房地產信托或再度叫停地產商再感寒流來襲

2011-05-09 來源：0352房網編輯：編輯小馮

　　“趕快把蘭州的那幾個老板約過來談談。”陳東在剛剛走進辦公室便被老板叫到面前一陣吩咐。身為一家中型房企的融資部經理，陳東剛剛在平安信托那里吃了閉門羹。

　　“現在接觸的幾大信托公司已經暫停了房地產信托融資業務。”陳東告訴《中國經營報》記者。此前，他們公司所在的成都城南一個商住綜合體項目在銀行貸款受限的情況下，正準備通過信托融資的方式解決開發資金，但這一模式在2010年末監管層要求信托公司嚴查之下已經處于暫停狀態，只能通過行外資金考慮股權投資的合作模式。

　　隨著房地產調控的不斷深入，銀行融資收緊，加上近期央行連續上調存款準備金率，房企融資已是難上加難。為了緩解資金緊張的困境，不少房企只能繞道信托“找錢”。

　　但近日隨著銀監會發出一紙《信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求立即對房地產信托業務進行合規性風險自查，并逐筆分析業務合規性和風險狀況。中融信托、平安信托、中誠信托、中信[簡介最新動態]信托、新華信托等相繼暫時叫停了房地產信托的業務。

　　手中缺糧的地產商再度感受到寒流來襲。

　　信托從嚴

　　2010年4月開始住建部、銀監會等部門密集出臺樓市宏觀調控政策，旨在嚴控房地產投機，抑制房價過渡上漲，然而在開發商延緩開發節奏、資金流動性寬裕的情況下，2010年年末，中國樓市的房價、地價依然繼續攀高。

　　就在市場屢次質疑房地產調控失效的當口，銀監會再度祭出監管利劍。

　　“實際上這次發文，并不是完全的叫停口吻，只是對信托房地產業務監管從嚴的信號。”中鐵信托一位副總向記者表示，2010年7月，銀監會就曾叫停房地產信托的銀信合作模式，此次要求行業自查只是對行業風險的提示。正是在這種提示下，包括平安信托在內的多家信托公司已經暫停了房地產信托產品，“至少3月份之前不會有新的計劃推出。”

　　事實上，2010年的樓市宏觀調控，對于房地產信托來說，的確是個迅猛發展的良機。在證監會暫停房地產上市公司再融資、銀行收緊開發貸款的背景下，地產商越來越多地依賴信托融資這一平臺。來自中國信托業協會的數據顯示，2010年1~10月，全國信托公司共發行房地產信托1500億元，房地產信托在信托業務中的比例也由年初時的10.64%上升到三季度末時的13.41%。其中僅中融信托、平安信托、中誠信托、中信信托、新華信托5家公司發行的房地產信托資金就高達1200億元。而在2009年全年，全國房地產信托的資金僅有449億元。

　　“在銀行貸款受限的情況下，大多數房企的融資渠道只能轉向二級市場或者信托，相比地下錢莊等二級市場，房企通過信托融資雖然承受著13%到20%的融資成本，但比地下錢莊要低而且陽光[最新消息價格戶型點評]得多。”信托業研究人士蒲海濤表示，一旦信托融資從嚴，不少中小房企將面臨斷糧的危險。

　　資金斷流?

　　監管層對于房地產融資渠道的嚴控，已不是突發行為了。

　　“早在2010年6月底和7月中，銀監會就分別以5月以及2季度末的數據為基準，對房地產信托進行了兩輪壓力測試，隨后又叫停了銀信合作。”蒲海濤分析，2010年末歷來是開發商償還銀行貸款的高峰期，銀監會選擇在這個時期嚴查房地產信托業務，就是斬斷地產商的融資幻想，迫使他們采取低價銷售的策略來保持資金流轉。

　　低價快速銷售也是監管層樂意看到的。據華遠地產[簡介最新動態]董事長任志強近期在成都的一次會議上透露，通過快速銷售包括萬科、恒大等在內的地產商手中至少積累了1.8萬億元的現金，即使所有的融資渠道卡死，至少也能支撐到2011年6月。

　　但更多的地產商數據卻并不樂觀。有關機構的數據顯示，78家A股房地產上市公司中經營性現金流下降卻異常明顯，截至2010年11月，這78家公司的經營性現金流負數超過600億元。

　　“在監管層對銀行信貸不斷收緊、個人房貸門檻不斷提高乃至整個貨幣政策由松到緊的2011年，開發商到底能扛多久，誰都難以斷言”。陳東表示，絕不能用2010年的政策和市場來作為2011年的依據。“不少中小開發商在2010年都面臨著入不敷出的困境，如果在2011年再不通過快速流轉維持現金狀況，那么再度擴張，乃至生存就變得難上加難。”

（責任編輯：0352房網）