溫州樓市無人接盤法院進駐淘寶拍賣房產名車(2)

2013-10-30 來源：0352房網編輯：李建霞

　　溫州樓市或繼續下跌

　　探訪者在幾家房產中介了解到，2012年年初以來，溫州房價就開始下跌，其中綠城的錦玉園跌幅最大，目前超過50%。21世紀不動產的經紀人說，現在綠城錦玉園中面積超過400平方米的房產，售價在4.5萬元/平方米，145平方米左右的房產，價格大約4.2萬元/平方米，因業主需要現金，如有意購買價格還可以面談。

　　不僅綠城集團，溫州最大的房地產商中梁置業，其開發的眾多項目如中央公館、首府、棕櫚灣、橡樹灣、香緹錦園、國賓1號等也出現不同程度的降價。

　　探訪者發現，臨近年底，開發商降價意愿明顯上升。隨著庫存壓力持續增大，降價的可能性逐步增大，尤其是一些面臨資金回籠壓力的中小開發商，部分樓盤已經扛起了降價大旗。前幾年房價表現并不遜于溫州市區的永嘉、甌北等地，如今新開盤的樓盤單價也已跌破萬元。

　　繼去年溫州泰宇花苑樓盤老板跑路之后，今年下半年溫州平陽縣再現“爛尾樓”事件。一個名為“海林軒”的項目因開發商欠下巨額債務、資金鏈斷裂等問題，導致項目進展緩慢。其中一期原定于2009年12月31日前交付，被曝已經爛尾三年，而該項目的二期、三期進展基本停滯。

　　29日，溫州平陽縣政府做出《關于同意調整鰲江鎮海林軒商住樓項目的批復》，項目業主由溫州立城房地產開發有限公司和溫州柳成集團變更為溫州豐達房地產開發有限公司。

　　業內人士稱，在銷售放緩，流動性收緊的背景下，樓盤爛尾必將在一定范圍內發生，那些財務狀況不太健康的企業尤其容易倒下。

　　“去年民間信貸危機之后，或者跑路了，或者沒錢還。”溫州當地一位法官表示，債權人存在恐慌心理，急于收回自己的債權，溫州各地法院甚至出現了“輪候查封”現象，最多的一處房產被查封了7次。

　　國家統計局不久前公布的9月份70個大中城市住宅銷售變化情況顯示，溫州新房價格環比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成為70個城市中唯一房價同比下降的城市，而這已經是溫州房價連續第25個月下跌。溫州市長陳金彪坦言，溫州樓市價格確實連續下跌，但均價依然排在全國第8位。

　　溫州樓市價格下跌，導致土地市場的降溫。目前溫州住宅地價環比、同比處于“負增長”狀態。業內人士認為，溫州地價變動，至少打破了“作為稀缺資源，土地的價格只漲不跌”神話。

　　此外，2013年溫州市區擬供應住宅用地922畝，而過去五年溫州市區年均出讓商品住房建設用地僅417.118畝，土地量的加大，也在一定程度增加樓市供應，稀釋房價。

　　高杠桿后遺癥

　　而來自溫州大學房地產研究所的市場監測數據顯示，2006年至2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，上漲了3.3倍。

　　溫州當地某商業銀行人士透露，溫州房價曾經上漲過快，最主要的一個因素就是杠桿放得太高。這一風險帶來的后遺癥正在顯現。

　　前幾年溫州樓市最火爆時，一套單價3萬元/平方米，面積200平方米的房產，市場價600萬，按照80%的估值、最高抵押貸款比例七成計算，最多能得到336萬元的貸款。由于溫州獨特的信用體系，購房者還能去擔保公司等其他金融機構進行二次抵押，再次貸出100多萬元的貸款。但當房價下跌時，可能出現的情況就是房屋時值低于貸款總額的情況，這時候就可能出現斷貸的情況。

　　“這就是次貸。”溫州大學房地產研究所高級研究員陳鴻直言，過去最瘋狂的時候，溫州民間借貸70%至80%的資金都進入房地產。美國次貸危機后商品房斷供的報道不斷見諸媒體，如今這一現象正在溫州上演。

　　溫州銀監分局的數據顯示，截至10月24日，溫州已發生“棄房”的共有580戶，而由借款人資金鏈斷裂原因形成的不良房屋抵押貸款余額約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%;由擔保鏈風險傳導原因形成不良的房屋貸款余額約為7.28億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。

　　天浩置業中介人士稱，一手期房和拍賣房源集中上市，對二手市場影響巨大。近兩月二手市場交易冷淡，有些房產中介的經紀人已裁員近半。他們對年底市場不看好，覺得房價將繼續微跌，交易進入下行軌道。

　　銀行界人士稱，隨著年末到來，信貸還款日期接近、企業年底結賬、資金嚴重短缺等因素，會繼續給溫州二手房價下跌帶來壓力�，F在市場已經不存在“炒房一族”，高價房無人接盤，瘋狂搶購潮已經永遠不可能出現，所以溫州房價進入下行通道，也在意料中。

　　對于溫州房價的下滑趨勢是否會傳導到上海、杭州等大城市，溫州二十一世紀不動產運營總監黃慧華認為這種可能性并不大。“溫州的情況有其特殊性，主要是2011年起開始爆發的信貸危機，讓一大批本地的豪宅買家資金鏈出現問題，被迫進行拋售。上海高檔住宅購買者的群體與溫州并不一樣，出現類似下滑的可能性不大。”

（責任編輯：李建霞）