三四線城市樓市去庫存壓力大 消化危機加重
2012-12-07 來源：0352房網 編輯：木木
經歷近兩年的調控之后，開發商們發現深入三四線拓展是一件有風險的事情，眾多的三四線城市正深陷庫存和消化危機之中。數據顯示，截至今年的10月，全國待售面積約為3.2億平米，超過去年底的2.7億平米，并一直維持在高位，這其中一二線城市和三四線城市的境遇可謂不太一樣。摩根大通最新的報告指出，從地區上來看，明年一線城市更加樂觀一些，而三四線城市去庫存的壓力會更大。 不少業內人士都將今年稱為去庫存年，維持在高位的待售面積一方面是市場里供需雙方博弈的陣地，另一方面也是懸在房企頭上的一柄達摩克利斯之劍。
今年以來，不少房企提出了戰略轉型計劃。新華聯就提出“立足北京，有選擇地進入經濟發達地區的二線、三線城市”的戰略布局。臨近年底，公司對旗下的項目進行整合，將持有的惠州市國力房地產開發有限公司100%股權作價2.86億元轉讓，同時加大了在北京地區的投入。與之相比，一家業務主要集中在二三線城市的上市房企相關人士則表示，公司目前還沒有計劃調整戰略布局。“有些城市的住宅供應量確實比較大，但短期內對公司的影響有限。公司已經加大了對銷售節奏的控制。”無論是退出還是堅守，部分三四線樓市快速放量的供應都是懸在開發商頭上的利刃。聯達地產機構董事長楊少鋒認為，三四線城市供應量加大，開發商的去化速度必然受到影響，這會對中小房企的資金鏈產生壓力。總體來看，開發商在三四線城市的投資應該更加謹慎。
在推進城鎮化過程中，三四線城市或扮演重要角色。不過，近幾年不少三四線城市掀起大規模“造城運動”，當地樓市供應量急劇放大。業內人士認為，雖然三四線城市發展潛力較大，但當前一些三四線城市樓市的供給已明顯過剩，而這些城市的購房人群基數較小、購買力有限，短期去庫存壓力較大，開發商在三四線城市的布局趨于謹慎。“之所以有很多開發商選擇去三四線城市，主要是過去的判斷比較樂觀，同時三四線城市大多不在限購范圍內，調控壓力比較小，但這些城市本身存在很多問題。”中國房地產學會副會長陳國強表示，三四線城市的樓市支撐能力不強，每年新增人口和可吸納的外來資金有限，再加上地方政府近幾年出讓的土地充足，造成了局部地區樓市供給過剩的情況。
中國指數研究院數據顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規模增長較快，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發量在3000-8000萬平方米之間。僅從2011年到今年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。業內人士指出，由于土地供應量過高，在售住宅項目規模龐大，這些城市的消化時間在6年以上。相比之下，北京現有土地存量消耗時間不足兩年半，上海和廣州則分別不足一年半和一年。“很多城市可供應量和后續供應量相對當地的購買力已經明顯過剩，這將導致供求失衡。”陳國強直言，開發商要想在這些城市獲得較高收益很困難。中原地產市場研究部總監張大偉認為，不可否認個別城市存在供應壓力，但并不能認為三四線樓市都存在泡沫。“與房價相比，三四線城市的土地價格遠低于一二線城市，而且大多數項目銷售順暢。雖然房企在三四線城市的平均周轉速度要低一些，但仍然享有土地升值和產品溢價。”張大偉直言，至少在明年，三四線樓市應不會有崩盤風險。未來房企進入三四線城市的大趨勢不會發生改變。
盡管部分三四線城市面臨供給壓力，但相對較低的土地價格和運營成本是吸引開發商涌入的“賣點”。相比之下，一二線城市投資門檻不斷提高，已迫使中小房企轉戰三四線城市。較高的土地價格無疑是擋住眾多中小開發商進入一二線城市的最大障礙。近期，北京、上海、深圳、南京等地相繼成交一批高價地塊，土地成交總價均在數十億元，樓面地價也維持在較高水平。可以看到，頻頻在一二線城市出手拿地的，大多是大型房企。僅11月，萬科、保利、中海等大型房企便在一二線城市斬獲了多宗地塊。張大偉表示，由于一二線城市的土地價格越來越高，房企之間的競爭日趨激烈，市場空間相對收窄。這也迫使部分房企進入三四線城市尋找發展機遇。 除了一二線城市的“擠出效應”外，城鎮化發展也為三四線城市提供了長遠的政策紅利。三四線城市的發展是未來我國經濟發展的著力點之一，將會起到更重要的作用。在政策的扶持下，三四線樓市需求有望增加。
業內人士指出，開發商涌入三四線城市首先面對的就是“本土化”問題。由于三四線城市的主要購房人群為當地及周邊居民，地域色彩較一二線城市更為濃重。這就需要開發商適應當地需求特點，推出適合的產品。同時，來自三四線城市同城中小開發商的競爭也不可小覷，而通常情況下，這些開發商的拿地成本更低。當前樓市已經開始回暖，不僅是一二線城市成交量大幅提升，三四線城市的量價也出現上漲。不過，與一二線城市率先“發力”相比，大多數三四線城市還處于底部回升的過程。
中國指數研究院數據顯示，11月全國百城(新建)住宅平均價格連續第6個月環比上漲。北京、上海等十大重點城市住宅均價年內首次出現“雙漲”，環比、同比分別上漲了0.39%和0.15%。營口、貴陽、淮安、佛山等三四線城市也出現環比增長。相比之下，溫州、金華11月的房價環比下降了2.56%和2.87%;南通、鄂爾多斯(600295)、惠州等城市的房價也有不同程度下滑。“今年全國樓市都在復蘇，只不過各地的復蘇點不一樣。”張大偉指出，京滬等一線城市在4月、5月就結束以價換量，樓市出現回暖。而二線城市到9月、10月才結束以價換量。從市場表現看，三四線城市同比去年已經出現好轉，正處底部復蘇的提速過程中。未來三四線城市的發展速度肯定要超過以前。
業內人士分析，今年三四線樓市已現回暖跡象。不過，由于人口基數低，實際需求有限，要消耗過去幾年快速擴張拿地和在建項目，還需要相當長時間。這些城市的供應壓力或將長期存在，開發商在三四線樓市的投資需要更加謹慎。有數據顯示，當下高舉不下的房企的去庫存壓力，使得個別的房企如果按照今年的銷售速度，所需消化時間需要10年之久，而其中很大一部分正是被三四線城市所累。克爾瑞董事長丁祖昱強調，這些城市有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應構成了城市最大的風險。消化庫存成為當前房企最重要的任務之一，有業內人士表示，目前很多大房企積壓了不少待售面積，盡管今年的銷售不錯，尤其是在一些三四線的城市，雖然成交量有所回升，但是只要價格微漲，銷售速度就會立刻慢下來。因此希望快速去庫存化的房企都不敢輕易調整售價，庫存成為了博弈的一個底線。
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