太原開發(fā)商實(shí)行商品房小范圍營銷價(jià)格端倪隱現(xiàn)
2011-11-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
在淘房季，觀望季相繼出爐的同時(shí)，省城太原又迎來了令人欣慰的降價(jià)季。在全國樓市大張旗鼓的降價(jià)同時(shí)，太原市民似乎對(duì)降價(jià)并不買賬。一些業(yè)內(nèi)人士也直指開發(fā)商變換方式，進(jìn)行了所謂的“隱形降價(jià)”。
不久前，省城太原某知名大盤舉行了規(guī)模空前、聲勢浩大的業(yè)主答謝會(huì)。該樓盤銷售總監(jiān)，當(dāng)場動(dòng)情宣布活動(dòng)現(xiàn)場簽約的客戶可以在96折優(yōu)惠基礎(chǔ)上，再享96折優(yōu)惠，并獲得價(jià)值不菲的禮品，立刻引來數(shù)位業(yè)主簽約。"
在活動(dòng)現(xiàn)場，開發(fā)商會(huì)無一例外地推出各類價(jià)格優(yōu)惠，看似很像超市、百貨店假日推出的特賣會(huì)。而在未搞活動(dòng)的平日里，這些項(xiàng)目并沒有業(yè)務(wù)成交，所以所謂的"特惠"意義不存在，就是變相降價(jià)的一種方式。
事實(shí)上，當(dāng)日簽約的客戶全是交了定金的老客戶，他們只是按開發(fā)商要求補(bǔ)辦一下簽約手續(xù)。"在省城某名盤工作的小張告訴記者，因?yàn)殇N售遇阻，省城大批項(xiàng)目今秋舉辦的業(yè)主答謝會(huì)、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、營銷發(fā)布會(huì)等營銷活動(dòng)種類繁多。
更改裝修配套標(biāo)準(zhǔn)
2010年年底，太原商品房均價(jià)已直逼7000元/平方米的省城城北某精裝樓盤，今年10月底意外推出一批毛坯房，價(jià)格為5000元/平方米。查找該盤發(fā)布在省城各大媒體的裝修標(biāo)準(zhǔn)，該盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)為1800元/平方米。"看似合理的5000元/平方米的毛坯房價(jià)，其實(shí)每平方米的價(jià)格已經(jīng)變相下降了200元/平方米。"知情人士透露，事實(shí)上該盤的精裝標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到1800元，以此推算該盤毛坯房的銷售均價(jià)下跌額度達(dá)到200元至500元/平方米之間。
和上述項(xiàng)目通過取消精裝來降價(jià)不同，省城太原另一精裝項(xiàng)目卻采用了抬高精裝標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格微漲的方式來隱性降價(jià)。據(jù)這個(gè)項(xiàng)目的售樓小姐介紹，二期首次放量的200余套房源中，精裝和配套標(biāo)準(zhǔn)比一期增長了一倍，并贈(zèng)送業(yè)主中央空調(diào)、減免一年物業(yè)費(fèi)，但銷售均價(jià)僅比一期抬高了500元/平方米。
"這些活動(dòng)目標(biāo)明確，就是促成交推品牌。"業(yè)界人士胡先生告訴記者，到場參加項(xiàng)目品牌推廣活動(dòng)的業(yè)主們，早已通過置業(yè)顧問了解到活動(dòng)細(xì)節(jié)和內(nèi)容。項(xiàng)目價(jià)格讓利的事實(shí)很明了，但沒有購房意愿的其他參會(huì)人員及購房者，顯然無法知道折扣優(yōu)惠的深度有幾許，價(jià)格變動(dòng)幅度有多少。
成交價(jià)低于報(bào)價(jià)
曾經(jīng)在這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)供職的武先生介紹，該項(xiàng)目2010年投入的開發(fā)資金高達(dá)上億元，每平方米的成本已達(dá)到6000元。2011年上半年，項(xiàng)目展示中心開放，給散戶的報(bào)價(jià)均為8000元/平方米，而成交卻遲遲不見上升。為了快速回籠資金，開發(fā)商派出強(qiáng)大的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)招攬團(tuán)購客戶，談判的條件之一即是價(jià)格讓利。
"你根本想象不到，該盤給出團(tuán)購和關(guān)系客戶的價(jià)格有多低。"位于省城的某項(xiàng)目，還未正式開盤，項(xiàng)目內(nèi)四棟高層住宅，僅剩一棟房源接待市場散戶，其他房源已被老客戶及單位團(tuán)購客戶瓜分一空。
記者了解到，省城其他面臨銷售考驗(yàn)的樓盤，通過銀行、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、政府職能部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、休閑會(huì)所等機(jī)構(gòu)尋找潛在購房者，以遠(yuǎn)低于售樓處報(bào)價(jià)的價(jià)格進(jìn)行小范圍圈層營銷(把目標(biāo)客戶當(dāng)做一個(gè)圈層，進(jìn)行精確化營銷)。
業(yè)界人士胡先生介紹，直接降價(jià)會(huì)影響市場，而通過內(nèi)部團(tuán)購或以老帶新的方式，表面上似乎是給一些特定人群優(yōu)惠，實(shí)際上卻是在降價(jià)。這種降價(jià)的方式，只有圈層客戶了解，而到訪售樓處的客戶卻看不出圈層營銷背后的價(jià)格端倪。
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