寧夏：開發商10年未交房 購房者維權四處碰壁(2)
2013-05-14 來源：0352房網 編輯：紅蘭
消協、房管局：法律維權成本高愛莫能助
李麗等購房戶表示：“確實有一戶釘子戶始終沒有搬遷，所以我們并沒有對違約款項進行追究，只是希望拿到房子。”然而，他們的維權之路并不順利。
購房戶們先是找到消費者協會，對方告知由于房子的價值太大又是團購，無法提供幫助。
他們也想過走法律程序，但是通過律師了解到，如果打官司申請“訴前保全”，按21號樓原市值計算，財產保全擔保費用將達近百萬元。
“即便勝訴，判對方違約，違約金也不會太高。”一位律師在看過合同后建議協商解決。按照每天支付購房款萬分之一點五的違約金計算，首付款共353.7萬元，逾期將近9年，違約金不到200萬元，還是低于房價上漲的數額。
購房戶們還有更大的顧慮，“房地產公司有人有錢，和他們打官司能不能贏？即便贏了，能不能執行？都是未知數。”他們一度準備上訪，卻又擔心給工作幾十年的單位造成負面影響。
購房戶們也找過相關政府部門，希望尋求幫助。銀川市國土局的答復是：“寶豐苑的土地，當年40萬元一畝拿到沒有問題，之后政府也沒有再向對方收取過土地款項。”
購房戶們還發現，寶豐苑21號樓的預售許可證是2012年才拿到的。銀川市房管局法制科一位負責人表示，嚴格意義上講，這應該是違規預售，但進一步調查清楚還需要時間。
律師：成本上漲不應轉嫁，房地產商須支付違約金并賠償損失
其實類似李麗的購房經歷，在各地并不鮮見。
“房產商往往通過類似方式籌集資金，一旦出現情況導致建設緩慢，增加的成本便會想方設法轉嫁到消費者身上，抑或一直拖到消費者忍無可忍，提出解約，這樣的事全國有不少。”一位地產行業內部人士透露。
中國政法大學民商經濟法學院教授符啟林認為，根據有關司法解釋，雖然之前是違規預售，但如果后來取得預售許可證，那么雙方購房合同可以認定有效。這種情況下，買方可直接要求房地產商強制履行合同，也可請求法院確認合同效力、強制執行購房合同，以原價購買房子。此外，由于延期交房，房地產商還需賠償違約金。
寧夏天盛律師事務所律師王幽深分析，房地產商除了賠償違約金，還要承擔違約對合同方造成的經濟損失。如果確實因為第三方原因，比如說政府責任，也應由房地產公司去找政府賠償，而不是轉嫁成本。
在這起案件中政府延遲拆遷導致開發商遲遲無法開工的情況客觀存在。那么，相關政府部門有責任管這件事嗎？
對此有關專家表示從法律角度講，政府僅就違約行為對房產商承擔相應的責任。但從社會角度講，政府作為行政管理和服務部門，應當出面積極與房地產商和購房人溝通，為和解創造條件，也有利于社會穩定。
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