銀行貸款政策收緊 考驗房產開發商的經濟實力
2012-09-18 來源：0352房網 編輯：木木
銀行貸款政策日益緊縮，房地產開發商貸款難度大增，房企資金鏈日趨緊張。
9月11日，央行發布數據顯示，8月份新增人民幣貸款7039億元，環比增加1638億元，同比也多增1555億元，而此前市場預計在6000億元左右。這一數據遠超當前市場預期。事實上，在貨幣緊縮和行業調控雙重擠壓下，房企依舊難逃自救圖存與融資模式突破的雙線戰場，而較高成本和監管，使得房地產融資創新越發嚴峻。
信貸閘門并沒放松年初到現在，新增信貸數據大幅波動，好比“過山車”一樣快速地忽上忽下。從各方數據看來，8月信貸增加的形勢在好轉，中長期貸款尤為突出，8月新增1657億元，環比增加477億元，而這也是2011年3月以來的最高水平，表明當前隨著房地產市場復蘇進程的加快，銀行加大房貸投放及居民貸款購房的熱情都在提高。8月份新增貸款的增加并不意味著貸款政策有望好轉。貸款回升僅屬于個別大型地產項目的投資拉動，眾多中小型房企普遍還處于融資平臺較糟的財務狀況，這一大趨勢不會改變;其次，在當前持續調控環境下，央行并沒有放松信貸閘門的信息放出，從8月信貸結構看，開發貸款有增長，但占比仍未出現大幅提高，從長遠看貸款增加只是個別的短期現象。雖然8月新增貸款提高，但相比全年總體貸款額度本來就較少，再加上該行對開發商貸款按照上限比例進行嚴格控制，給予開發商的貸款額度就更少了。事實上，從下半年起，“工農中建”四大銀行就開始對一些房企的不良率開始了一輪嚴格調查，凡不符合規定的房地產公司統統不予放貸。
開發商面臨資金壓力，銀行日益緊縮的貸款政策再一次考驗了他們的資金實力。一位成都本土知名房地產公司總經理這樣描述同行的境遇：每天就像陀螺一樣忙個不停。趕場似地奔波在各大銀行之間，運氣好貸款少起碼有，運氣差就得去其他地方再試試。照這樣的行情發展下去，隨時都有捉襟見肘的時候。
調控從緊之下，房企融資渠道收縮，資金鏈日趨緊張，對于中小房企來說更是如此。日前，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及相關機構共同發布的《2012中國房地產上市公司TOP10》研究報告顯示，目前近70%的房地產上市公司經營現金流為負值，七成房企資金“入不敷出”，報告由此認為整個行業的資金運行不容樂觀。尋找融資渠道成了當下公司迫在眉睫的問題。隨著政策持續性越來越長，貸款政策的收縮越來越緊，對于當下開發商特別是開發周期長的中小房企而言，資金的壓力會越來越大。
雖然當前房企資金問題還不明顯，但相對于去年，今年地產項目開發節奏已經放緩，規模也在縮小。在銀行信貸和銷售回款受阻的大環境下，很可能會給原本資金鏈緊張的房地產商帶來較大的殺傷力。忍痛“割肉”生存為王由于當下遭遇的樓市困境，不少中小房企不得不通過轉讓部分股權甚至拋售資產獲得生存機會。處于掛牌轉讓期限內的項目，涉及融資的達100多起，其中房地產行業項目達16起，數量位列第一。雖然中小房企因為債務關系或信貸趨緊等樓市調控，不得不轉讓旗下項目，但即使因為資金緊張而“割肉求生”，公司同樣能取得不錯收益。另外，在項目開發中途加入其他房地產公司合作，是目前樓市比較常用的做法。通過與大品牌地產公司合作，中小開發商獲得的品牌溢價收益可以達到10%-20%，而且合作開發還能省下營銷、人力、財務等多方面的成本。
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