北京高端住宅市場成交價格攀升 成交量上漲
2012-11-23 來源：0352房網 編輯：木木
2012年的北京樓市呈現出這樣一幅景觀，郊區剛需樓盤紛紛以價換量，而核心區高端樓盤卻保持旺銷態勢，始終穩漲不降。隨著第三季度以來北京土地市場的井噴式成交，市場回暖的信心更促進了核心區住宅的價值提升。業界普遍認為，核心區高端住宅仍是未來市場成交主力。
根據麗茲行豪宅研究院獨家數據顯示，11月第三周高端住宅成交量總計171套，環比上漲1.78%，同比上漲9.6%。其中二手住宅成交51套，環比上漲6.2%，新建商品住宅成交120套，環比上漲15.38%。限購以來，成交量下降，高端住宅價格出現止漲，甚至出現一些“特價”房源，均價出現小幅下降，2012年3月份以來成交量出現上漲，截止到11月份，二手高端住宅市場均價出現10%左右的浮動，新房高端市場亦有價格上揚趨勢，整體均價漲幅在10%左右。
在麗茲行高端住宅研究院鄭海燕看來，高端住宅應當具備以下條件：擁有地段優勢和自然、人文等稀缺資源，提供一流的物業管理服務，戶型設計追求空間感，注重社區景觀細節，并實行社區封閉管理。與上述觀點相近，保利東郡項目負責人時表示，高端住宅應具備不可復制的地段價值優勢，高質量的園林配置和定制化的服務，同時能夠滿足業主從物理屬性到精神屬性的雙重需求。北京萬科相關負責人則認為，地段、交通、教育、醫療、商業或自然環境等均有可能成為高端住宅占有的城市優質資源。高端項目普遍投入大、成本高，以準現房交付的情況比較普遍。鑒于購房者對于此類產品的期望比較高，文化層次和產品氣質的匹配度、高標準服務的延續性及保值增值性均比較重要。
鄭海燕認為，11月第三周成交量呈現小幅上漲，但由于高端住宅總樣本量低，10%左右的浮動范圍，整體量上面的差異量實際非常小，整體高端市場一、二手成交量處于平穩時期。從近三年的成交數據來看，高端住宅年底前為相對的成交旺季，需求量主要來源于集中的自住升級。
根據麗茲行高端住宅研究院統計，高端住宅平均換手時間在五年左右。鄭海燕表示，從換手率來看，高端市場不斷處于需求循環中，自住與投資并存將會是高端需求中的常態。高端住宅與普通住宅的最大區別在于不可替代性。隨著保障房的建設，普通住宅需求分化。而高端住宅，尤其是那些獨具個性的項目，作為保值增值不可替代的選擇，其需求量將持續上漲。由于四環內無住宅用地可供應，低密度高端住宅供應量減少，因此整體存量供給不足。長期來看，高端市場未來仍將是供不應求的，這也決定了其價格上漲的可能性。
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