房價危險的泡沫或將蔓延至三四線城市
2012-12-01 來源：華夏時報 編輯：木木
穿梭在不同城市中，不斷出現的在建住宅項目、鋪天蓋地的售樓廣告已經讓人難以區分一二三四線城市的區別所在。“因為房地產，城市之間有了更多的通融渠道。”一位經常來往于珠三角各地的地產人士打趣道。
周末或公眾假期，多個中小城市的新盤銷售中心，停滿了來自幾百公里外一線城市的車輛。他們均是投資客，在人潮擁擠中，只為搶下能保值甚至幾年后能價值翻倍的房產。
相對低廉的房價，無疑是吸引這些投資客驅車至此的主要原因。與一線城市動輒幾百萬一套的價格相比，這些中小城市的房價很難不令人心動。
“這也是為什么定價升幅不能過快的原因之一，如果這里的售價超過萬元，與廣州、深圳相差不大，投資客的購買需求會大打折扣。”惠州某在售項目的銷售負責人說過，開發百萬大盤，肯定需要大量的投資客。
上世紀90年代，惠州樓市與海口、北海一起成為房地產泡沫破裂的“重災區”，當時，惠州曾留下了眾多爛尾項目。與海口、北海艱難地度過恢復期不同，惠州似乎更幸運，這個城市近年來再次受到全國多個房企的青睞，“投資熱情有過之而無不及”，熟知當地情況的業內人士這樣來形容。
曾經，來自全國各地的熱錢潮水般地涌到惠州，這里日夜不停地創造讓人熱血沸騰的淘金神話。據資料顯示，1993年底，受國家宏觀調控影響，惠州房地產畸形發展的巨大泡沫終于破滅，大量的外地資金撤走。據統計，1994至1996年間，僅大亞灣地區被抽走的資金就達160億元，房地產一下子從高峰跌到了谷底。
在“淘金”的驅動力之下，投資客經常是健忘的。這種驅動力，讓投資客、房企們不斷推高房價，也締造了一座座“鬼城”，然而，他們似乎并不擔憂。即使是面對有價無市的尷尬，他們仍堅持著留守，坐等升值，盡管等待他們的也許不是預期中的高回報，而是泡沫破裂后被套牢。
而各地方政府極力推動的造城運動，例如金融新城、高新區等，將投資客的期望值推得更高。
地方政府對土地財政的依賴度逐年提高，無疑會影響當地的銷售數據，特別是在樓市成交量并不樂觀的情況下。在調控之下，投資者的投資欲望受到打壓。而記者了解到，安排公務員購房等虛構成交數據的一幕經常上演。這些城市仍然有虛高的房價和苦苦堅持的成交量。
克而瑞10月份公布的“中國城市房地產市場風險排行榜”數據顯示，全國城市市場風險排名前50位城市中無一例外均為三四線城市。備受關注的鄂爾多斯列榜單第六名，其土地消化周期長達9.71年，供求比高達3.88，市場嚴重供過于求。
然而，一些房企并不認為泡沫危機會蔓延至自身，甚至仍繼續向這些城市投資。
易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，一線與二線城市由于龐大的市場需求，以及有限的土地資源，房地產市場供不應求狀況明顯。一線二線三線四線城市風險得分均值依次遞增。而一二線城市的泡沫會自行吸收的現象也較為普遍。
他指出，三線城市則出現明顯分化，個別三線城市市場“大躍進”背景下風險凸顯，鄂爾多斯市場風險最為突出。不同于前兩類城市，三線城市房價指標普遍不存在超前因素，房價漲幅相比GDP和居民收入都處在合理范圍內。
個別三線城市風險主要表現在供求關系上，隨著一二線城市房地產市場快速擴張、房價的持續高漲，部分三線城市近年來也加入到大力發展樓市的行列中來，但其本身的需求并不足以支撐巨大的供給，這些城市的風險正在集中展現。
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