海南樓市迎來泡沫時代 去庫存依然是主題
2013-01-21 來源：0352房網 編輯：安靜
摘要：近期，全國樓市都在“回暖”，而海南樓市卻在泡沫期中。當地業內人士表示，當下海南樓市正處于房價的理性回歸階段。再看三線城市，具有代表性的就是常州，常州人口有限，供應過剩，導致面臨著庫存壓頂的現狀。
較大的庫存壓力
近日，一則海南樓市泡沫破裂、潛在供應量需消化十年的報道，一時間將海南的房地產市場推上風口浪尖。文中所引用的一億平方米以上的潛在供應量，以及銷售受困后當地樓盤價格戰愈演愈烈的描述，再加上網絡媒體在標題方面的助推。崩盤、庫存壓頂、泡沫破裂等十分具有爆炸力的詞，被加諸海南樓市。
這些報道迅速引發海南省相關部門的回應，海南省住建廳相關負責人表示，目前海南房地產市場的實際潛在供應總量約5000萬平方米，而并非之前報道的過億平方米。報道中所引用的機構統計數據存在一定的重復統計情況，很多擬建房地產項目并沒有形成實際潛在供應。海南省副省長陳志榮也公開表示，海南房地產市場不存在泡沫，而且隨著國際旅游島建設的穩步推進和新建西環線高速鐵路等基礎設施的不斷完善，海南的房地產市場將持續向好，要對海南的房地產市場抱有信心。
關于海南樓市庫存要消化十年的報道，來源于海南克爾瑞公布的一份市場報告。該報告顯示，海南18個市縣未來三至五年，包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產銷售面積880萬平方米計算，未來十年內，不再增加新的樓盤立項，這些庫存也難以消化完畢。
不過海南克爾瑞總經理王路表示，部分媒體在傳播信息時對上述數據有誤讀。“首先海南并不存在樓市泡沫破滅的說法，當下只是海南房價在庫存壓力下的理性回歸。其次是很多人把潛在供應當成了庫存，潛在供應指開發商和政府已經簽訂出讓協議的土地的總可見面積，包含開發商和政府間的購地意向、未來可開發的總面積，和已上市的庫存量是兩個概念，拿到預售證未售出的才是庫存。我們數據中夠銷售十年的是潛在供應量。”王路表示。
不過王路也承認，雖然部分媒體在報道和傳播海南樓市庫存現狀時有夸大成分，但海南樓市目前確實存在較大庫存壓力。根據海南克爾瑞的統計，海南目前庫存去化時間最長的是陵水，需要101個月，瓊海需要61個月，文昌需要46個月，海口的庫存去化周期也長達50個月，而三亞的去化周期最短，在20個月左右。“我們統計庫存去化時間時，是以當前庫存量除以之前13個月的平均銷售量，而2012年海南是受調控影響很嚴重的區域，特別是上半年的月銷售量很低，造成它的庫存去化時間的比值很大。”王路表示。
去庫存依然是主題
在庫存壓力下，當全國其他區域房價在四季度開始出現反彈趨勢的時候，海南房價卻是一片打折聲。在庫存壓力最大的陵水板塊，2012年底一個項目開出了帶裝修8800元/平方米起價的價格，而同時期周邊項目的房價普遍在13000元/平方米以上。位于海口西海岸的海長流項目，也以7068元/平方米起價開盤，與周邊15000-20000元/平方米的主流價格相比下降明顯。
海南中原地產市場研究部高級研究主任付澤龍表示，海南當前房價的下行，是在為2010年那波過于瘋狂的房價暴漲行情“還賬”。“2010年國際旅游島概念出來后，全國性大房企和炒房者涌至海南，開發商瘋狂拿地，一線海景土地資源消耗殆盡，炒房者的入場加劇了房價的快速上升，導致那段時間海南的房地產市場被過度開發。”付澤龍表示，正是那時候的過度開發，使海南樓市當下面臨庫存壓頂的現狀。作為一個依靠外地購房者的投資性需求為主的樓市，海南樓市在整體經濟增速下滑的大背景下，面臨的現狀則更為嚴峻。來自海南省房協的數據顯示，2006年、2007年和2008年，海口島外購房者比例達到45%，三亞的比例更是高達75%。知名財經評論人葉檀表示，海南房地產第一次崩盤緣于海南旅游未進、房地產開發冒進，如果此次再次崩盤，則說明中國最具吸引力的休閑與旅游地產無法吸引到足夠的資金。本地居民收入無法左右海南房地產價格，全國剩余流動資金量以及海南的吸引力才是確定海南房價的依據。
不過隨著2012年末傳統旺季的到來，海南樓市的成交量正在回升。“每年的11月到第二年的3月，是海南樓市的傳統旺季，因為這是北方客戶集中來海南過冬的時期，這時候成交量會明顯回升，我們稱之為氣候型剛需。”王路表示，開發商的降價策略以及傳統旺季的到來，也使海南樓市成交量從2012年年末開始出現好轉跡象，剛剛過去的2012年12月份同比上升在20%左右。而他預計2013年只要房價穩定，成交量也將持續穩定回升。
來自中國指數研究院的統計顯示，2012年海口商品住宅成交面積229.94萬平方米，同比2011年上升106%，三亞2012年商品住宅成交面積91.5萬平方米，同比下降12%。不過海口當年的成交均價為8499元/平方米，同比下降14.3%，三亞為24367元/平方米，同比上漲14.7%。海南房地產業內人士表示，之所以會出現這種情況，一是因為海口是海南少有的具有一定剛需的板塊，房價的下行和成交量的上升與全國多數地區走勢一致，而三亞則是典型的外來人口投資需求占絕對主導的板塊，加上資源稀缺和供應有限，導致房價繼續上升，成為海南唯一一個價格上升的板塊，同時成交量略降。
“海南樓市的一大特點是開發周期長，其他剛需為主的地區，開發周期大都在一年左右，而海南很多樓盤的開發周期普遍在四年以上，對企業的資金鏈是極大考驗。”付澤龍表示，所以雖然成交量有所回升，但與龐大的庫存相比，開發商依然面臨很大壓力，去庫存依然是海南樓市2013年的主題，海南樓市也將迎來一輪房價的“理性回歸”。
“在很多區域沒有配套支撐、很多政策配套還沒有落地的情況下，之前的價格上升是虛漲，擠泡沫是必要的，將更有利于海南樓市未來的健康發展。”王路表示，海南樓市的未來，則是由當前以開發住宅為主的“旅游地地產”，向真正的“旅游地產”轉變，使項目具有更完善的配套，將主要精力放在長遠的經營領域，而不僅僅是短期的賣房子。
常州樓市供應過剩
與以外地投資性需求為主的海南類似，位于江蘇的三線城市常州近日也因其高庫存情況成為輿論熱點。據央視報道，截至2012年12月末，常州全市商品房可售余量為1360.26萬平方米，同比上升12.84%，刷新了2008年的最高紀錄。按照2012年的月度成交平均水平計算，常州全部的商品房庫存量需消化20.9個月，而住宅則需要14.18個月才能消化完。
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