專家稱中國空置房6800萬套 房價崩盤可能性小
2013-09-29 來源：人民網 編輯：王紅蘭
摘要：近年來，我國房地產價格高歌猛進，持續飆升，引發市場人士和社會公眾普遍高度關注。中國房地產市場是否存在嚴重資產價格泡沫?如果是，那么房地產泡沫破滅是否會觸發系統性金融危機？
首先闡述幾個基本判斷。其一、從房價收入比、租金收益率、房價增速與家庭可支配收入增速之比、房價增速與GDP增速之比等多個國際公認指標來衡量，我國部分城市房地產市場已經出現比較嚴重的資產價格泡沫。
其二、整體來看，我國城鎮商品住房和商業寫字樓總供給量逐漸趨于飽和，部分城市已經出現嚴重供給過剩（所謂“鬼城”現象即屬此類）。有機構統計數據表明，全國空置住房達到6800萬套，總面積近60億平方米。據不完全估計，我國城鎮商品住房存量已經超過240億平方米，每年竣工商品房面積仍然高達15億平方米，五年之后，我國城鎮商品住房總存量將超過320億平方米。即使考慮2025年之后超過10億人成為完全城鎮居民，人均居住面積則已經超過30平方米。
其三、考慮人口結構迅速變化（獨生子女逐漸成為社會主流人口和人口總體逐漸老齡化），住房剛性需求增速將快速下降。其四、實施新城鎮化戰略必然意味著我國土地制度和戶籍制度的重大調整。如果允許集體所有制土地私有化和自由轉讓，特別是如果允許所謂“小產權房”能夠直接公開上市交易，我國商品住房供應量將立刻增加至少30%，整體價格將面臨巨大下降壓力。
支持城鎮商品住房價格持續上漲的主要力量有：其一、城鎮化過程人口遷移所創造的剛性住房需求;其二、城鎮居民改善性住房需求;其三、老舊住房的改造和重建。
綜合考慮上述多種因素，我們認為，房地產市場價格（商品房和寫字樓）不可能長期持續上漲。預計兩年內房地產價格整體見頂回落，部分城市將出現房地產價格大幅度急劇下降，資產價格泡沫破滅所誘發的金融風險不容低估。
然而，盡管如此，從商業銀行體系整體來看，房地產貸款風險總體仍可控。基本原因有四：一是我國銀行體系房地產貸款資產占比相對較低，占商業銀行全部貸款比重不到10%。即使考慮全部所謂“涉房”貸款，所占比重亦較低，沒有一些機構所夸張的那么大。
二是我國房地產金融衍生產品極少，占房地產貸款總額比例不到5%，且風險特征簡單透明。
三是房地產貸款里，幾乎全部個人住房按揭貸款的“貸款房價比”低于80%，平均“償債收入比”為33%。開發貸款平均抵押品比例達到189%。截至2013年二季度，包括農村信用機構在內的銀行業金融機構房地產貸款的不良率低于2%，不少地區繼續呈下降態勢。
四是我國住房市場剛性需求還會持續增長一段時間，有望保證房地產市場不會出現某些機構所預言的“崩潰或崩盤”。
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