商用地產開發貸增長乏力 銀行有意縮短期限
2012-11-28 來源：0352房網 編輯：凱瑟
“明年的開發貸投放計劃要等春節前后才能出來，開發貸的大部分額度都在占據地產市場主要份額的住宅類項目上，今年的住宅類開發貸也是有增長的;商業地產開發周期長，適合銀行資金進入的有限。未來的基調仍是穩中求進。”11月21日，針對近日有關民生銀行開發貸“退宅進商”的傳聞，民生銀行地產金融部內部人士向本報記者澄清并進一步表示，從客戶、市場角度考慮，銀行開發貸在住宅與商用兩個類別的傾向上，并不會出現大的轉彎。
與其觀點相似，一位四大行的信貸人士表示，“各家銀行的業務傾向與風險承受能力不盡相同。盡管商業地產信貸利潤更高，但與短平快的住宅類項目不同，商業地產資金占用量大、培育期長、投資回報期更長，因此，信貸資金在投入上也有所要求，對抵押、還貸等條件的門檻也更高。”
份額有限
“從開發商的客戶角度來說，目前房地產市場，無論是絕對的投資量，還是開工竣工面積等，都是以住宅為主，所以，銀行的開發貸也更多地聚集在普通住宅項目的開發上。”前述民生銀行人士解釋。
這是實情。受住宅市場宏觀調控的影響，盡管近幾年來，開發、持有商業地產的觀念逐漸深入開發商之心，推出的體量也得到了迅速的擴充，但相對于龐大而成熟的住宅市場，商業地產依然相形見絀。
體量上的巨大懸殊，決定了銀行信貸在兩者上的大比差投放基調。前述四大行人士在接受記者采訪時透露，按照計劃，該行普通商業用房開發貸的全年新增占比將不超過新增開發貸的20%，商業類開發貸與住宅類開發貸兩者的投放比不超過1:5.
除此之外，在上述民生銀行人士看來，商用地產項目過長的投資回報周期也加重了銀行信貸資金在投放上的克制心理。“商業用項目在銷售后也依然要出租，不管是銷售還是自持，其資金回收的周期都要長于住宅項目，是典型的短貸長投，更需要長期資金，因而不太適合銀行資金進入，部分合適進入的零售等項目也有限。”
“大型綜合體項目普遍都需要五六年以上才能回本，這既是對開發商現金流的考驗，也是對銀行現金流的考驗。在銀行資金有限的時候，不同的銀行根據各自情況也會有意控制投入規模。”
門檻嚴格
在銀行體系的信貸盤子中，商用開發貸不但規模占比有限，受房地產行業宏觀調控與其自身風險影響，信貸資金對其投放門檻也更加嚴格。
“今年要求加強房地產貸款管理，占比過高的分行要逐月逐季進行壓縮退出。”工商銀行一位地級市分行人士表示，該分行前三季地產開發貸的余額減少了數億元。“也包括商用地產項目，一視同仁，具體分析。”
“的確有的商用項目表現了比較好的盈利性與經營數據，像凱德商用等，但這只是少數派。由于培育期的存在，再加上商業扎堆、設計經營等短板，爛尾的、經營不善的商業項目也有。”前述四大行人士表示，自去年起，警惕商業地產泡沫與貸款風險的共識就已經存在。“銀監會對于商業地產的風險也有所表示，要求保持關注與警覺。銀行在考慮高收益的同時，自然也會考慮其中的風險把控。”
與前述民生銀行人士觀點相近，上述四大行人士也認為，因商用項目過長的資金回收周期所帶來的其他風險，也被銀行更為看重。“普通住宅開發短平快，并且在土地成本、建筑成本和銷售成本等總體成本的加總與風險評估方面也相對容易;商用項目周期長，企業能否承受長期的資金占用?在拉長的周期內，物業的租金收入與運營是否穩定?這些都是不確定性因素。”
考慮到此，該人士表示，在商用地產項目的信貸投放上，只會選擇已經形成一定商業地產開發規模或擁有長時間商業自持經驗的開發商。“只有一兩個商業地產項目的開發商我們是不會碰的。”
除此之外，前述分行信貸人士進一步表示，為了更好地管理商用項目開發貸，銀行也在有意縮短商用項目的信貸期限，“現在最多不超過5年。與此同時，在還款要求上也更為嚴格，按照銷售比例與時間分期催還貸款。”
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