樓市金九銀十交量差強人意 房價拐點即將來臨
2011-09-19 來源：《經濟參考報》 編輯：狄海霞
記者了解到，雖然整體來看主要城市房價依然堅挺，但是局部區域房價松動的現象十分明顯。以北京為例，8月，北京新房市場在歷經6個月的調控后，價格出現了較為明顯的松動。其中，郊區更是率先扛起降價大旗。
中原地產統計顯示，出現價格松動的項目主要集中在通州、大興和房山等北京外圍區域。這些區域的共同特點是新房供應較大、價位相對較低，且在前期經歷過大幅的價格上漲。位于通州的典型樓盤“珠江拉維小鎮 ”，2011年5月的成交均價在2萬元/平方米以上，而8月底報價僅為17000元/平方米。
類似的降價情況也出現在了近日舉辦的北京秋季房展會上，據房展組委會介紹，推出優惠折扣的樓盤數量相較2011年春季房展多出一倍。但即使這樣，成交量也并不盡人意。
政策持續高壓 庫存節節攀升
北京中原地產分析師張大偉告訴記者，從70個城市的統計數據可以看出，雖然房價同比依然上漲，但是同比漲幅已經明顯放緩，特別是已經限購的城市。70個城市的新建商品住宅環比漲幅僅為0 .02個百分點，二手住宅環比漲幅更是首次出現下調，下調了0.05個百分點。
張大偉說，調控的趨勢已經形成，房價停漲已經逐漸開始出現。一線城市已經出現了連續兩個月的停漲，限購的城市平均環比漲幅為0.01%，同比為4.29%，都落后于非限購城市，可見，目前來看限購依然是見效比較明顯的調控措施。
楊紅旭在接受記者采訪時說，目前市場降溫非常明顯，房價漲幅回落的城市不斷增多，且漲幅越來越窄，這說明樓市調控效果正在顯現。雖然70個大中城市房價同比漲幅依然明顯，但這主要是受翹尾因素的影響，同比漲幅變化一般晚于環比漲幅變化4個月左右，預計幾個月后房價同比漲幅情況將會發生較為明顯變化。楊紅旭預計，明年二季度前房價將維持下跌的態勢，但跌幅不會很大。
2011年以來，樓市調控政策持續保持高壓態勢。7月初國務院常務會議提出五條房地產調控措施，其中“已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。”最為引人關注，這不僅預示著房地產調控政策的不放松，也標志著房地產限購政策的升級。
8月，中原監測的7個重點城市新建住宅成交量依然在低位徘徊，而供應則持續保持高位，住宅庫存進一步上升。從最近半年的供求比來看，成都、杭州的住宅供求比連續保持在較高水平，整體供求比分別為2 .37、1.69，而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平，分別為1.19、1.35、1.27，廣州、重慶的供求比相對合理，分別是1.06、1.01。
一線城市“金九銀十”成色不足
中原地產認為，供求比高企，反映短期市場供大于求的現象十分嚴重。部分城市新房供應的集中區域，競爭將日益激烈，爆發價格戰的可能性較高。
亞豪機構副總經理任啟鑫說，貫穿2011年的樓市新政，如今到了“金九”這樣一個關鍵的時間節點上，受買賣雙方信心和預期不斷搖擺的利空影響，9月上旬需求量延續了8月的頹勢，北京項目銷路普遍不暢，而供應仍在持續增加導致存量邁上11萬關口。
據統計，原本計劃在中秋開盤的北京項目高達10個，但實際開盤的只有5個項目，縮水了一半，盡管如此，5個開盤項目仍然供應了超過2000套商品住宅，相比2011年端午期間大幅增加。中秋期間的住宅供需比已經拉高至了接近8：1。
偉業我愛我家市場研究院分析認為，由于“限購令”精確打擊了外地購房需求，使得眾多房地產熱點城市的外地購房需求大幅減少。與市場預期、交易成本的變化不同，有效需求減少對樓市成交量的影響是根本性的。
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