陰陽合同可避20%個稅 國家個稅調控或失效?
2013-06-06 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：近日，我愛我家房地產經紀有限公司因協助簽訂“陰陽合同”避稅被處罰的消息成為輿論焦點。實際上，“陰陽合同”已成為二手房交易的行業慣例。尤其是北京(樓盤)執行“國五條”細則以來，“購房所得20%征收個稅”讓二手房買賣雙方簽訂“陰陽合同”的動力更強。所謂“陰陽合同”，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的。
在二手房市場，“陰陽合同”是一個“公開的秘密”。 近年來，二手房交易活躍，“陰陽合同”偷逃稅款的問題也較為突出，尤其是北京執行“國五條”細則以來，為逃避個稅，買賣雙方簽訂“陰陽合同”的動力更強。這擾亂了市場秩序，也削弱了稅收對房地產市場調控的效果。
三方均獲利，“陰陽合同”何樂不為？
“如果您能全款或者少量貸款，我們有辦法可以幫您把稅做到最低!”對于許多與房地產中介打過交道的百姓來說，此并不陌生。中介口中所謂的辦法就是通過協助簽訂兩份不同的“陰陽合同”幫助交易雙方避稅。
很多城市的財稅、住建等部門會根據當地房地產交易情況及評估價格，確定當地最低計稅價。當申報價格低于最低計稅價時，則按最低計稅價納稅。“陰陽合同”也由此應運而生：“陰合同”是交易雙方真實交易的合同，“陽合同”則是用于網簽、交稅的“假合同”。
在許多中介經紀人眼中，簽訂“陰陽合同”的做法屬于“合理避稅”，不違規也不違法。一位資深地產人士說：“如今二手房交易過程中，稅負通常轉嫁到買方，通過簽訂"陰陽合同"避稅，可令買方省錢、幫助中介和賣方促成交易，何樂而不為?”
“通過簽訂"陰陽合同"節省的稅款少則幾萬元，多則數十萬元。”位于北京南四環附近的一家知名中介機構經紀人程先生算了一筆賬，“目前，附近的二手房成交價在每平方米3.9萬元左右，而該地區最低計稅價只有1.9萬元左右。以一套原值100萬元的100平方米的房屋為例，按每平方米3.9萬元計算，個稅將超過50萬元;而按1.9萬元算，個稅只有10多萬元。”
“銀行貸款評估必須參照住建委網簽合同，對于"陰陽合同"有所制約。按照首套房最多可貸款七成計算，只要貸款額度在按最低計稅價計算的全款的七成以內，仍可以通過"陰陽合同"按最低計稅價報稅。”程先生說。
個稅或為零，調控措施選擇性失效
“國五條”調控細則中明確要求，嚴格執行“購房所得20%繳個稅”政策。有中介公司經紀人表示，部分“非滿五年唯一”的有稅房按“陰陽合同”操作，個稅甚至可能“零”。
經紀人程先生舉例說，如去年購買的四環附近有稅房，由于貸款等因素制約，當時的報稅價格有可能超過每平方米2萬元，如果今年出售，按最低計稅價1.9萬元報稅，購房所得為負數，個稅將為“零”。這比“國五條”細則出臺前，個稅按全款1%征收的方式還要省錢。
不少業內專家表示，對于部分有資金實力的“有錢人”來說，仍可以通過簽訂“陰陽合同”成功避稅，甚至可能出現個稅繳納為零的極端情況。個稅征收從嚴的調控政策面臨選擇性失效。
“通過"陰陽合同"交易多則能省幾十萬元的稅費，這對交易各方都是巨大的誘惑。”北京都城律師事務所主任桑圣元表示，由于主管部門人力有限，監管力度不大，而中介公司又能為買賣雙方提供專業的造假服務，“陰陽合同”盛行也就不足為奇。
“在房地產調控背景下，"陰陽合同"、假離婚等投機取巧的現象屢禁不止、愈演愈烈意味著現在的政策和制度框架確實存在著空隙和漏洞。"能省則省、能逃則逃"的觀點成為人們的普遍心態。”山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說，購房所得20%征個稅是一項龐大的工程。需要房地產登記系統、房地產評估系統、交易、備案監管系統等不斷完善，有效實施任重而道遠。
業內老大難，“陰陽合同”何時休？
“陰陽合同”已經存在多年，成為房地產領域里的老大難問題。在2011年底，由于房價連續上漲，此前執行了5年的二手房交易最低計稅價又偏低，“陰陽合同”極為盛行。北京市稅務局、住建委等部門聯合發文，上調最低計稅價，但“陰陽合同”依然長盛不衰。
業內人士則認為，只要最低計稅價格和實際成交價格有差距，“陰陽合同”就有存在的土壤，相關部門沒有下決心查處也是其長期存在的重要原因。
一位不愿透露姓名的資深地產人士認為，交易環節稅種過多，稅負偏重也導致“陰陽合同”屢禁不止。“購房所得20%繳個稅”成為購房者最關注的問題，也是中介人員最常用的“賣點”。
李鐵崗也認為，目前在我國的房地產稅收體系中，房地產交易環節的稅收負擔偏重，而保有環節的負擔偏輕。因此，要控制房價，應通過完善保有環節稅種來調節，迫使富人減少對地產資源的占有，增加市場供應。
有分析人士指出，日前公布的《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。在對保有環節征稅的同時，應切實降低住房交易環節的稅負，這或許在將來會減少“陰陽合同”的發生。
而針對這一問題，近些年，稅務部門應用房地產估價技術，加強了對二手房交易中申報價格的評估，對申報價格明顯偏低而且沒有正當理由的，依據一定的方法確定二手房評估值，核定計稅價格。
上一篇：商業地產“黃金時代”背后 警惕“泡沫”隱現
下一篇：河南鄭州：坑爹的豆腐渣工程 竟然用紙做房門
