地方調控有緊有松 市場和法律手段漸進
2012-10-25 來源：0352房網 編輯：加文
在國家房地產調控暫未出臺任何新政策的“真空期”，地方的政策微調正在唱“主角”。
中原地產統(tǒng)計顯示，自國務院派赴各地的督查組回京后，9~10月以來，各地及中央部委已超過15次釋放政策再收緊的信號，許多地方還有實際舉措出臺。但也正是在這一時間段中，類似貴陽、蘭州等城市推出的"買房即落戶"以及財政補貼人才購房等條文，卻被業(yè)界視為變相放松。
中國房地產學會副會長陳國強表示，未來房地產調控的基調還將延續(xù)此前的政策，執(zhí)行力度上或會從緊，增加市場化調控手段的腳步應該說也會越來越近。
地方調控有松有緊
在中央政策基本處于真空期的時間內，各地對于樓市的調控方式和手段都不盡相同，最直觀的表現(xiàn)便是松緊不一。
9月29日，兩部委曾發(fā)文強調加強房地產用地和建設的管理調控，積極促進房地產市場繼續(xù)向好發(fā)展，其中提到對閑置土地的處罰，土地市場的調控也就成為接下來調控的重點。
長假之后，多個城市開始圍繞土地政策動刀，基調是從緊。例如，杭州規(guī)定住宅用地溢價率超過50%后，將采取競保障房面積的方式出讓；珠海也出臺土地新政，規(guī)定土地閑置未滿1年的按土地價款總額的20%收取閑置費，閑置滿一年的由政府無償收回。
站在從緊調控一端的還有北、上、廣等一線城市。9月北京市表示加強限購審核，京籍居民購房須持二代身份證，同時暫停了10宗土地的交易；廣州市國土房管局也證實將對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施，主要包括限制預售規(guī)模、控制交易節(jié)奏等。
有緊亦有松，最典型的城市便是貴陽和蘭州。國慶長假期間，貴陽市公布文件，提出在貴陽購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，可享受本市戶籍人口就業(yè)、入學和就醫(yī)等同等待遇，并且還不受入住時間和購房面積的限制。蘭州的一項新政則稱，對引進的急需緊缺高層次人才，將采取住房貨幣補貼或實行配置住房兩種方式進行保障。
鏈家地產市場研究部張絮表示，雖然中央連續(xù)重申嚴格執(zhí)行樓市調控政策，但在土地財政和房地產稅收持續(xù)下降的背景下，地方政府微調甚至放松的動力依然很大。
市場和法律調控手段漸近
今年8月，在國務院派出督查組對16個省市房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查之后，業(yè)界很多人都猜測此舉可能是新調控政策出臺的前兆。從實際情況來看，后期并沒有出臺新的調控政策，但原有政策執(zhí)行力度也未放松。
陳國強認為，在這個背景下，地方政府加緊調控應是主流，而像貴陽和蘭州這種微調的政策，住建部也沒有叫停，這個政策本身涉及的范圍比較小，所以還不完全構成干擾調控大局的影響。
中原地產市場研究總監(jiān)張大偉透露，從目前整體調控政策執(zhí)行情況來看，力度依然很大，各地限購及限貸的基本原則依然執(zhí)行，這也使得在金九銀十多數(shù)地區(qū)的成交量相比7~8月出現(xiàn)下行。
在地方財政捉襟見肘之時，各地政府執(zhí)行調控力度仍有從嚴趨勢，這多少讓人有些捉摸不透。對此陳國強解釋說，房地產調控對地方政府來說不僅僅是一個經濟問題，更是涉及到保障民生、社會穩(wěn)定的大話題，目前維穩(wěn)樓市對于地方政府而言顯然更加重要。"對于北、上、廣這種一線城市而言，財政收入來源可以多元化，并不單單只有房地產一項，而且調控的阻力也還存在，從嚴執(zhí)行調控也合情合理。"
陳國強認為，目前的限購以及對地方政府的問責基本屬于行政調控范疇，而增加普通商品住房供應以及依靠稅收等手段都是市場和法律手段。
有行業(yè)專家稱，改革稅制，以解決地方對土地財政的依賴，此為源頭治理;調節(jié)投資，從“炒房”以獲取增值收益為主轉向以長期獲取租賃收入為主，此為市場導流。堵疏并舉，方可收樓市健康發(fā)展之功。
上周召開的國務院常務會議也指出，要“嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學有效、穩(wěn)定可預期的房地產市場調控政策體系。”
有觀點稱，眼下房地產市場困局在一定程度上歸因于我國房地產法制建設的滯后和不夠完善，特別是少數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)惡意侵害買房人的合法權益事件等，房地產立法建設、特別是立法體系建設在今后將受到高度重視。
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