房地產市場秘密游戲 浮出水面的樓市“樣本”
2011-08-19 來源：未知 編輯：宋羽欣
林先生是來自廈門的眾多小房企掌門人之一。一年多前，也就是本輪房地產調控起始期，他以1億元自有資金操盤一個房地產項目，地價3億元。
彼時，根據規定，開發商已經不能通過銀行貸款獲得土地款，他無奈以36%的年利率向民間高利貸借款2億元，拍下該地塊。誰料到，更嚴厲的信貸政策接踵而至，以土地抵押向銀行貸款的希望瞬間化為泡影。
在年支付利息高達7200萬元的窘境下，一年多過去了。8月17日，林先生的項目沒有任何開工計劃，卻已經支付了超過1億元的高利貸利息。
但記者在調查中發現，如果僅僅是信貸緊縮，林先生的項目還不至于擱置到現在。通過細算一筆賬，開發商在房地產市場的秘密游戲浮出水面。
“大不了不做房地產了。”
本輪房地產調控已一年有余，且力度層層加碼毫無松動跡象。時至今日，在償債成本過高、樓盤銷售遇阻等層層重壓之下，大量中小房地產企業將在未來數月以各種形式退出房地產業。林先生就是其中的一個“樣本”。
“在樓市熱銷的周期，開發商拿地時對地價的測算是基于房價上漲而得出來的。”林先生表示。比如一個地價3億元的項目，15萬平方米的建筑面積，樓面土地價是2000元/平方米，加上2500元/平方米建筑成本(包括市政、公共設施、綠化)，各種稅收成本約1000元/平方米，如果加上高利貸融資成本折進來的1000元/平方米，其總成本就在6500元/平方米。這還不包括一些設計費用、銷售代理費用等。
2010拿地的時候，周邊房價是6000元/平方米，而他對前景的估計一定是未來可以賣到至少8000元/平方米才有利可圖。但不幸的是，宏觀調控到來，房價沒有任何上漲的跡象。這才是林先生項目擱置，或很多項目未來可能爛尾的真實原因。
當記者詢問林先生“如果房價在未來一年不上漲，他會如何選擇”時，他笑稱大不了不做。
借高利貸，倒閉，或者退出
數據顯示，即使是在房企集中度升到最高的2010年，萬保招金率領的百強房企，其合計實現銷售額14360億元，也僅占全國商品房銷售額的27.4%。業內人士稱，中國二、三、四線城市仍有50%的房地產項目存留在中小房地產企業手中。
“開發商已經充分認識到，此輪調控，政府不把房價調整下來決不會收手。而調控的重要策略就是在資金上把開發商逼到墻角。從貸款到境外融資，再到信托產品，層層收緊，開發商目前除了高息向民間資本借貸外，幾乎已經無錢可找。最終只能選擇降價回款。”中原地產董事局主席黎明楷向記者表示。根據記者的調查，中國房地產市場類似林先生這樣的中小房企大量存在。
開發商的另一個選擇是倒閉或退出
“2011年下半年，中小房企將不可避免地遭遇資金鏈危機，他們或降價賣房，或把項目公司轉讓他人。因為項目仍然存在，市場上看不到明顯的破產或倒閉的企業集中出現，但這些小企業其實就是因為資金危機，變相退出了市場。”一位金融業高層向記者表示。
在8月17日舉行的博鰲房地產論壇上，住建部政策研究中心副主任秦虹也認為，大量發行貨幣的周期已經結束，持續緊縮的貨幣政策令銀行貸款在相當長一段時間內不會再為房地產帶來充裕資金，中小房地產企業資金鏈勢必將越來越緊，并有可能斷裂。
“有時候，一個企業倒閉還是不倒閉，就是差那么一口氣。”一位開發商稱。
這位開發商這樣告訴記者：“2008年時，開發商資金鏈也一度非常緊張，但隨著金融危機的發生，信貸閘門的打開，開發商的一口氣又緩過來了。但這一次，一年內似乎看不到容得開發商緩口氣的機會。房地產業高杠桿的風險這時候就體現出來了。”
經濟學者巴曙松透露，一些做房地產開發的朋友私下表態，一旦限購取消，開發商會集中出貨，然后策略性退出房地產。
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