房地產信托扎堆發行 二季度兌付井噴將超千億
2013-03-11 來源：0352房網 編輯：履霜
摘要：蛇年以來，信托發行紅火放量，新發行信托產品達70多只，其中，房地產信托成為發行的主力軍，數量高達15只，占比兩成以上，年化收益率最高的達10.5%。
然而，適逢國務院發布最新五項有關房地產調控的具體措施，外界也稱之為新“國五條”。那么，新“國五條”的出臺對于房地產信托市場有怎樣的影響？
多位市場人士在接受《華夏時報》記者采訪時表示，新“國五條”的措施基本在市場的預期之內，基調仍集中在房價的穩定與“去投資化”，總體影響不大。
不過，2013年房地產信托將迎來兌付高峰，兌付規模達2847.9億，兌付壓力較大。同時，在7.5萬億信托體量下，信托業的風險也在不斷積聚，對投資者而言，還需謹慎選擇。
新“國五條”影響有限
據記者粗略統計，截至2月27日，正在發行的111只信托產品中，有25只是房地產信托，發行規模達60.85億元，最高年化收益率為10.50%。在收益率10%以上的信托產品排行中，房地產類占比50%。
對于年后房地產信托發行規模上升，新時代證券分析師袁建明在接受記者采訪時表示，主要原因有兩個，首先是財政部去年12月24日發布的263號文件“關于制止地方政府違法違規融資行為的通知”對政信合作有較大影響，政信合作主要是基礎產業類信托�；A產業類信托此后新成立規模不斷下滑，其對信托資金的擠出效應，導致房地產信托重受信托公司青睞，成立規模有所上升。
其次，隨著2012年下半年房地產市場量價回升，房地產企業資金鏈緊張局面有所緩解，信托業對房地產信托兌付風險的擔心有所減少，在房地產開發投資資金需求增速回升的背景下，房地產信托成立數量有所上升也在情理之中。
“當然，也應該看到，雖然房地產信托發行數量有所回升，但規模仍維持在低位水平，今年新成立的規模也在不斷下滑。”袁建明指出。
在他看來，新“國五條”的出臺對于房地產信托市場影響不大，但如果重點城市房價繼續回升的話，不排除監管層出臺更嚴厲的調控政策，從而影響房地產行業的回暖趨勢，剛有緩和跡象的房地產企業資金鏈有可能重新繃緊。而在銀行信貸沒有有效提升的前提下，將迫使房地產企業通過房地產信托渠道融資的規模有所回升。
風險不可小視
對于投資者而言，面對眾多的房地產信托產品，應該如何選擇?參考哪些指標？
袁建明表示，2013年房地產信托將迎來兌付高峰，其中僅二季度就達1247.61億元。在信托業風險不斷加劇的情況下，對投資者而言，還是要謹慎選擇房地產信托產品。除了收益率和期限外，要更多地關注信托產品本身可能的風險。袁建明指出，投資者需關注以下幾個方面：
首先，融資方的資質，須滿足如下條件，即房地產開發企業或其控股股東資質不低于國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質；《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》四證齊全；項目資本金比例，保障性住房和普通商品住房項目不低于20%，除上述兩類物業的其他房地產開發項目不低于30%。只有全部滿足以上三個條件的房地產項目才能設立融款類信托。同時，融資方的股東背景、財務狀況、還款能力、盈利能力、有無重大負面新聞等都需要關注。
其次，擔保方的綜合實力、負債率、還款能力等，其對外擔保的總體情況，擔保措施是否完備，如抵押率/質押率是否合理，其變現能力如何，是否存在二次或多次抵押，相關評估公司的資質、評估價是否虛高等。
此外，所募集資金所投項目的基本情況，能否保證資金不挪作它用;信托公司的實力，如資產總額、凈資產、凈利潤、受托資產規模、是否有未兌付現象，以及以前所發產品的風格等。
而在中融信托理財師張先生看來，在房地產調控背景下，選擇房地產信托，主要還是從信托產品投入的項目來考察，有的項目是用融資款來買地，有的則是已經買完地融資來開發，還有的項目是融資后進行后期物業建設。如果是一線城市地產項目，后期開發的信托產品風險會相對小一些;而用于買地、前期開發的，盡管有的是北上廣等一線城市，如果政策面偏緊，開工進度受阻，風險就會很大。
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