商業地產“黃金時代”背后 警惕“泡沫”隱現
2013-06-05 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：從市場來看，商業地產由于不受限購、限貸等政策影響，從去年年末到今年上半年，商鋪、寫字樓、公寓等類型商業地產都比較火熱。面對商業地產投資熱潮，業內人士認為，目前商鋪投資的火爆，經常是一鋪難求，但實際上目前租金回報率并不高，可能要很長時間才能收回成本了，業內人士提醒投資者，機遇伴風險不宜盲目更風。
受國家對房產市場持續多年的宏觀調控，使住宅地產越來越難做，住宅地產投資前景不明。但新型城鎮化的到來，又似乎進一步使人們看到了商業地產的“無限商機”，眾多開發商爭相涉足、紛沓而至、盲目轉投商業地產，甚至連非房地產行業的家電企業都紛紛進軍商業地產，一時間，商業地產紅遍大江南北，且有愈演愈烈之勢，房地產下一個競爭激烈的“角力場”也將逐漸轉向商業地產。
在很多城市發現，許多企業包括大型國企，都在國內很多城市圈地，占多用少，甚至占而不用，坐等升值，轉手再增值。但從長遠來看，發展商業地產需要理性，適合城市發展并切實可行的商業地產開發模式成關鍵。
以城市綜合體為例，商業地產投資開發過熱現象并非僅存在于一線城市及各大熱點城市。中國購物中心產業資訊中心此前發布報告稱，珠海、海口、銀川、西寧四個三線城市商業建筑面積今年增幅將高達83.9%。更有甚者，一些中小城市動不動也搞數十萬平方米的城市綜合體。值得反問的是，一個幾十萬人口的城市開發幾十萬平方米的商業地產項目，能“養活”嗎?我們的開發商有沒有統計過，城市的人均商業面積是多少?我們的人均可支配收入夠不夠“養活”所開發的商業面積?
商業地產領域投資開發過熱隱藏的問題，主要表現在以下五個方面：貪大求全，不顧項目所在地的實際情況與需求;業態雷同、簡單復制，把一個相同的東西放在許多不同的地方;不能應地制宜地進行商業規劃，忽視項目地的“商業基因”，從而遺失歷史商脈商氣;建筑缺少地域特色，喪失“城市記憶”且與業態和運營模式的匹配度不夠;缺少科學的投融資規劃，無法保障項目按節奏順利開發運營。
在發展總部經濟時，要遏制投機資本過度進入商業地產。在很多城市發現，許多企業包括大型國企，都在國內很多城市圈地，占多用少，甚至占而不用，坐等升值，轉手再增值。一些開發商想開發商業地產，但沒有做很好的政策設計和內部機制設計，項目出來后，只要你想買他就賣，層層轉手，最終造成價格很高，誰也入駐不起。這樣就會導致泡沫地產的出現。
我們知道，商業地產不同于一般意義上的住宅地產。一方面，它的成敗包含了眾多因素：行業背景、區位環境、城市發展、競爭對手等等綜合因素，缺一不可。選址不佳、規模不當、業態不準、管理運營不善等等任何一個因素都會影響到項目的總體發展。商業地產和實體經濟是緊密相連的，它不能脫離消費群體，因此商業地產也不是很容易產生泡沫。但也不能大意，因為商業地產最大的風險就在于產生泡沫。商業地產的黃金時代依然存在，但如果以現在的趨勢繼續上漲，恐怕會接近尾聲。
另一方面，在看似利潤豐厚的表象下，業內人士認為，目前商鋪投資的火爆，經常是一鋪難求，但實際上目前租金回報率并不高，可能要很長時間才能收回成本了，業內人士提醒投資者，機遇伴風險不宜盲目更風。
鑒于此，提醒投資者，機遇伴風險不宜盲目更風。
上一篇：分析稱不動產登記可反腐 應對官員“以人查房”
下一篇：陰陽合同可避20%個稅 國家個稅調控或失效?
