一線城市庫存并未大幅減少 房價上漲壓力大
2012-12-08 來源：0352房網 編輯：木木
012年樓市被業內人士稱為“去庫存年”，然而市場表現卻一般，維持在絕對高位的待售面積則成為懸在房企頭上的達摩克利斯之劍。若是房價飆漲，手頭庫存足的房企則會大賺一筆，如果樓市低迷，手頭庫存足的房企則會資金壓力巨大。盡管最近北京、上海等一線城市樓市在加速回暖，但這些城市的庫存并未大幅減少。業內人士認為，按照目前的銷售速度，庫存去化的周期基本都需要8-9個月的時間。加之限購政策并未取消，明年的房價難以出現2009年那樣的大漲。據樓市統計數據顯示，截至2012年10月全國待售面積約為3.2億平米，超過2011年底的2.7億平米，并一直維持在高位。房企去庫存壓力仍然很大。
從11月的成交量上可以看到北京樓市的回暖程度。據北京中原市場研究部統計，今年11月，北京新建住宅成交面積為140.78萬平方米，新建商品住宅成交12988套，環比上漲32.37%，同比上漲94.34%。與北京一樣，上海、廣州等一線城市樓市在寒冷的季節全面回暖。成交上漲，使得去庫存化的速度加快，由此，擔心供應量減少導致房價上漲的聲音出現。
北京中原地產數據顯示，北京整體市場庫存的最低點出現在7月份的7.7萬套，在11月初增加供應后，目前的住宅可售庫存回升到了88308套。而北京住建委相關負責人不久前表示，年底前還有9000套預售正在審批中。中國房地產學會副會長陳國強認為，今年北京的去化速度為月均1萬套，按這個銷售速度計算，目前的庫存去化周期為8-9個月，這還不包括新增房源。目前，北上廣三個一線城市中，北京的去庫存壓力相對較小，而廣州、上海的庫存相對于其成交量來說，壓力仍然堪憂。陽光家緣數據顯示，截至11月28日，廣州未售套數為10.6萬套，按套均面積100平方米粗略計算，未售面積達到了千萬平米。而廣州市國土房管局數據顯示，11月，廣州10區新建商品住宅網上簽約面積76.92萬平方米。上海房管局統計，截至11月，今年上海市商品住宅成交面積為817.83萬平方米，同比增長21.75%;以目前的去化能力，上海市商品公寓總體去化周期在9個月，略大于7到8個月的供求平衡經驗值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期僅為6個月左右，而面積在150平方米以上的公寓房源庫存去化周期長達15個月。中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示：“雖然成交情況比較好，但是北上廣三個一線城市的庫存基本處于相對適中的水平。”
華遠地產董事長任志強曾多次表示，明年3月份，由于供應量的不足，房價將會暴漲。該預測引發了經濟學者郭建波與任志強約賭事件。其實，任志強10月底在某論壇上曾對其預測的明年房價上漲作了進一步說明，他說：“我們只能預測經濟運行，經濟運行是根據土地、開工、投資來運行的，但我們不能預測的是最后結果，如果因為政府采取措施可能房價沒漲，不像我說的應該漲，沒漲不等于我預測錯了，因為前期這三個條件是正確的。”業內人士普遍認為，明年的供應量的確會有所減少，但是基本保持平衡，不會出現像2009年那樣的暴漲。
目前，限購政策仍然未改變，入市的需求并不會出現井噴。而陳晟認為，明年即使政策調整，抑制房地產市場的投資與投機仍然不會改變，因此，剛需仍然是購房主力。值得注意的是，北京樓市此次回升是從二手房市場率先恢復，進而帶動了一手房。二手房的成交量早已超過一手房，因此存量房為市場所帶來的供應不可小視。根據北京住建委網站公布的網簽數據統計，11月北京全市二手住宅網簽總量為14449套，環比上漲26.2%，同比大幅上漲80.5%。中國房地產學會副會長陳國強表示，現在不少人忽略了一個情況，就是近幾年房地產市場發生了根本的變化，二手房的成交量已經遠遠超過一手房，存量房源對市場有很大的調節作用。一手房價的上漲會吸引二手房源的釋放。存量房中還存在著大量的空置房。隨著房產稅試點的逐步推廣，陳國強認為，空置房可能會因稅收等原因，釋放到市場中，從而增加供應。
消化庫存成為當前房企最重要的任務之一，有業內人士表示，目前很多大房企積壓了不少待售面積，盡管今年的銷售不錯，尤其是在一些三四線的城市，雖然成交量有所回升，但是只要價格微漲，銷售速度就會立刻慢下來。因此希望快速去庫存化的房企都不敢輕易調整售價，庫存成為了博弈的一個底線。
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