開發商資金鏈遇阻 中小房企將面臨被收購危機
2011-10-24 來源：《經濟參考報》 編輯：狄海霞
據中國指數研究院統計數據，10月過半，樓市成交遇冷，多數城市周均成交同比大幅下降，且多數降幅在50%以上，“銀十”很難達成。10月3日至9日監測的33個城市中，31個城市成交量同比下降，其中20個城市成交量跌幅在50%以上;10月10日至16日監測的35個城市中，28個城市成交量同比下降，其中14個城市成交量跌幅在50%以上。
受銷售持續低迷影響，衡量上市房企資金鏈狀況的經營性活動現金流量凈額也大幅下滑。從三季度的數據看，29家上市房企的經營性現金流量凈額為-16.6億元，而在2010年同期則為30.8億元，其中有15家出現經營性現金流量凈額下滑的情況。而從存貨指標來看，上述房企三季度存貨達2337億元，比去年同期的1551億元大幅上升50.7%，也高于6月末的2195億元。
鏈家地產首席分析師張月表示，目前房企資金鏈條緊張和經營風險上升已愈發明顯，因資金問題被吞并、收購的中小房企不勝枚舉。
根據鏈家地產市場研究部統計，截至10月上半月，2011年房地產行業并購案例已達90余起，超過去年全年的并購數量。此外，中小房企還通過拋售項目、轉型礦業等手段躲避財務風險，據統計，至今已有25家左右房企涉足礦業，約占房地產上市板塊的五分之一。
自2011年5月起，中海、碧桂園等開發商紛紛推行降價促銷，至9月加入降價銷售行列的品牌開發商有所增多。中原監測數據顯示，富力、保利、萬科等標桿房企都進行了不同程度的降價促銷。但總體而言，2011年下半年以來的降價速度和幅度相比2008年仍較為有限。
Wind統計數據顯示，2011年三季度，29家上市房企共計實現營業總收入156 .4億元，環比下滑19.5%;其中有21家出現了營業總收入環比下降的情況。從凈利潤指標看，上述房企的下滑幅度更為明顯。29家房企三季度共計實現歸屬于母公司股東的凈利潤16.7億元，環比大幅下滑了40%。
上市房企業績滑坡可以從一組成交量數據中看出端倪。中原地產監測數據顯示，9月全國30城市新建商品住宅成交面積環比減少3%，同比大減35%，“金九”盛景未能出現。今年1至9月，一線城市累計新房成交量同比減少9%。10月，北京和深圳成交量再度探底，上海、廣州市場成交同比降幅均達到40%以上。主要二線城市前三季度成交量同比減少11%。
日前出臺的加強對房地產信托和外資進入樓市的監管政策，都反映了房地產各種渠道的融資難度都在加大，開發商資金壓力繼續增加。與此同時，銷售萎靡，投資回落相對緩慢，開發商的整體資金狀況仍在不斷收緊之中。
張月表示，大型房企的財務狀況雖比中小房企穩健，但也在不斷惡化。近日，多家大型房企加速融資，中糧地產拋售投資性金融資產獲利約4000萬元，成為房企一種新的融資策略;萬科10月為名下子公司進行三次擔保融資約12億元，超過三季度的擔保融資總額。
申銀萬國研究報告指出，目前開發商資金壓力繼續增大，各種融資渠道均受限制。9月房地產資金來源7209億元，同比增長17.4%，但環比回落8.1個百分點。其中國內貸款同比減少8.3%，占比從8月的16.2%下降到15 .7%;自籌資金占比繼續上升，達41.2%，創歷史新高。
房地產開發商的資金鏈正深度承壓———營業收入下滑、存貨激增、現金流日益緊張。截至10月23日已有29家房地產類上市公司公布三季報，三季度凈利潤環比大幅下滑40%，經營性現金流量凈額從2010年同期的30.8億元驟降為-16.6億元。
接受記者采訪的專家認為，隨著信貸環境持續緊縮，開發商資金狀況越發不容樂觀，預計四季度將有越來越多的房企通過促銷回籠資金。
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