江蘇省出售“翻新”二手樓盤迎合市場以價換量
2011-10-14 來源：0352房網 編輯：狄海霞
2011年年初開賣的侯家橋16號位于江蘇省中醫院南面，其酒店式公寓同樣以16000元/㎡的價格入市。無獨有偶，眼下城中類似的超低價樓盤還有不少，例如，江蘇商廈的鼓樓紫寓號稱“震驚鼓樓，超高性價比”，起售價也僅15000元/㎡。難道調控真的讓這些樓盤為迎合市場以價換量?這么便宜的房子能買嗎?其中有什么玄機?帶著這些問題筆者對這些樓盤做了詳細的調查。
樓盤真的這么便宜?
日前，不少購房者都收到一條驚爆的短信:“均價15000元/㎡，入住城中仙鶴街繁華地段精裝公寓。”難以置信的低價讓人以為只是樓盤宣傳的噱頭而已。不過，筆者調查發現，位于仙鶴街和集慶路交界處的這個名為精銳SOHO的樓盤，在售均價確實只要15000元左右。
筆者在采訪中發現，這些位于城中黃金地段的超低價樓盤都有一個共同的特點：老房翻新。“就是在原有樓房的基礎上改造而成，不是一手新房，屬于二手房。”售樓人員告訴筆者。
以精銳SOHO為例，項目所在的這棟樓原來是斯威特的辦公樓，現在重新改建為精裝酒店式公寓，對外出售。鼓樓紫寓也是開發商將位于江蘇商廈中間的幾層寫字樓買下來，裝修改造變成了公寓進行銷售。侯家橋16號同樣屬于“老房翻新”，前身為南京四建辦公樓，“我們的外觀、內部結構都是重新做的，和新房沒什么區別。”售樓人員介紹。
那么，這些“翻新”房子的質量是否真如其所稱沒有任何問題，可以安心購買呢?筆者了解到，這些老房翻新的樓盤一般都是地基不動，樓內鋼筋不變，只是磚墻、外立面翻新。
翻新樓盤是否影響貸款?
由于這些項目都是由辦公樓改建，因此無一例外都是商業性質。原本商業性質的產權年限最高就只有50年，改建的項目就更短了。據悉，精銳SOHO所處辦公樓的產權是50年，現在還剩下36年，鼓樓紫寓的產權則更短，只剩下33年。
而且，由于是商業性質，其水電也多為商用，且不通燃氣。“相對普通住宅，商業性質的公寓生活成本肯定要高一些，物管費也會相應提高。”南京林業大學社會科學系主任孟祥遠分析，“以后再次交易的相應的稅費也要多不少，這些都需要考慮到。”
由于某些項目的產權年限已經縮水，是否會影響貸款?對此，這些樓盤的售樓顧問都一致表示，項目都有合作銀行，可以按照商業物業的政策進行貸款。“按照目前業界的猜測，房屋產權到期后，可能根據國家政策交費延續產權，這也意味著購買這些房產的業主需要提前交納產權延續費。”南京市房產交易中心工作人員指出。
“鼓樓紫寓是我們的合作項目，貸款利率上浮20%。”交通銀行相關人員表示。與侯家橋16號合作的廣發銀行也明確，這個商業項目的貸款可以做，但下款時間較長，且利率要上浮15%。
農業銀行相關人員則指出，雖然目前購買的時候可以在項目的合作銀行順利貸到款，但是過幾年再轉手產權年限更少，買方再要進行貸款就不太容易了，“按照我行目前的規定，商業用房的產權年限不能低于24年，過低不受理。”該人士提醒。
買的算二手房還是新房?
對此，這些項目的銷售人員告訴筆者，銷售過程中和購房者簽署的是存量房合同，不是一般一手房的《商品房預售合同》，“通俗講，就是二手房合同”。買到的改建房到底算二手房還是新房呢?產權證和土地證能否順利辦出呢?
“存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，相對于增量房而言。”江蘇君遠律師事務所資深律師姜志民介紹，增量房是指房地產開發商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產。而這些在售的改建項目其實也就是在賣二手房，而非新房。
姜志民提醒，從法律上來講，在售的項目只要有合法的銷售許可證就可以順利地辦理產權證，這點應該沒有問題。“不過，如果老樓在翻新建設過程中，涉及與其他單位的經濟糾紛或是其他問題，也有可能出現無法辦理兩證的情況，購房者還是要盡量選擇信譽好的品牌開發商。”
針對筆者如何辦理產權證的疑慮，售樓處人員再三保證產權證和土地使用證開發商會協助辦理，沒有任何糾紛，而且購房者只要繳納3%的契稅和工本費，沒有其他費用。
為此，南京愛地仁合房地產顧問有限公司產品總監殷韜表示，改造項目如果在改造中對承重部分、梁柱部分有較大的破壞或改動，對于房子的安全會有一定的影響，“判斷其質量是否過關的重要依據，是要看其改建的方案是否合理，是否有相關部門出具的檢驗報告。”殷韜表示。
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