地產市場黃金十年已過 暴利時代已成絢麗泡影
2011-09-07 來源：北京晨報 編輯：喬銘
沐浴著黃浦江風，上海某大型上市房企董秘心曠神怡之下，跟記者說了句掏心窩的話，“雖然以歷史成本法評估，房地產行業的毛利率在30%左右，但是假如我們以公允價值法來評估房地產企業的毛利率，可能10%還不到。這兩個數據大概能說明這些年來，房地產企業賺的不是開發精品房賺的錢，而是早期買地升值的錢。”
雖說賺土地升值的收益無可究詰，可是在“抑制高地價”的大氣候下，房企如何守住利潤率成為難題。潘明坦言：“黃金十年之后，行業已經走到了發展瓶頸。”大多數房地產企業都做好了毛利率下降的準備，大家都明白以后是要真刀真槍地比品牌比銷售了。
證券時報統計數據顯示，房地產業自2002年中期至2006年中期，毛利率維持在20%至30%，2007年中期提升至33.7%，隨后的三年內，毛利率徘徊在37%左右，2011年中期升至41.73%，成為各大行業中毛利率水平最高的行業。
長三角地產市場庫存壓頂、資金趨緊的現象僅僅是個開始，它還將引發更多問題：房地產企利潤底線在哪里?是否會出現大面積降價?證券時報記者在走訪滬寧杭三地房地產企業后發現，現已進入限制性住宅市場的深度博弈階段，房企做好了利潤率下調的準備。下半年滬寧杭打折促銷幾成定局，但這些本地房企大多表示打折幅度將控制在10%左右。
通常情況下，20%左右的毛利率下房企完全可以生存下來。在上海一家本地房企董秘看來，“即便在目前30%到40%的毛利率再調低點，也都是可以承受的。但關鍵是要看企業接受不接受。”2011年上半年這家公司的營業利潤率較上年同期下降了大約0.4個百分點。
所謂暴利，如今已成絢麗泡影。在廣宇集團董秘華欣看來，從歷史經驗分析，所謂的暴利不暴利與企業背景相關。暴利來源之一即違規，但這有巨大的法律風險;第二個來源就是從國企轉變而來的企業，他們掌握大量廉價土地，享受到土地升值的超額利潤。然而，國企轉變而來的產企越來越少，監管部門也都加強了土地使用審核環節的審查。
南京中北總經理潘明感嘆:“暴利時代已經一去難復返了!”那房地產行業最美好的“黃金十年”。“怎么解釋黃金十年?那就是你企業想虧錢都得有本事!”
“現在毛利真的已經很低了。”杭州本地一家上市房企董秘告訴記者，目前房地產行業的毛利率基本上在20%至30%，個別房地產項目的毛利率會在40%到50%左右。但基本上平均下來房地產行業的毛利是在30%左右。中報顯示，上前述這家企業今年上半年結轉收入的項目，主要為2008年金融危機時以回籠資金為目的進行銷售的項目，項目毛利率較低。
“暴利時代是過去了，但是不得不承認房地產行業還是行業內比較掙錢的行業。” 南京中北總經理潘明說了句大實話，30%的毛利率是有的，但是眼下多數房地產企業都守著利潤不肯降價。數據顯示，2011年上半年南京上市房地產企業中大部分利潤下滑嚴重，南京高科凈利潤4.25億元，同比下降55%;棲霞建設上半年凈利潤1.36億元，同比下降35.73%;鳳凰股份中期虧損1942.18萬元。
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