三四線城市成為開(kāi)發(fā)商新聚寶盆 開(kāi)發(fā)商改變戰(zhàn)略
2012-04-12 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：羅慧哲
近日，在杭州的歌德大酒店，舉辦了一場(chǎng)“江蘇海安2012精品土地(杭州)土地推介會(huì)”。在此次推介會(huì)上，海安縣政府領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門負(fù)責(zé)人攜帶約30宗優(yōu)質(zhì)潛力地產(chǎn)來(lái)杭推介，總面積達(dá)2500余畝。
值得一提的是，在2012年杭州的土地市場(chǎng)哀鴻遍野的大背景下，這個(gè)知名度并不算很高的外省縣城的土地推介會(huì)，卻吸引了50多家開(kāi)發(fā)商參加，這些開(kāi)發(fā)商有杭州的、金華的，還有蘇州和上海的。在主辦方介紹完該縣的投資環(huán)境之后，眾開(kāi)發(fā)商相當(dāng)踴躍地發(fā)起了提問(wèn)，有開(kāi)發(fā)商仔細(xì)詢問(wèn)當(dāng)?shù)氐纳倘Ω窬郑腥藢?duì)保障房建設(shè)很有興趣，有人想要去建造老年公寓，而入駐該地能夠得到什么樣的優(yōu)惠政策，也受到很多人的關(guān)注。
很明顯，開(kāi)發(fā)商對(duì)這樣的三四線城市，投資熱情非常高。
開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)整戰(zhàn)略
事實(shí)上，這次土地推介會(huì)，僅僅是眾多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市的一個(gè)縮影。從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，一些品牌公司戰(zhàn)略重點(diǎn)向三四線城市轉(zhuǎn)移的跡象已經(jīng)非常明顯。比如華潤(rùn)置地去年斥巨資進(jìn)駐淄博、威海、日照等三四線城市，招商地產(chǎn)四次出手拿地均選擇佛山、武漢和鎮(zhèn)江等二三線城市。
統(tǒng)計(jì)資料也顯示，萬(wàn)科、恒大、富力等國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)2011年的銷售業(yè)績(jī)主要來(lái)源于二三線城市。比如，在杭州主戰(zhàn)場(chǎng)遭遇銷售滑鐵盧的綠城集團(tuán)，在一些三四線城市卻銷售良好。
就在最近，綠城旗下的臺(tái)州海棠花苑和嵊州玉蘭花園分別開(kāi)盤，銷售成績(jī)均十分亮眼。臺(tái)州海棠花苑首次推出152套高層公寓與43套法式合院，其中高層公寓三天內(nèi)銷售率為71%;嵊州玉蘭花園推出406套高層住宅，三日銷售345套，銷售率達(dá)85%。
記者在采訪過(guò)程中了解到，開(kāi)發(fā)商參與三四線城市開(kāi)發(fā)，主要通過(guò)幾種方式。一是直接參與當(dāng)?shù)匾患?jí)土地開(kāi)發(fā)。比如綠城在舟山作為一級(jí)開(kāi)發(fā)商操刀建設(shè)6600畝的長(zhǎng)峙島項(xiàng)目，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)與新昌縣人民政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，參與當(dāng)?shù)氐呐f城改造、旅游綜合開(kāi)發(fā)、新農(nóng)村建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)、地域特色文化的傳承和保護(hù)、土地一級(jí)整理等項(xiàng)目，而郡原地產(chǎn)在很早以前，就參與了長(zhǎng)沙和成都的大規(guī)模一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。當(dāng)然，也有公司選擇直接以品牌輸出或者與當(dāng)?shù)毓竞献鞯姆绞剑越档惋L(fēng)險(xiǎn)。品牌開(kāi)發(fā)商，大多會(huì)采取這樣的方式。
而對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則大多采取直接到當(dāng)?shù)啬玫亻_(kāi)發(fā)的方式。因?yàn)樵诤贾菽玫爻杀颈容^高，動(dòng)輒就要10多億元，而一些三四線城市的土地總價(jià)還比較低，可能一兩個(gè)億就能拿地，還能成為當(dāng)?shù)卣淖腺e，當(dāng)然愿意入駐。這些公司參與建設(shè)項(xiàng)目包羅萬(wàn)象，比如保障房，比如拆遷安置房，比如綜合體項(xiàng)目等等。而目前杭州開(kāi)發(fā)商喜歡入駐的城市，主要集中在安徽、江蘇、浙江等長(zhǎng)三角區(qū)域。
關(guān)注城市知名度
對(duì)于開(kāi)發(fā)商頻頻轉(zhuǎn)戰(zhàn)去三四線城市開(kāi)發(fā)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是因?yàn)楦欢�城市深受限購(gòu)限貸政策不同，三四線城市受影響不大，并且政策滯后性也比較強(qiáng)，當(dāng)一線城市銷售遭遇滑鐵盧時(shí)，很多縣市的成交還很穩(wěn)定，且價(jià)格還在穩(wěn)步上揚(yáng)中。它們的城市化進(jìn)程剛剛開(kāi)始，發(fā)展空間也更大，供需關(guān)系也更為穩(wěn)定。
不過(guò)這位負(fù)責(zé)人表示，三四線城市也并不是看上去那么美，開(kāi)發(fā)商入駐之前，還是要進(jìn)行甄別。她說(shuō)，她認(rèn)為最重要的是要看這個(gè)城市的知名度，不一定要在房地產(chǎn)領(lǐng)域很知名，至少要有某個(gè)特產(chǎn)，提到這個(gè)城市，人們會(huì)馬上想到某個(gè)有特色的東西。另外，要看當(dāng)?shù)氐恼欠裨谕茝V這個(gè)城市上有所作為。如果當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不支持，連后續(xù)通水通電都有問(wèn)題，一個(gè)項(xiàng)目拖上個(gè)很多年，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就得不償失了。
杭州一家開(kāi)發(fā)商計(jì)劃去桐廬拿地，希望在當(dāng)?shù)啬孟?000畝左右的土地，做一個(gè)休閑旅游為主題的綜合體項(xiàng)目。這位負(fù)責(zé)人表示，之所以會(huì)到桐廬去拿地，也主要是因?yàn)楣靖邔痈⿵]當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系比較好，能夠爭(zhēng)取到更多的支持力度。
“其實(shí)現(xiàn)在很多三四線城市的拆遷都還沒(méi)有做好，只有引進(jìn)資本，這些城市的舊城改造才能推進(jìn)，所以當(dāng)?shù)卣畬?duì)于外來(lái)資本肯定是歡迎的，這也是開(kāi)發(fā)商圈地的很好時(shí)機(jī)。但是萬(wàn)一你不了解當(dāng)?shù)氐木唧w情況，比如收入水平、消費(fèi)水平、樓市容量等等而盲目入駐，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。”他說(shuō)
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