限。如3月10日有傳言稱，湖州銀行已開始首套房首付降至二成、二套房降至三成政策。當日深夜，湖州銀行在其官方公眾號發布聲明表示，近期該行個人住房信貸政策沒有調整和改變，相關傳言不實。

     值得注意的是，房貸利率未見明顯松動，但房企尤其是龍頭房企債務融資卻出現井噴之勢。僅以“疫情防控債”為例，截至3月10日，與房地產相關的“疫情防控債”就已經達到28只，合計募集資金337億元。同時，債券發行利率屢創新低。例如萬科A近期發行25億元公司債券，其中品種一實際發行規模15億元，最終票面利率低至3.02%。債務融資的放寬，為房企度過當前非常時期提供了相對充裕的資金。

       后續仍有降息空間

       盡管本輪5年期以上LPR報價未降，但多位金融和房地產人士均表示，目前實際已經處于降息周期，房貸利率不可能繼續上漲，未來仍有下降空間。

       易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，雖然LPR利率本身沒有調整，但預計各地商業銀行近期的實際房貸利率會有下調的可能。

      近日，融360大數據研究院發布報告稱，2月全國首套房貸款平均利率為5.5%，環比下降1BP，為對應期限5年期LPR加點70BP；二套房貸款平均利率為5.81%，環比下降1BP，為5年期LPR加點101BP。這是首套房、二套房貸利率連續兩個月下降。

       其中，2月19個城市首套房貸款利率環比有所下調，但下調幅度都比較小，均在1-5個BP之間。一線城市中，除北京外，另外三個城市再次下調首套房貸款利率水平。廣州和深圳均環比下調3個BP，上海則環比下調2個BP，下調后首套房貸利率再創新低，僅4.8%，與對應期限的5年期LPR水平一致。二線城市中，重慶環比下降5BP。

      2月，進入全國首套房貸利率最低前十城市榜單的分別是：上海、廈門、天津、深圳、烏魯木齊、哈爾濱、廣州、珠海、海口、北京。其中，上海、廈門和天津最低，平均房貸利率分別為4.8%、5.1%和5.12%，其它七個城市首套房貸利率水平也在5.35%以下。