房企銷售均價現逆勢上揚 收獲“最好上半年”
2013-07-15 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：近期密集披露的房企上半年銷售公告顯示，大部分房企銷售額和銷售面積同比大增。其中萬科、保利、華潤、世茂等多家房企完成全年銷售目標的50%以上。雖然前有調控，后有限價，但房企上半年銷售業績明顯整體上揚。不過，最值得關注的是，這些標桿房企銷售均價在上半年均無聲無息地上揚。
據不完全統計，在12家已經披露前6月份業績的上市房企中，包括萬科、恒大、碧桂園、華潤置地在內的8家房企銷售均價較去年同比增長，均價漲幅在6%至20%不等，其中雅居樂今年上半年銷售均價甚至同比增長20.2%。
奇怪的是，房企在經歷今年第一季度銷售爆發期后，似乎并沒有習慣性地進入銷售瓶頸，反倒是在地方調控政策逐步落實的背景下逆勢而上，在銷售業績同比進一步突破，同時多數房企的銷售金額和均價也呈現直線上揚趨勢。
“上半年銷售均價上漲的房企，無一例外地增加了一線城市的項目銷售比例，而一線城市成交價格上漲已經遠超預期，”中指院分析師范宏華坦言。在他看來，全國一線城市土地市場從去年底開始便持續升溫是主要原因。此外，多位業內人士認為，在政策面未產生變化的時候，房企運營成本高企是銷售均價上漲的推手。
全年利潤將回升
據統計，今年上半年，保利、中海和富力銷售均價較去年同期小幅下降。被譽為最賺錢房企的中海在去年上半年銷售均價達到1.65萬元/平方米，該公司上半年銷售價格下調7%，不過均價仍達到1.53萬元/平方米。相比之下，保利和富力上半年價格回調幅度更小，分別為2%和5.7%。
除上述3家房企外，包括萬科、恒大、碧桂園、華潤等8家房企銷售均價逆勢上漲。業績顯示，銷售金額和面積分別居于首位的是萬科和恒大。萬科上半年銷售金額達到836億元，同比增幅為33%。而其銷售均價從去年同期的1.04萬元/平方米，漲至1.17萬元/平方米，漲幅達12.5%。
而恒大今年1月份銷售均價為0.62萬元/平方米，此后恒大銷售均價便逐月攀升，今年6月其均價已經達到0.73萬元/平方米。而整個上半年，恒大銷售均價較去年提升10%。
除此之外，華潤置地、招商地產、金地集團以及碧桂園銷售均價漲幅均在6%至10%之間。而世茂房地產和雅居樂均價漲幅甚至達到13%和20.2%。
今年一季度上述房企均表現不俗，然而在隨后幾個月并沒有習慣性地進入銷售瓶頸，反倒在地方調控政策逐步落實的背景下逆勢而上。事實上，在去年上半年，上市房企曾經歷一次利潤率滑坡。包括保利、招商在內的多家標桿房企采取降價走量的策略。而僅僅過了一年，房企銷售策略便產生了180度轉彎。
觀察銷售均價上漲較快的萬科、恒大可以發現，這些企業熱銷項目主要位于一二線城市，市場均價水平較高，同時銷售均價保持著逐月相對穩步增長的態勢。有機構監測統計顯示，通過對萬科、恒大及綠城位于北京、上海、杭州等一線城市8個上半年熱銷項目統計，可以發現這3家房企的熱銷項目平均每月均價漲幅為約7%，相對年初均價漲幅平均達到26.7%。
多位業內人士認為，隨著各大企業增加一線城市土地儲備的節奏日趨加快，未來房企一線及主要二線城市的供應將逐漸增加，一線城市產品占比增加勢必會繼續推動均價的上漲。而房企通過合理的成本管控，未來利潤率水平將有探底回升的可能，如此一來，大型房企抗壓能力也大大加強。
運營成本推高均價
“影響房企定價策略的因素無非三方面，一個是運營成本，另一個是政策取向，此外就是公司財務狀況，”一位上市房企營銷總監坦言：“而目前政策方面暫時按兵不動，運營成本和財務狀況在定價中的分量就更重了。”
上述人士言下之意是，房企負債水平和償債能力在當前定價中起到決定性作用。一位上市房企高層人士曾向記者大吐苦水：“房企光鮮業績的背后，其負債利息之高、經營風險之大，非外界所能體會。”
房企利息負重到底有多高?舉例來看，去年萬科實現營業收入1031.2億元，實現凈利潤125.5億元。而去年末，萬科“一年內到期的非流動負債”和“長期借款”共計616.6億元，全年“應付利息”64.97億元，同比增長138.6%。
數據顯示，去年保利地產實現凈利潤84.38億元，年末有息負債815億元，而且負債利率比基準利率高15%。盡管利息支出與凈利潤不存在占比關系，但過高的利息支出卻大大拖累了保利的凈利潤后腿。
標桿房企如此，中小房企情況更不可能樂觀。蘭德咨詢一份研報顯示，全部上市房企中，81%的房企年度利息支出與凈利潤比例超過了33%，36%的企業超過了50%。這也意味著，有36%的房企，凈利潤的一半金額用來還債。
蘭德咨詢宋延慶說，運營成本最終會影響銷售定價。“目前，大型房企運營成本高企，毫無疑問是均價上揚的直接推手之一。”他認為。不過在他看來，上述情況是在銷售需求旺盛的時候才會發生，一旦銷售需求下降，均價下調將會無法避免。
正因運營成本高企，今年上半年在港上市的房企紛紛啟動大規模融資。畢竟，相比國內銀行、信托融資，海外融資成本顯得較低。據統計，去年有20家海外上市房企發行了25筆海外債券，融資總額高達600億元，而這種態勢在2013年得到延續，今年上半年，已經有27家上市房企發債融資共計759億元，已超出2012年全年發債融資規模的25%。
就在上周，龍湖搶在融資窗口期，刷新了今年單筆融資紀錄。該公司融資啟動初期曾計劃安排30億港元4年期分期貸款規模，而此次搖身一變成為76.72億港元。龍湖該筆貸款在“錢荒”期間顯得尤為珍貴。該筆金額也刷新了中海年內保持的紀錄。今年4月，中海曾發行了76億港元3年期的俱樂部貸款。
擁有融資平臺的房企未放過融資機會，而沒有海外融資平臺的房企也在創造機會。今年上半年，包括萬科、萬達、招商地產、綠地集團等A股上市房企或未上市房企，紛紛在香港完成買殼，搭建融資平臺。正如萬科董事會主席王石所言，“將來的房地產市場，沒有幾千億的融資平臺，你只是一個打工的”。
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