房產稅疑變“紙老虎”不照搬舊模式更尋新突破

2013-06-20 來源：0352房網編輯：李建霞

摘要：從房地產市場角度看，已經實施試點的上海、重慶兩地，房產稅對樓市的影響并沒有最初人們預期的那么大。業內人士說，房產稅試點并不僅僅是單純的擴圍問題，其實質更是對房產稅制度的一種創新突破。只有房產稅自身不斷“突圍”，才能逐步達成上述諸多政策意圖。

　　滬渝房產稅試點效果有限 不宜照搬舊模式

　　從上海、重慶房產稅試點情況來看，房產稅對樓市的調節作用有限。業內人士建議，房產稅征收標準、征收范圍以及稅率有待完善，其他試點城市不宜盲目照抄上海和重慶版本，應適當擴大征收范圍至存量房產。

　　根據國家統計局公布的數據進行統計，試行房產稅兩年多以來，重慶新建住房價格上漲了4.5%，上海新建住房價格上漲了7.6%。

　　上海的房產稅被普遍認為是“紙老虎”。上海房產稅的征收方式是面對增量房，主要是針對本地家庭新購的第二套住房和外地戶籍新購住房，按年征收，給予人均60平方米的免稅住房面積扣除，計稅價格為當前房屋交易價格的70%，通用稅率為適用0.6%;價格低于上年度新建商品住房平均價格的2倍，稅率為0.4%。

　　房產稅收入在上海財政收入中只能算作九牛一毛。上海市財政局的數據顯示，2012年上海市地方財政收入3743.71億元，其中房產稅24.6億元，房產稅收入在上�？傮w財政收入中僅占0.66%。而今年前5個月，上海的土地出讓收入已高達515億元。

　　重慶房產稅的模式是主要針對增量，同時對存量的別墅住宅征收，征收范圍包括個人擁有的獨棟商品住宅(別墅);新購的高檔住房，以“超出價格”(超出上兩年商品住房相關均價2倍及以上)為標準，進行征稅等。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，下一輪房產稅試點城市組合將以“熱點城市和準備充分的二三線城市”為主。

　　有專家建議，其他城市不應照抄滬渝房產稅模式，滬渝房產稅的征稅面設計得太窄，應逐步適當擴大;稅率的制定要靈活，針對不同人群要制定差別比例稅率。

　　試點擴圍更需“突圍”

　　在今年下半年房產稅試點擴圍可能出現突破的預期下，近期各地紛紛上報試點方案的消息格外引人注目。北京、深圳、杭州等地的試點擴圍呼聲不絕于耳，有關存量征收、增量征收的議論此起彼伏。房產稅試點擴圍的重要性毋庸置疑，但我們在關注擴圍的同時，更應當關切房產稅制度自身的突破，房產稅試點應當在更多領域大膽創新、穩步推進。

　　需要首先明確的是，房產稅試點是我國財稅體制改革的一個重要環節。在這個背景之下，房產稅試點擁有多重目的，較為重要的政策意圖至少包括平衡供需調控樓市、遏制土地財政擴充地方財源、完善我國稅收制度優化財產再分配等三個方面。

　　從房地產市場角度看，已經實施試點的上海、重慶兩地，房產稅對樓市的影響并沒有最初人們預期的那么大。兩地不少房企私下認為，房產稅試點并沒有對當地新樓盤的銷售策略產生重大影響。實際上，認為房產稅遏制了投機性需求的釋放，不如說是行政性的限購限貸政策發揮了關鍵作用，房產稅起了補充作用。房產稅沒有立竿見影的根本原因是，當前已有的房產稅試點方案并不是充分市場化的運作機制，各方面仍處于強大的行政約束之下，其對市場的深層次影響也就無從談起。對于整個房地產市場而言，運行機制不完整或者制度尚存缺陷的房產稅對樓市參與各方都缺乏強大的威懾力。房產稅試點擴圍題中應有之意是進一步完善稅收手段對樓市的調節作用，新增加的試點城市應當力爭建立完善的動態房產價值評估體系、嚴密有效的稅收征管機制、透明公開的信息登記系統等。在未來行政調控手段完全退出之前，房產稅必須提前做好準備，擔負更多市場化調節的職責。

　　從土地財政的角度看，房產稅試點試探出了土地財政這個“池子”的深淺。近兩年上海、重慶兩地財政部門的數據顯示，兩地征收的房產稅總量僅占當地財政總收入很小一部分，尚不能與規模龐大的土地出讓收入相比。土地財政是當前掣肘樓市調控政策發揮作用、弱化調控效果的重要因素之一。土地財政的存在不僅使房價上漲難以遏制，同時還使一些部門難以在房地產市場中保持中立和超然的立場，模糊了運動員與裁判員的身份和界限，加大了房地產市場的調控難度。房產稅作為一種相對穩定的地方稅，具備成為地方政府財政收入支柱稅種的潛力，但房產稅要長成一棵參天大樹就不得不向存量住宅開刀，否則會極大限制和影響房產稅的實際效果。房產稅試點擴圍應當在探索增量征收制度的同時，更要注重在存量征收方面有所突破，起碼應當盡早著手完善相應的技術、法律、機構儲備，對不同的征稅方案進行測算對比，明確穩步推進的路徑。

　　從稅收體制角度看，房產稅試點是我國財稅體制改革的重要方面，很多制度性問題亟需通過試點找到解決辦法。上世紀九十年代我國進行分稅制改革之后，強化了中央政府的財權，改善了中央財政的狀況，使中央政府有更強的調控能力，但地方財權被相對削弱后，其相應的事權并沒有縮小，反而在一定程度上擴大了。這造成地方政府公共管理職能繁重，但相對應的財政資金不足。客觀上這種事權與財權的不對等，推動了土地財政的滋生和壯大，進而又影響到房地產調控政策的效果。當然，一段時期以來很多地方政府通過土地財政解決了地方建設發展資金的問題，但這不是長久之計。構建健康穩定的地方財政收入來源已經刻不容緩。從這個角度看，房產稅試點擴圍包含了財稅體制改革的多重內涵，在探索存量征收同時還要從制度層面解決重復征稅、優化財產再分配等問題。

　　房產稅試點并不僅僅是單純的擴圍問題，其實質更是對房產稅制度的一種創新突破。只有房產稅自身不斷“突圍”，才能逐步達成上述諸多政策意圖。房產稅試點擴圍應當順應改革潮流，成為改革尖兵，為樓市穩定發展、經濟結構調整創造有利條件，為投資者、廣大民眾帶來更多改革紅利。

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示，房產稅要發揮調節貧富差距的功能，如果稅率很低或不實行累進制，就無法有效發揮這種功能。房產稅應當規定人均住房消費免稅額，可因地、因時制宜允許存在適當差異。超過免稅面積一律征稅，但稅率可按人均超面積具體情況實現逐步累進制。

（責任編輯：李建霞）