房地產業惡化加劇 中小企業借貸風險“暗涌”(2)
2011-11-16 來源：中國證券報 編輯：喬銘
一位信托業人士提醒，現在房地產高息借款最大的風險是，房地產市場低迷、交易量下降、回籠資金難。各種借款需到點償付，資產好但未銷售完，借款就無法償付。銷售是第一還款來源，抵押物只是第二還款來源。如果要通過司法程序處置抵押物時危機就爆發了。
行業監管日趨嚴謹
兌付危機和可能的違約跡象，已引起監管層重視，銀監會防控風險也逐步升級。6月銀監會要求將房地產信托從“事后報備”改為“事前報備”后，又對項目立項“窗口指導”，實質上實行審批制。10月有消息稱，銀監會叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產信托業務，為期3個月。
監管層出招應對的同時，房地產商、信托機構、私募基金也開始未雨綢繆。業內人士指出，信托項目受限于剛性的兌付期限，對流動性的要求較高，而私募和民間借貸在償付時限方面的剛性要求較低。
“如果預期會出現兌付困難，我們一般都會提前半年找下家接盤。”中信信托一內部人士介紹，現在尋求“處理”項目的小信托公司很多，接盤對象有房地產基金、資產管理公司、大型開發商等。穩盛投資基金人士就透露，曾有遭遇兌付風險的信托公司請求該基金進行接力合作。
“信托項目的抵押折扣率普遍偏低，并且已經相對平滑了項目的前期風險。專業從事地產行業的機構和開發商對部分項目的潛力依然看好，只要有足夠的時間，后續投資依然會有可觀的收益。”該人士認為，這恰是當前一些大型開發商、資產管理公司以及私募基金認為存在項目并購機會的原因所在。
業內專家建議，除收縮房地產信托外，加強對房地產信托項目的跟蹤和監管，敦促開發商加快資產抵押品的銷售率和周轉率，也是防范房地產信托兌付危機的重要舉措。綠城董事長宋衛平此前“賣不動就降價到底”的表態，也暗示出開發商在“最后關頭”還有“殺手锏”。
“在房地產行業趨勢性向好的情況下，借新償舊的對倒操作，既包含了短期不利形勢反轉的可能，也可以使信托公司從地產類業務的高利潤中繼續抽成。但是，一旦房地產形勢持續低迷，借新償舊對開發商而言無疑是飲鴆止渴。”業內人士表示。
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