北京剛需樓盤扎堆入市 翹尾行情已成定局
2012-12-07 來源：0352房網 編輯：木木
隨著下半年樓市的持續復蘇，北京等一線城市的新房成交量持續維持高位。據亞豪機構統計顯示，上周末北京共有7個項目開盤，其中三個項目是純新盤首次亮相，分別是位于亞運村炎黃藝術館的觀巢、通州區臺湖鎮的東亞·印象臺湖、朝陽區常營的常楹公元，還有四個是老項目加推，如大興區舊宮的東亞五環國際、大興區天宮院的金融街·融匯、房山區良鄉的金地朗悅和京投萬科新里程。
據了解，剛需盤占主流也是年底放量最顯著的特點。除了東亞·印象臺湖、金融街·融匯、中投萬科新里程、萬科金域緹香、遠洋新悅等正在銷售的剛需盤外，龍湖·時代天街、路勁世界城、金地格林格林、瑞雪春堂、城建·紅木林等也將陸續入市開盤，無論定價還是戶型，均瞄準剛需客戶。對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，近期中低價位樓盤供應猛增，促進購房者入市，從而帶來年底的成交小高峰。11月以來，既有包括北京城建·琨廷、東亞華欣灣瀾岸等單價萬元左右的純新盤低價入市，還有金地朗悅、東亞五環國際、華業東方玫瑰等單價15000元左右的前期熱銷老項目繼續加推。
據亞豪機構統計數據顯示，上周(11.26-12.2)北京共成交商品住宅2298套，成交面積27萬平方米，環比之前一周，成交套數增加了8.2%，成交面積上漲了8.3%。與此同時，成交價格的漲勢也依然堅挺，上周商品住宅成交均價為21404元/平方米，環比上漲5.3%。業內人士預計，從12月初的情況看，預計全月成交可能達到萬套左右，這一定程度上將緩解因前期供應不足導致的成交量下滑，年底成交量小幅翹尾的可能性增加�！喓罊C構市場總監郭毅分析，年末剛需盤集中發力，純新盤抓緊入市，主要還是部分開發商看好年末這一輪預支型購房需求，明年新一屆政府對房地產調控將定下怎樣的基調尚未可知，但只要把握好當前的銷售結果，明年手持現金，無論調控走向如何，這些開發商都游刃有余。今年以來北京房價隨著銷量提升而緩慢復蘇，個別熱點板塊相比年初，區域整體均價已出現20%-30%的上漲。加之下半年土地市場競爭加劇，地價攀高，造成購房者預期明年房價即將進入新一輪上漲通道，因此在現階段提前預支消費。
盡管多數龍頭房企已經提前完成了今年全年銷售目標，但面對近期的利好行情，部分開發商都選擇了年末加推房源，大興、房山等低總價剛需樓盤扎堆的熱點區域，在本月又出現了新一輪的樓市激戰。對此，亞豪機構市場總監郭毅分析認為，主要是部分開發商看好年末這一波購房需求，加推符合剛需購房者的小戶型、低總價項目，以求在“翹尾”的樓市小高潮中占得先機。與依托亦莊線的舊宮板塊、依托9號線和房山線的郭公莊板塊及依托昌平線的昌平板塊等新興區域，以及依托八通線的通州、依托13號線的天通苑等傳統區域一樣，天宮院板塊的形成一定程度上也是依靠地鐵4號線開通帶來的軌道交通便利。就天宮院板塊而言，雖然供應增多、產品競爭更為激烈，不過由于區域價值和產品性價比等因素，一些前期降價明顯的項目在近期補漲的表現也比較突出。業內人士預計，未來價格仍將呈現小幅上漲趨勢。作為天宮院板塊的始發者，龍湖·時代天街一直是該板塊最奪人眼球的項目。去年11月，龍湖·時代天街以11800元/平方米的低價入市并獲得市場熱捧，掀開了天宮院板塊的序幕，主打產品均為剛需和首改客群。開賣至今，僅一年時間，整盤銷售突破26億元，套數突破1700套。其間，數度蟬聯大興區銷售金額、銷售套數、銷售面積三項冠軍，全年業績更位居南城前三名、天宮院區域銷冠。近期，龍湖·時代天街將首推西區85平方米兩居產品，為整個大盤中最后兩棟85平方米的產品，預計開出一棟，根據蓄客情況待定。該戶型曾在5月份16天內售罄一棟樓，銷售超過200套。時代天街也因此成為北京市首個“夜光”盤。
與通州、房山等區域相比較，順義區域呈現出產業強地產弱的特點，順義作為一個集工業集群、會展業、航空運輸業、文化創業產業、旅游業等產業的區域，區域經濟的強大實力有效帶動了區域基礎配套建設，為滿足大量產業人口在本地就業，順義在房地產及商業、交通及休閑配套等方面與時俱進，有效避免很多的區域出現純“睡城”的困惑。但就房地產市場而言，一段時間來更多的是別墅市場占主導，剛需型住宅及公寓項目走勢乏力。北京最早的高端別墅聚集區，中央別墅區即出自順義，順義也因此在購房者心目中留下了高端盤居多的印象，剛需客戶的首選購房區域往往是通州、大興、房山、昌平。來自亞豪機構的統計顯示，上周(11.26-12.2)北京成交的2298套商品住宅中，以往關注度較低的順義區異軍突起，上周共售出399套，市場占比高達15.9%，在北京各行政區縣中居于首位。其中來自思源經紀的統計顯示，從各城區的成交量來看，順義區成交比重最大，占全市總成交套數的15.88%，其中東亞首航國際最多，成交78套;其次為朝陽區，占全市總成交套數的13.65%，其中龍湖·長楹天街最多，成交68套。據悉，近期順義區出現了罕見的多個項目集中開盤，自11月中下旬以來，共有會景譽展、東亞首航國際、龍湖·香醍藍灣三個項目連續推盤，定價最低的東亞首航國際僅10000元/平方米，最高的會景譽展均價也不過是16000元/平方米，相比其他幾個新城，順義樓市處于明顯的價格洼地，價格是吸引剛需客群最有效的利器，因此造成了近期順義銷量的迅猛提升。從2008年到2011年，已經有中糧、首開、龍湖、北辰、中鐵置業實業等一批知名房企進駐順義。除了萬通天竺新新家園、魯能·七號院等熱銷剛需項目外，順義新城在售項目延續了低密度、高品質的特征，但無論是戶型還是價格都十分親民。
亞豪機構市場總監郭毅認為，部分開發商看好年末這一輪預支型購房需求，推出符合剛需購房者的小戶型、低總價項目，謀求在年末樓市小高潮中占得先機，去存量、換現金，由此導致了今年年底樓市一反常態的供需雙旺局面。
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