義烏賣地被指惜售 溢價六成仍未達政府保底價
2013-11-01 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：在僅僅流拍兩天后，義烏經濟開發區中心區L地塊便被再次掛牌待售。日前，這幅地塊的首次競拍吸引了綠城中國(03900.HK)、綠地集團、金地集團(600383.SH)三家開發商的積極參與，報價也從18億元一路飆升至29億元，溢價率61%，最終卻因為報價仍未達到政府設定的保留底價30.08億元而意外流拍。設置保留底價的做法在義烏較為常見，但在溢價如此高的情況下，仍未滿足出讓方的“胃口”，確實十分罕見。
“綠城報出29億元的價格后，綠地放棄應價，在場的綠城員工全部跳了起來，慶祝公司首次在義烏拿地成功。出乎所有人意料的是，主持人隨即宣布，最終報價未達到保留底價而流拍。”全程觀摩了上述地塊競拍的當地開發商劉明表示，設置保留底價的做法在義烏較為常見，但在溢價如此高的情況下，仍未滿足出讓方的“胃口”，確實十分罕見。
“設置較低的底價是為了吸引更多開發商前來競拍，保留底價高則反映了地方政府對于優質地塊的‘惜售’心理。”一位不愿透露姓名的業內人士認為，從流拍后火速再掛牌這一細節上看，開發商對于該地塊的價值還是認可的，只是和地方政府的溝通上可能出現了一些問題。
綠城：很驚訝
義烏開發區L地塊位于穿城而過的義烏江邊上，具有江景房與學區房的雙重概念，被當地開發商一致視為義烏近年來推出的最優質地塊。該地塊總面積13.97萬平方米，用途為住宅，起始價格為18億元，容積率1~1.8，設有保留底價。
根據我國招拍掛國有土地使用權的相關政策，土地拍賣分為有保留拍賣和無保留拍賣，其中，后者較為常見。在有保留拍賣的前提下，若最終報價未達政府事先設定的保留底價，則地塊流拍。保留底價在招拍掛活動結束之前應當保密。
劉明說，許多當地開發商都有參與競拍這塊地的意向，但卻因為出讓方設置了極其嚴苛的條件而被無奈“擋在門外”。
出讓公告顯示，該地塊的競買方須為中國房地產前50強，近三年年平均開發量達到1000萬平方米，年交付量達到200萬平方米。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為，從出讓要求來看，地方政府顯然是想把大型開發商引進來，通過推高地價房價帶動產業、城市升級。
有當地開發商質疑，該地塊是為在義烏當地有大量代建項目的綠城量身定做的。不過，競拍當天，除了志在必得的綠城外，房企巨頭綠地與金地也參與了現場競拍。金地在20余輪競價后便退出了角逐，此后便是綠城與綠地之間的輪番“互掐”，到第85輪，綠城報價29億元，綠地放棄舉牌。
看到這一幕，在場的綠城工作人員開始歡呼，競拍現場也傳來了一陣掌聲。然而，興奮隨即便轉化為驚訝，由于未達到30.08億元的保留底價，該地塊遭遇流拍。
根據最新的出讓公告，這幅地塊將于11月28日再次出讓，且依然設有保留底價。
在該地塊被宣布流拍后，綠城的拍地負責人留下一句“很驚訝”后便匆匆離開了拍地現場。后來聯系到綠城義烏公司相關負責人，但其并未對此予以置評。
“實在太意外了，30.08億元的保留底價意味著樓板價已經達到1.2萬元/平方米，售價要達到2萬元/平方米才有利潤，但目前周邊二手房的價格也就在1.6萬~1.8萬元/平方米。”劉明表示，未達保留底價而流拍的案例此前也曾出現過，但這次的保留底價設置實在太高了。
致電義烏市土地礦產交易中心詢問保留底價的制定細則，一位工作人員稱：“每塊地的要求不一樣，有的會設置，有的不設，但如果設了，肯定是領導認真討論過的。”
當地樓市形勢嚴峻
一位資深業內人士猜測，最大的可能是綠城之前報給政府的價格比保留底價更高，而政府探到的綠地的心理價位也要高于30億元，但在競拍現場，綠地臨時把心理價格壓低了，進而就出現了超出預期的事情。“按照這個邏輯，綠城在下次出讓中取得這幅地塊的概率非常大。”
同策咨詢研究總監張宏偉認為，樓市整體開始好轉，政府對于所推地塊期望值也就不斷提高，尤其是在一些品牌房企競相競拍的市場背景下，政府更是不愿意便宜賣地。
上述業內人士說，目前主流的土地拍賣往往是設置起始價而不設置底價，只要最終價格高于起始價便可順利成交。“以上海為例，一般出讓公告中關于價格的表述為‘本次掛牌為無底價掛牌出讓，但設立起始價，以增價方式競價’。”
“我們做這行十幾年了，從未碰到過這種情況。”一家上市房企董秘稱，一方面希望土地賣個好價錢，另一方面又擔當控制房價的重任，義烏的這個真實案例表明，地方政府在樓市調控中扮演的角色頗為尷尬。
在義烏當地一些業內人士看來，這幅優質地塊的最終報價未達政府的心理預期，可能與當地低迷的樓市息息相關。
義烏市統計局發布的數據顯示，前三季度，義烏商品房銷售面積相比去年同期下降19%，房地產整體形勢與浙江全省相比仍然比較嚴峻，1~9月，浙江全省商品房銷售面積同比增長31.4%。
劉明表示，義烏樓市目前基本上屬于有價無市的狀況。“價格還是比較堅挺，但成交不活躍，不溫不火，總體感覺向下的概率會更大。”
“義烏樓市確實不是很樂觀。”一位在義烏炒房多年的人士也表示，他正打算把義烏當地的房源都賣掉，再到省城杭州投資豪宅。
薛建雄說，目前國內樓市的分化已經很明顯，一線和部分二線城市成交火爆，但義烏這樣的三四線城市的樓市其實很困難。
在義烏采訪期間，實地走訪了市區的多個樓盤，前來售樓處問詢的購房者較少，且多數樓盤以出售大戶型房源為主，銷售上存在一定難度。
“今年‘國五條’出臺后，由于政策末班車效應導致樓市成交短期放量，其余時間都較為清淡。”劉明表示，“2010年前后，義烏曾經出了兩個全國有名的‘地王’，但目前這兩個項目的銷售都很一般，一度貼成本甚至虧本賣房。”
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