全國知名房企負債累累 各地開發商將危機四伏
2011-11-10 來源：北京晚報 編輯：狄海霞
截至三季度末，即使因工業化、高周轉而著稱的萬科，資產負債率也已高達78.97%，幾乎入圍滬深兩市上市房企資產負債率前10名，這個負債率也是萬科2008年以來近4年期間里的最高值。
華遠地產董事長任志強日前告訴記者，本輪調控是否見效可能要以一些地產商的倒閉為標志，從行業整體看，地產商總共尚有約1.7萬億資金未使用，總體上不會有大規模倒閉。“但個別企業并不排除存在崩潰、倒閉的可能性。”
中國地產黃金十年后的生死節點，哪家地產商尤其是知名地產大鱷中，誰會最先倒下?生或死的真相，或許主要就隱藏在這些房企的幾大關鍵財務指標中。
截至記者發稿，滬深兩市上市房企2011年三季報已披露完畢，香港上市內房股大多也已披露最新的銷售數據。權威統計顯示，上市房企存貨高居不下、資產負債率節節攀升、凈利潤/凈利潤率悉數下滑、經營性現金流近七成企業告負，可謂危機四伏。
有多少“鳳凰”危在旦夕?
鳳凰股份，這家江蘇南京國資背景的知名區域房地產企業，三季度凈利潤率出現了負178.18%的“離譜”狀況，排名滬深兩市上市房企(申萬分類)倒數第二，僅次于已處于暫停上市但依然歸類為地產行業的ST海鳥。
仔細研讀地方房企最新的財務數據，讓人“倒吸一口冷氣”。至2011年三季度，其利潤總額為-4443.87萬元，凈利潤為-3362.65萬元，凈利潤同比增長率為-4048.35%。資產負債率為78.86%，排名滬深兩市上市房企前20位，負債合計高達近56億元，而其手頭的貨幣資金不到17億元。其最新的資產流動比率降至1.40，速凍比率則為0.40。公司當前的存貨(凈額)超過48億元。
記者此前掌握的信息顯示，在鳳凰股份龐大的存貨所涉資產中，其中一個大頭就是閑置超過6年之久的南京鐵管巷地王，該項目是其在2010年以一種接近于“火中取栗”的方式接手的。
2010年7月，完成借殼上市不久的鳳凰股份公告稱，全資子公司擬收購南京龍鳳投資置業有限公司74.81%股權，股權轉讓價款為6.5億元。此次股權轉讓完成后，這塊著名的閑置地王就背在了鳳凰股份的身上。
上海同策咨詢與研究發展中心的最新統計披露，2011年第三季度，滬深兩市上市房企中有21家凈利潤出現負值，其中新城B股以負值6000多萬的凈利潤位于最低;相比2010年同期，有52家房企出現了下跌，其中不乏首開股份、金地集團、濱江集團、萬通地產、鳳凰股份、萊茵置業等知名企業。
開發商四面楚歌： 誰會最先倒下?
凈利潤率方面，也有半數左右的企業銷售凈利潤率出現下滑，萬通地產三季度凈利潤率僅為4%，相比去年的17%大幅下跌76%左右。而鳳凰股份、天津松江、長春經開、豐華股份等13家企業三季度的凈利潤率均為負值。
與凈利潤大幅下滑相對應的則是上市房企資產負債持續飆升。統計顯示，目前滬深兩市上市房企負債總額與資產總額比為73.7%，高于2010年同期值。此外98家上市房企資產負債率平均值為65.58%，2010年同期則為60.63%，攀升了將近5個百分點。
“無論是總量還是均值，上市房企的資金狀況都在惡化。”同策咨詢分析師坦言，超過半數房企的資產負債率同比2010年都上升了，包括萬科、招商地產、萬通地產、金地集團、首開股份等知名房企。萬德數據則顯示，上市房企本季度現金及現金等價物凈增加額為-169.42億元，同比降幅為152.34%。
滬深兩市三季度資產負債率最高的前十家上市房企均超過了80%。分別為ST園城109.95%、高新發展95.27%、天津松江90.72%、新城B股89.11%、西藏城投86.96%、中茵股份83.58%、格力地產82.45%、濱江集團81.44%、順發恒業81.41%、寧波富達80.76%。
上市房企的所持的現金流則在持續減少。行業第三季度經營活動產生的現金流凈額為-205.35億元，相比去年同期102.58億元，降幅巨大。有53家房企單季度經營活動產生的現金流凈額同比去年下降，其中降幅最大的前十名分別為渝開發、新華聯、天保基建、世榮兆業、上實發展、光華控股、榮豐控股、蘇州高新、運盛實業、國興地產。
較高的土地成本，是目前大多數負債率等財務數據報警的房企的一個重要共同點。或許，不管是財務數據還是實際運營層面，鳳凰股份的生存狀況都還不是所有房企中最令人擔憂的。鳳凰股份所透露的只是整個行業當前危機的冰山一角。
最大的危機不在于當前，而在于趨勢。房企的生存狀況已經令人擔憂，但趨勢上，這種惡化并沒有觸底，房價而言，可能還只是開始，這才是讓絕大多數地產商最絕望的。
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