摘要：3月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期貸款市場報價利率(LPR)，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，均與上一期持平，超出市場預(yù)期。

       5年期以上LPR被認為與房貸關(guān)系更大，本次5年期以上LPR按兵不動頗令人意外。多位業(yè)內(nèi)人士表示，在市場逐漸復(fù)蘇的情況下，出現(xiàn)降息預(yù)期落空，肯定會影響部分購房者信心，也凸顯了金融領(lǐng)域堅持“房住不炒”的決心，但房貸利率預(yù)計仍將下行。

       邊際調(diào)整預(yù)期落空

       進入3月，金融監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)金融政策表態(tài)未變，仍堅持“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的態(tài)度。

       3月17日，銀保監(jiān)會首席風(fēng)險官肖遠企表示，目前房貸政策整體沒有變化，個別地方和銀行作出的首付比例和貸款利率調(diào)整都在政策允許范圍內(nèi)。只要保持在總體房貸政策范圍內(nèi)，每個地方都可以按照“一城一策”原則進行調(diào)整。從目前看，地方和銀行房貸政策調(diào)整都沒有突破總體政策要求。

       受疫情影響，2月份房地產(chǎn)銷量受到較大沖擊，房貸規(guī)模亦明顯下滑。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-2月份全國固定資產(chǎn)投資同比下降24.5%，創(chuàng)歷史最低，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.3%；全國商品房銷售面積同比下降39.9%，商品房銷售額同比下降35.9%。

       從金融角度看，2月底至今出現(xiàn)個別銀行在監(jiān)管政策內(nèi)的降低首付政策試探，大多為“一日游”或是錯誤信息炒作，對市場影響非常有限。如3月10日有傳言稱，湖州銀行已開始首套房首付降至二成、二套房降至三成政策。當(dāng)日深夜，湖州銀行在其官方公眾號發(fā)布聲明表示，近期該行個人住房信貸政策沒有調(diào)整和改變，相關(guān)傳言不實。

     值得注意的是，房貸利率未見明顯松動，但房企尤其是龍頭房企債務(wù)融資卻出現(xiàn)井噴之勢。僅以“疫情防控債”為例，截至3月10日，與房地產(chǎn)相關(guān)的“疫情防控債”就已經(jīng)達到28只，合計募集資金337億元。同時，債券發(fā)行利率屢創(chuàng)新低。例如萬科A近期發(fā)行25億元公司債券，其中品種一實際發(fā)行規(guī)模15億元，最終票面利率低至3.02%。債務(wù)融資的放寬，為房企度過當(dāng)前非常時期提供了相對充裕的資金。

       后續(xù)仍有降息空間

       盡管本輪5年期以上LPR報價未降，但多位金融和房地產(chǎn)人士均表示，目前實際已經(jīng)處于降息周期，房貸利率不可能繼續(xù)上漲，未來仍有下降空間。

       易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，雖然LPR利率本身沒有調(diào)整，但預(yù)計各地商業(yè)銀行近期的實際房貸利率會有下調(diào)的可能。

      近日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布報告稱，2月全國首套房貸款平均利率為5.5%，環(huán)比下降1BP，為對應(yīng)期限5年期LPR加點70BP；二套房貸款平均利率為5.81%，環(huán)比下降1BP，為5年期LPR加點101BP。這是首套房、二套房貸利率連續(xù)兩個月下降。

       其中，2月19個城市首套房貸款利率環(huán)比有所下調(diào)，但下調(diào)幅度都比較小，均在1-5個BP之間。一線城市中，除北京外，另外三個城市再次下調(diào)首套房貸款利率水平。廣州和深圳均環(huán)比下調(diào)3個BP，上海則環(huán)比下調(diào)2個BP，下調(diào)后首套房貸利率再創(chuàng)新低，僅4.8%，與對應(yīng)期限的5年期LPR水平一致。二線城市中，重慶環(huán)比下降5BP。

      2月，進入全國首套房貸利率最低前十城市榜單的分別是：上海、廈門、天津、深圳、烏魯木齊、哈爾濱、廣州、珠海、海口、北京。其中，上海、廈門和天津最低，平均房貸利率分別為4.8%、5.1%和5.12%，其它七個城市首套房貸利率水平也在5.35%以下。