西安樓市解析：“促銷跑量”仍是未來主旋律
2012-05-23 來源：0352房網 編輯：玥婷
4月20日，由西安市住房保障和房屋管理局主辦、西安市房產信息中心及西安房地產信息網聯合承辦的“2012年1季度西安房地產市場發展及2季度預警分析報告會”隆重召開。出席本次報告會的各位行業領導及嘉賓，對西安房地產第一季度的發展狀況及第二季度形勢預警進行了詳細的解析。
一季度商品房存量
攀高銷量下跌
在報告會上，西安市房產信息中心科長陳致澎表示，2012年1季度，從商品房市場的供應情況來看，西安市商品房新批預售面積為313.36萬㎡，環比下滑11.64%，同比上漲6.76%。其中，普通住宅累計新批預售面積219.26萬㎡，環比下滑25.3%，同比下滑0.3%。由于投機投資性需求得到有效抑制，累計可售面積持續不斷增加，市場供應充足，2012年1季度市場供應量與去年同期基本持平。從交易情況來看，2012年1季度，西安商品房銷售量為166.97萬㎡，環比下滑30.29%，同比下滑50.32%;其中，普通住宅銷售面積125.07萬㎡，環比下滑35.3%，同比下滑58.18%。
從2012年1季度西安住宅市場供、銷、存占比可以看出，90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡這3個面積段表現為，供不應求且存量比例小于供銷比例的狀態，供銷存結構較為均衡。而60㎡以下、180㎡以上面積段表現為供過于求，且存量比例大于供銷比例，80-90㎡供大于求，但其存量比例則小于供銷比例。144-180㎡供不應求，存量比例大于供銷比例，這4個面積段供銷存結構嚴重失衡。在政策效應及春節的影響下，西安商品房各物業月度消化速度顯著降低，2012年1季度，住宅月均交易量為45.01萬㎡，商業月均交易量為8.01萬㎡，寫字樓月均交易量為3.02萬㎡。尤其在2012年1、2月，商業及寫字樓月均銷量更是只有4.12萬㎡和1.78萬㎡，3月華南城商業的階段性爆發，使得1季度商業消化量才得到了一定程度上升。總體來看，西安商品房各物業去化壓力均較大，且存量也在不斷攀高。
二季度剛需漸融
樓市銷量有望提升
從政策層面來看，國家對剛需群體購買首套房將加大支持力度。市場在經過了3月的預熱后，預計在2季度，“房展會”、“五一”小長假將成為開發商推貨、促銷、跑量的重點，屆時越來越多的年輕人將邁入剛需置業的隊伍中。在市場競爭壓力加大的情況下，樓盤促銷將變得普遍化，在目前庫存量超出上年度35%的壓力以及房企現金流趨緊的背景下，“降價跑量”將是2季度的主旋律。
“西安樓市跌無可跌”西安市城鄉建委房地產與綜合開發處處長王超說到。在談及2012年1季度房地產市場總體開發建設情況，王超表示，目前的西安樓市市場經歷著國家嚴格的控制，各方面都要求房價合理回歸。從市場來看，西安市雙軌制已經基本形成，保障性住房銷售比較旺盛。但是，保障性住房和商品房到底有沒有互相沖擊?王超表示，國家通過對保障性住房這幾年的調整，增加了種類同時控制了面積。因此50㎡、60㎡的保障性住房和100㎡的商品房，兩個互相影響不大。從目前來看，2011年西安市保障性住房已完成的13.97萬套，而2012年計劃10.7多萬套的投入量，按“十二五”目標來看，已預計完成78%。
二手房一季度交易下滑
二季度持續處于低位
發展改革委3月發布《關于2012年深化經濟體制改革重點工作的意見》，明確提出要“適時擴大房產稅試點范圍”，傳遞出房產稅擴征的政策信號并引發多方關注，房產稅可以減少投資投機性購房和高檔房的市場需求。但是，當下的二手房市場交易，整體仍處低位。目前，大部分二手房東由于存在惜售心里價位始終不放松出售價格，使得價格居高不下。開發商對新房的優惠政策和優惠力度的持續加大，在一定程度上分流出二手房市場的購房客群。另外，保障性住房的持續放量供應，也使得諸多潛在二手房購買人群對保障房形成了期望。因此，盡管1季度西安二手房市場剛需呈現觀望松動之勢，但2季度二手房市場整體交易仍將處于低位運行。
從二手房市場的運行情況來看，伴隨著行業調控政策的持續影響，2012 年1季度西安二手房市場交易持續走低，第1季度西安二手房市場交易量與2011年同期相比下滑明顯，二手房共成交2132套，較2011年同期減少1197套。2012年春節過后，2月二手住房銷量小幅上漲，成交面積環比上漲5.96%;進入3月，二手住房銷量強勁上揚，市場出現了微“回暖”的現象。自去年2月底頒發的限購令以來，購房者觀望情緒濃厚，觀望了近一年的購房者在春節后開始下手，這一購房市場的變化也同樣表現在商品房市場。
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