養(yǎng)老地產(chǎn)：想做好太難 量化與質(zhì)化應(yīng)同步進(jìn)行
2013-06-04 來(lái)源：未知 編輯：苓苓
摘要：隨著中國(guó)正漸入老齡化社會(huì)，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿(mǎn)足不了需求，政府鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)等問(wèn)題，一個(gè)龐大的市場(chǎng)已經(jīng)悄然浮現(xiàn)，但其整合或許仍然需要時(shí)間。事實(shí)上，這種創(chuàng)新型的地產(chǎn)產(chǎn)品，租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜。無(wú)限廣闊的未來(lái)市場(chǎng)，使得養(yǎng)老地產(chǎn)正在成為又一波地產(chǎn)新浪潮。
開(kāi)發(fā)商率先提出了老年人生活解決方案，養(yǎng)老地產(chǎn)隨之浮出水面。從2010年開(kāi)始，老齡化引發(fā)的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”成為中國(guó)各大房企眼中的“香餑餑”，養(yǎng)老地產(chǎn)成為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，各大房企最看好的成長(zhǎng)板塊。據(jù)了解，萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、花樣年地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、綠城集團(tuán)、燕達(dá)房產(chǎn)等企業(yè)均已進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。其中，萬(wàn)科首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”、保利首個(gè)養(yǎng)老公寓“西塘安平老年健康生活社區(qū)”，在行業(yè)內(nèi)取得了一定的聲望。
雖然不少房企宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前這塊市場(chǎng)還處在概念層面，缺乏實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容。此外，市場(chǎng)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的認(rèn)知還存在誤區(qū)：養(yǎng)老社區(qū)不是醫(yī)院，也不是敬老院，而是老年人生活的社區(qū)。———嘉進(jìn)地產(chǎn)總經(jīng)理李昕
養(yǎng)老地產(chǎn)過(guò)去一直在關(guān)注配套，但卻忽略了對(duì)老人心理層面的關(guān)懷。新一代的養(yǎng)老社區(qū)，需要在服務(wù)上“做功課”。———親和源項(xiàng)目總監(jiān)梁程
以前，養(yǎng)老地產(chǎn)著重強(qiáng)調(diào)老人生活環(huán)境的安靜，忽略了老人也需要融入社會(huì)的心理需求。———藍(lán)光地產(chǎn)文旅公司相關(guān)負(fù)責(zé)人
定位：外界認(rèn)知有誤區(qū)，養(yǎng)老地產(chǎn)不是敬老院
市場(chǎng)上定位養(yǎng)老型的樓盤(pán)，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分上傾向于老年人居住。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，僅僅是簡(jiǎn)單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產(chǎn)品或旅游度假產(chǎn)品成為此類(lèi)概念的主力承載者。但事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類(lèi)老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，但養(yǎng)老地產(chǎn)不是敬老遠(yuǎn)。
動(dòng)向：險(xiǎn)資進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，外企尋覓商機(jī)
克爾瑞養(yǎng)老地產(chǎn)專(zhuān)題研究報(bào)告指出，從開(kāi)發(fā)主體看，開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司、政府是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三個(gè)主要力量，從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)投資商未來(lái)有可能會(huì)成為第四股力量。
目前多家險(xiǎn)資進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)：包括泰康人壽、中國(guó)人壽、合眾人壽等。其中，泰康人壽是保險(xiǎn)界中步子邁得最大的公司之一。2009年11月，泰康人壽首倡和實(shí)施的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目獲得保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，是第一個(gè)獲得試點(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司。隨后，泰康人壽斥資40億元購(gòu)置小湯山溫泉鄉(xiāng)2000畝地，建造第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)。另外，業(yè)界亦曾盛傳泰康人壽已在上海崇明島成功“圈地”2000畝，用于建造高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)。有媒體報(bào)道，2011年底，合眾人壽在湖北武漢蔡甸區(qū)舉行了“合眾健康社區(qū)”奠基儀式。合眾有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資80億元，首期動(dòng)工面積約800畝，未來(lái)還將逐步擴(kuò)大規(guī)劃。親和源項(xiàng)目總監(jiān)梁程表示，現(xiàn)在保險(xiǎn)公司拿地修建養(yǎng)老公寓，然后包裝成保險(xiǎn)產(chǎn)品出售的形式，也是一種新的發(fā)展趨勢(shì)。
此外，還有不少外資也相當(dāng)關(guān)注這個(gè)領(lǐng)域，在尋求新的合作方式和項(xiàng)目。克爾瑞市場(chǎng)研究部人士表示，國(guó)外投資商也已進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。僅美國(guó)的企業(yè)就有三家，分別是城堡投資、Emeritus Corp、Life Care Services LLC。據(jù)同野惠澤營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)周健透露，來(lái)自芬蘭、德國(guó)、日本的投資商已布局中國(guó)，其中，來(lái)自芬蘭的投資商正在成都尋找落地的項(xiàng)目。
趨勢(shì)：重點(diǎn)在于服務(wù)
親和源項(xiàng)目總監(jiān)梁程表示，養(yǎng)老地產(chǎn)過(guò)去一直在關(guān)注配套，但卻忽略了對(duì)老人心理層面的關(guān)懷。他說(shuō)，新一代的養(yǎng)老社區(qū)，需要在服務(wù)上“做功課”。
親和源在社區(qū)內(nèi)打造“家”文化，希望讓老人快樂(lè)而健康地生活，而不僅僅只是關(guān)注老人的壽命。梁程說(shuō)，我們提供的是“秘書(shū)式服務(wù)”，不再像傳統(tǒng)模式那樣提供可選擇的菜單式服務(wù)，只要是老人合理的要求，我們都給予無(wú)償或者有償?shù)臐M(mǎn)足，這樣在老人的心理層面上將感覺(jué)更加舒適。
李昕也表示，其實(shí)養(yǎng)老社區(qū)跟青年住區(qū)是一樣的，只不過(guò)對(duì)配套的要求不同而已。他說(shuō)，很多人一談到養(yǎng)老地產(chǎn)就理解為敬老院，想象住在里面的老年人生活無(wú)法自理，需要醫(yī)護(hù)人員全程照料。但事實(shí)上，如果真是這種情況，那養(yǎng)老社區(qū)無(wú)法做下去，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意做。
根據(jù)老年人的生活方式提供合適的住所，才是開(kāi)發(fā)商要做的事情。藍(lán)光地產(chǎn)打造的岷江國(guó)際旅游度假區(qū)，采用了養(yǎng)老+旅游+住宅+商業(yè)的模式，以此滿(mǎn)足老年人的生活。
“以前，養(yǎng)老地產(chǎn)著重強(qiáng)調(diào)老人生活環(huán)境的安靜，忽略了老人也需要融入社會(huì)的心理需求。”藍(lán)光地產(chǎn)文旅公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)老人們的生理和心理兩方面的需求，岷江國(guó)際社區(qū)選址在空氣清新的都江堰，擁有適合老人頤養(yǎng)天年的自然資源。同時(shí)，項(xiàng)目配備的大量商業(yè)體量，也讓老人有了逛街休閑的好去處。
落戶(hù)郫縣花園鎮(zhèn)、打造千畝成都養(yǎng)老地產(chǎn)的同野惠澤投資公司，在成都養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域引發(fā)了熱議。消息顯示，同野惠澤將參與郫縣花園鎮(zhèn)進(jìn)行全鎮(zhèn)域土地整理和農(nóng)村安置房建設(shè)，將該片區(qū)按照新CCRC老年住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整體規(guī)劃，通過(guò)個(gè)性化的業(yè)態(tài)，配套醫(yī)療、康體、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、酒店、幼兒園、學(xué)校等上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，打造以“養(yǎng)老”、“養(yǎng)生”為核心的產(chǎn)品系列，形成宜商、宜居的可持續(xù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)而言，房子只是一個(gè)載體，其核心是服務(wù)和交流。周健表示，我們將以此為宗旨，打造一種全新的交流型住宅
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