2013年大同市房地產市場調控政策運行情況分析
發布時間：2014-03-26 來源：0352房網 編輯：小墨
摘要：2013年大同市嚴格執行國家房地產宏觀調控政策，房地產開發業呈現出開發投資高速增長、商品房竣工面積大幅增加、施工規模持續擴張的良好態勢。同時，也存在著開發企業資金來源趨緊、房屋新開工面積下降、土地交易市場低迷、商品房待售面積大幅增加、商品房銷售面積增速放緩等問題。
一、全市房地產開發運行主要特點
（一）房地產開發投資高速增長
2013年，
大同市房地產開發投資完成265.0億元，同比增長55.3%，占全市固定資產投資的比重為25.6%。房地產對固定資產投資的貢獻率為46.2%，拉動全市固定資產投資增長11.4個百分點。
從房屋類型看，商品
住宅投資完成192.8億元，同比增長67.5%，占房地產開發投資的比重72.8%；辦公樓投資完成4.8億元，同比增長124.2%；商業營業用房投資完成44.9億元，同比增長22.3%；其他投資完成22.6億元，同比增長35.1%。
（二）商品房竣工面積大幅增長
全市商品房竣工面積656.2萬平方米，比上年增長233.1%；其中：住宅面積524.3萬平方米，增長213.7%；商業營業用房90.4萬平方米，增長567.5%；辦公樓6.0萬平方米，增長118.4%；其他用房35.5萬平方米，增長161.9%。
（三）房屋施工規模持續擴張
2013年房地產施工規模2129.1萬平方米，比上年增長33.9%。其中，住宅施工面積1601.0萬平方米，同比增長20.5%；辦公樓施工面積33.4萬平方米，同比增長102.7%；商業營業用房施工面積296.5萬平方米，同比增長95.7%；其他房屋施工面積198.2萬平方米，同比增長113.7%。
二、房地產開發運行中需要關注的問題
2013年，全市房地產開發企業本年資金合計231.7億元，同比增長21.4%。其中，上年末結余資金25.1億元，同比下降45.6%；本年實際到位資金206.6億元，同比增長42.7%，低于完成投資增速12.6個百分點。
本年實際到位資金中，國內貸款6.7億元，同比增長2.1%，占本年到位資金的比重3.2%；自籌資金158.6億元，同比增長42.2%，占本年到位資金的比重76.8%；其他資金來源41.3億元，同比增長55.1%。自籌資金成為房地產企業資金來源的主渠道，且國內貸款占比由去年4.5%下降為3.2%，說明房地產開發企業資金保障形勢嚴峻，且需進一步加強金融市場對房地產開發投資增長的支撐。
（二）商品房銷售量增速放緩，中小戶型銷售呈現負增長
2013 年，全市商品房銷售面積120.6萬平方米，同比增長9.5%，增幅比上年回落12.7個百分點。其中，商品住宅銷售面積98.2萬平方米，同比下降-1.0% ；商品房銷售額 55.8億元，同比增長18.2% 。其中，商品住宅銷售額39.2億元，同比增長1.8%。
中小戶型商品住宅銷售面積占比持續下降。2013年，90平方米及以下
住房銷售面積29.6萬平方米，同比下降28.6%，占住宅銷售面積的比重由上年的41.7%下降到30.1%；90-144平方米住房銷售面積54.0萬平方米，同比增長10.4%，占住宅銷售面積的比重由上年的49.2%提高到55.0%；144平方米以上住房銷售面積14.6萬平方米，同比增長61.9%，占住宅銷售面積的比重由上年的9.1%提高到14.9%。隨著全市大規模
城市棚戶區改造和保障性住房的完工，中小戶型銷售的減少和大戶型銷售的增加，說明全市范圍內改善型住房需求已經成為主流，小戶型住房剛需正呈逐漸下降的趨勢。
（三）商品房待售面積大幅攀升，且以大戶型房屋為主
2013年，全市商品房待售面積100.9萬平方米，同比增長73.1%。其中商品住宅待售面積74.4萬平方米，同比增長119.1%。從商品房待售期限看，待售1-3年面積44.2萬平方米，同比增長213.6%；待售3年以上面積1.7萬平方米，同比下降17.7%。
在商品住宅待售面積中， 90平方米及以下住房待售面積5.0萬平方米，同比下降64.7%；90-144平方米住房待售面積39.0萬平方米，同比增長161.7%；144平方米以上住房待售面積30.4萬平方米，同比增長513.0%。說明目前全市待售商品住宅主要集中于大戶型，且以近1—3年完工的大戶型房屋居多。
（四）房屋新開工面積持續減少，土地交易市場低迷
2013年，大同市商品房新開工面積與土地購置面積均同比下降。其中，房屋新開工面積624.7萬平方米，同比下降17.6%，其中住宅新開工面積429.6萬平方米，同比下降33.4%；房地產企業土地購置面積167.1萬平方米，同比下降11.9%。
全市開發企業待開發土地面積95.9萬平方米，同比下降7.1%，較去年同期凈減少7.4萬平方米。新開工面積和土地購置是
房地產市場的“晴雨表”，這兩項指標同時下降，表明房地產
開發商對未來房地產的投資預期持謹慎態度。
2013年，全市商品房待售面積100.9萬平方米，較2011年翻了近一番。待售面積的增加，嚴重制約了我市房地產開發業的發展，應積極采取相關措施加以解決。一是對房地產開發項目手續不健全，未取得預售許可證的項目，政府應督促其企業及時辦理相關手續，加快
購房者簽訂購房合同；二是出臺有效政策，加快農村人口就地城鎮化，從而刺激房地產市場需求，拉動銷售；三是采取定量限價收購、定向銷售、合理補償等辦法，將待售的商品房轉化為解危解困或拆遷安置用房，出售給中低收入家庭及拆遷戶。
（二）加強金融對房地產業的合理支持
2013年，全市房地產企業國內貸款6.7億元，占比僅為本年實際到位資金的3.2%。而本年各項應付款合計達到99.9億元，同比增長88.4%，房地產開發企業資金保障形勢嚴峻。政府應建立健全房地產金融
監測機制,密切跟蹤房地產市場發展態勢。簡化和規范住
房貸款制度,理順住房消費貸款政策。指導商業
銀行科學評估房地產業的風險,在完善風險控制的前提下,進一步改進金融服務,支持房地產業的合理有效信貸需求,促進房地產信貸市場平穩運行。
