北京別墅市場供需雙雙回落明年初恐難“回暖”
2013-10-31 來源：0352房網 編輯：張曉波
摘要：整體而言，今年北京別墅市場迎來了一輪回暖行情，據亞豪機構統計，截至10月20日，2013年北京別墅市場總銷量高達2481套，創下近三年同期新高，與去年同期相比，成交面積也上漲了11.1%。但戴德梁行三季度北京高端住宅市場報告顯示，作為高端消費產品的別墅住宅在經歷了二季度的大幅上漲后，三季度成交量已有所下降， 亞豪機構對“金九銀十”別墅銷量的監測數據也不樂觀。此外，相關調控政策的醞釀出臺也將在很大程度上導致別墅市場的總體下行趨勢。
成交下滑態勢將持續
在“金九銀十“樓市大熱的市場環境下，別墅市場的表現卻平淡得多。據亞豪機構統計，9月共計成交299套別墅，環比8月減少了13%，10月銷量再度回落，前20天僅售出99套別墅，亞豪機構市場總監郭毅指出，這主要在于別墅價格的上漲和新增供應的不足。今年以來，別墅市場成交轉暖，是造成項目提價的主要原因，特別是一些單價不高的經濟型別墅，在今年多宗地王的映襯下，低價優勢成為吸引改善型購房者的法寶，這些項目在迎來熱銷的同時也在悄然提價，令部分購房者有所觀望，這是造成10月別墅總體成交量下滑的原因之一。
此外，供應不足也造成了“金九銀十”別墅的市場銷量難以提振。“金九”北京僅兩個別墅項目開盤入市，分別是位于昌平區的香江別墅Ⅱ以及密云縣的懿品府，兩個項目共新增別墅產品187套。其中香江別墅Ⅱ打破了別墅項目“單次少量推盤”的慣例，開盤共推出新房源169套，也占據了全部供應量的90%以上。“銀十”截至目前更是尚無別墅推盤，兩個月僅有2個項目推盤，別墅市場缺少新增供應的刺激，僅靠消化存量房源，因此銷量波瀾不驚。
郭毅分析認為，自2003年以來，國土部已經連續九次重申“限墅令”，并在2012年增加新條目限定住宅項目容積率不得低于1.0的規定，從操作層面進一步限定了可用作別墅地塊的出讓。而這些法規條令在2013年別墅市場開始逐漸顯現其效力，自2013年以來，別墅項目的月度入市量多在兩到三個左右，有的月份甚至出現“零推盤”，市場供應明顯處于稀缺不足狀態，影響到了別墅購買需求的升溫。而眼下北京進入了景觀環境、氣候條件最不利的時期，對于別墅這種把環境作為主要賣點之一的產品類型來說，北京的冬天并不適宜別墅項目的推廣和銷售，預計四季度別墅市場也將入冬，供需還將進一步回落。
調控力度或大致下行
今年年底前針對樓市調控的長效手段或將陸續出臺，包括房產稅擴容及加大對于高端住宅的調控力度等，郭毅認為這些政策面傳遞出的信號作用對于終端市場的供需已經形成了重大影響。眾所周知，購買別墅的消費客群以中產階層以上人群為主，家庭名下不止一套房產，因此，如果一旦開征房產稅，會對這部分客群的置業計劃形成阻力，不利于別墅的市場成交，造成別墅總體銷量逐漸步入下行。
郭毅預測，在大的市場環境和政策背景下，明年別墅市場供給仍將處于短缺狀態，再加上整體價格的提升以及高成本“地王”項目的陸續上市，預計將影響到別墅的整體銷量也將難以大舉升溫。
而戴德梁行則分析認為，在北京市場土地交易價格持續走高，以及高端住宅供應進一步縮緊的大環境下，越來越多的購房者意識到改善型住宅產品的稀缺性，這將進一步推升高端客群的購房積極性。同時，在此環境下開發商樂觀的心理預期也將助推房價繼續上漲。財富地產集團董事長王喆在接受采訪時印證了以上觀點，他說，別墅用地肯定是逐漸減少的，目前掛牌項目的融資都在1億元以上，他一直認為經濟發展是波段性前進的，所以，王喆不相信北京的別墅市場就到此為止了。
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