金九樓市成交量低迷 土地市場復(fù)蘇趨勢明顯

　　偉業(yè)我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉預(yù)計，“量價企穩(wěn)”將是今年最后4個月的總趨勢。第四季度的單月交易量將很難超過7、8月份，而房價也將趨于平穩(wěn)。在樓市低迷的同時，土地市場卻明顯升溫。

　　“金九”已近尾聲，但樓市整體成交量始終未見成色。9月中上旬，包括北京、深圳在內(nèi)的重點城市成交量一路下滑，而全國54個主要城市的成交量也已跌至三個月的最低。不過，相比樓市成交在“金九”期間所表現(xiàn)出的“成色不足”，土地市場則明顯升溫。9月至今，不僅各地土地供應(yīng)力度加大，房企也頻頻出手，上周，全國樓市已然掀起年內(nèi)的首個土地出讓高潮。

　　數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬，包括北上廣深在內(nèi)的全國54個主要城市住宅簽約總量為159897套。這一數(shù)據(jù)與8月同期的167375套相比下調(diào)幅度達(dá)到了4.5%，也低于7月同期的182096套，達(dá)到近3個月來同期的最低點。在54個城市中，有29個城市成交量不同程度下調(diào)，下調(diào)超過10%的城市有21個。在一線城市中，北京9月成交量僅6015套，同比8月同期的9472套下調(diào)了36.5%，深圳成交量為2357套，下調(diào)了5.5%，而上海與廣州則有輕微上漲。在二線城市中，包括重慶、成都、杭州、蘇州、無錫在內(nèi)的大部分城市均有不同程度的下調(diào)，其中天津成交量為5145套，同比下調(diào)了9.5。

　　對于樓市在“金九”未能取得旺季開門紅的原因，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前開發(fā)商以價換量基本結(jié)束，很多城市價格都出現(xiàn)了止跌，之前熱銷的項目也出現(xiàn)了折扣減少現(xiàn)象，購房者再陷觀望情緒。與此同時，在上半年的以價換量過程中，北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的庫存相比年初均有明顯下調(diào)，北京等城市的庫存更是跌到歷史低點，可售項目的減少也影響了成交量放大。不過，北京萬科副總經(jīng)理肖勁則認(rèn)為，“金九銀十”跟房地產(chǎn)沒有太大關(guān)系，不是到了“金九銀十”量和價就會大漲。相反，從北京連續(xù)十年的交易量情況來看，不論當(dāng)年樓市表現(xiàn)如何，交易的最高峰基本都在5、6月份，并不是9、10月份。

　　9月來，房企對土地市場明顯看好，拿地更加積極。不到一個月的時間里，僅萬科、恒大、華潤、龍湖四家房企，合計拿地金額就超過110億。其中，萬科一家房企投入的購地款就超過80億。上周，全國多個城市更是掀起年內(nèi)首波土地供應(yīng)高潮。9月17日，無錫市國土資源局掛牌出讓6宗地，總面積22.5萬平方米。最終，6宗地塊全部底價出讓，總出讓價10.5億元。9月17日，寧波市國土資源局第三次掛牌“江東核心區(qū)地塊”。去年，該地塊經(jīng)歷了兩度掛牌、四次延期出讓后，還是以流拍告終。9月18日，杭州“金九”的首次土地出讓進(jìn)入競價階段，到場的企業(yè)包括萬通、建工、中鐵建等。共出讓主城區(qū)的4宗地塊，起拍價分別為7.44億元、1.49億元、7402萬元、3.28億元，最終，四宗地塊均溢價出讓。其中，最高溢價率為27%。9月19日，石家莊掛牌出讓6宗地，總起拍價為15.54億元，總面積27.82萬平方米。最終，經(jīng)過179輪競價，恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等房企敗北，其中042號地塊被北京旭睿投資有限公司和北京美銀投資有限公司組成的聯(lián)合體以16.3億的高價奪得，比起始價11.5億元足足高出了4.8億元，溢價率41.7%。9月19日，廣州市國土局南沙分局開始掛牌南沙4宗地塊，掛牌總價約8.3億元，總出讓面積為22.3萬平米，建筑面積共計46.8萬平米。9月20日，北京出讓4地塊，合計出讓金38.43億。同日，南京四幅二類居住用地也掛牌出讓。繼9月19日以19.27億成功出讓5宗地塊后，合肥20日再次出讓4宗地塊。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前土地價格相比之前均有明顯上行，土地市場的復(fù)蘇已經(jīng)成為趨勢，而且最近的熱點土地交易還可能繼續(xù)升溫。但整體土地價格并未出現(xiàn)2009-2010年那樣非理性超過當(dāng)年物業(yè)售價的現(xiàn)象。不過，地方政府對土地的定價依然比較高，預(yù)計后市土地價格將總體保持平穩(wěn)。部分前期上漲過快，或配套落后的郊區(qū)地價則有望回落;而地段稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊則有望在競標(biāo)中小幅上漲。從過往經(jīng)驗看，“地王”項目入市通常表現(xiàn)平平，因此業(yè)內(nèi)人士也預(yù)計下半年居住用地“地王”再頻繁出現(xiàn)的可能性較小，房企將以補充高性價比土地儲備為主，謹(jǐn)慎購地。

　　過去5、6、7月的量價齊升，透支了部分三、四季度的有效需求。從需求角度分析，首次置業(yè)的婚房需求經(jīng)過半年的集中釋放已成強弩之末，改善型需求由于銀行執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的按揭政策而入市艱難，恐慌性需求經(jīng)過政府有關(guān)部門的一再喊話和表態(tài)而日趨平復(fù)，投資投機型需求又難以回場，因此，年底前市場面臨的是有效需求不足。而從供應(yīng)方面來看，一方面年底前的開盤量將會進(jìn)一步增加，另一方面現(xiàn)有的7萬套新房庫存還有待消化，此外，政府的保障性住房將在年底前集中兌現(xiàn)，二手房掛牌量也未見減少，因此，年底前的供應(yīng)量是充足的。

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