摘要：“國五條”公布后，針對二手房交易征收差價20%個稅的政策，網上傳出了多個版本的避稅攻略，并被瘋狂傳閱。那么網上盛傳的所謂買二手房避稅的五大奇招，也可以稱作“避稅五招”是否可行，存在什么樣的法律風險？近日，北京兩位資深法官表示，“避稅五招”不僅不靠譜，而且都存在極大的法律風險。

　　“避稅五招”之一

　　先過戶給子女 再上市銷售

　　網友總結出的買賣二手房避稅第一招，是父母先將房子過戶給兒女，再以兒女名義賣房避稅。

　　網上還舉例說明這第一招的運作過程：70多歲的楊老漢名下有一套60多平方米的房改房，楊老漢購買該房時的價格是5萬元。目前這套房子的市場價值是100萬元，如果按照當年5萬元買下的價格，那么增值部分就達到了95萬元，交20%的稅就是19萬元。

　　楊老漢到派出所開具子女關系證明之后，到房產局以100萬元把房子賣給兒子。兒子根本不需要付購房款，就可以將房子歸到自己名下，唯一需要交的就是契稅和楊老漢的個人所得稅。楊老漢將房子賣給兒子，合同價格為100萬元，那么今后以兒子的名義將這套房子再次出售時，該房的增值底價就是100萬元。如果楊老漢仍以100萬元出售，那么就相當于無需繳納個人所得稅。如此操作，神不知鬼不覺地避開了20%的增值稅。

　　法官點評：這招存在四個法律風險

　　那么這一避稅招數是否可行呢？房山法院的盧濤法官稱這一招存在四個方面的法律風險。首先，父母將自己名下的房子過戶到子女名下后，子女就有權處置其名下的房產。如果子女將房子賣掉后不給老人賣房款，老人可能面臨無房可住或者無錢養老的困境。其次，如果父母將房子賣給子女過戶到子女名下，遇到子女離婚等家庭變故，房子有可能作為子女的夫妻共同財產進行分割，房屋的一半份額可能會落到他人名下。第三，房子過戶到子女名下之后，如果遇到子女在外面有債務糾紛，其名下的房產可能會被法院查封甚至強制執行。最后，目前北京實行二套房、三套房限購措施，如果父母將房屋過戶到子女名下而子女不能及時處置，遇到子女購房就會因為名下有房而受到限購政策的影響。

　　“避稅五招”之二

　　簽陰陽合同 做低交易價格

　　“20%的稅太重了，這下還不是滿城都是陰陽合同啊！”針對二手房20%的計征個稅，有網友表示陰陽合同將成為接下來二手房過戶的“標準合同”。所謂的陰陽合同，是指二手房買賣雙方簽署兩份合同，一份合同是真實成交價格，另一份合同是為了規避個稅的虛假成交價格。以一套原價100萬元、實際成交價格200萬元的二手房為例，如果按照新政計征20%的個稅，那么需要繳納20萬元的個稅;如果通過簽署陰陽合同，將成交價格填寫成100萬元，那么該二手房差額部分就是零，就不需要繳納一分錢的增值稅。

　　法官點評：陰陽合同不受法律保護

　　對此盧濤法官表示，陰陽合同不受法律保護，買房人今后再處置房產時，可能會承擔更大的稅負。

　　盧濤法官表示，從法律上說，陰陽合同目的是逃避國家稅收，其本身就是非法的，一旦買賣雙方出現糾紛起訴到法院，法院不會保護假合同約定的內容。此外，按照目前所有稅費都由買房人承擔的市場“潛規則”，買房人用陰陽合同在這一次買房時少交了稅，但是如果買房人再將所購房屋出售時，會因為第一次交易合同價格畸低而面臨再次交易的差價更大，需要交納的稅費更多。

　　再有，目前稅務部門對交易價格明顯低于市場價格成交的二手房要進行價格評估，交易雙方必須按照評估價格進行稅費征繳。因此，陰陽合同規避個稅的目的很難達到。

　　“避稅五招”之三

　　虛假訴訟 借司法判決過戶

　　“陰陽合同？弱爆了！”陰陽合同避稅的招數剛曬到網上，一位網友就在微博上表示，陰陽合同避稅的成功率并不能百分之百得到保證，最簡單有效的辦法可以通過申請司法判決，直接把二手房判罰給購買方，節省的稅費更多。

　　該人士表示，二手房買賣雙方可以偽造欠款事實，由買方向法院起訴，要求賣方還錢。賣方則表示愿意以房抵債，最終由法院將二手房判罰給買方，達到避稅目的。這一用虛假訴訟的方式騙取法院判決避稅，得到了很多網友的認可。

　　法官點評：虛假訴訟將被追責

　　對于網民支招稱可用虛假訴訟騙取法院判決的方式避稅，盧濤法官稱，如果虛假訴訟的事實一旦被法官核實，買賣雙方都將面臨嚴厲的處罰甚至會被追究刑事責任。

　　據盧濤法官介紹，今年1月1日實施的新的《民訴法》對于虛假訴訟加大了懲處力度。那些想通過虛假訴訟避稅的人實際上是低估了法官的水平和能力。據盧濤法官介紹，每次國家出臺涉及民生的重大政策之后，法院都會及時制定預案，隨之出臺預防當事人通過虛假訴訟騙取法院判決的措施。就坊間流傳的偽造欠款事實，通過司法判決達到避稅目的的做法，首先法院判決一般只會對欠款數額和還款日期予以確認，并不會直接同意“以房抵債”。如果雙方當事人自愿同意以房抵債也不會得到司法確認。對“以房抵債”的案件，法院的處理是通過司法拍賣程序，將拍賣所得款項扣除稅費之后用以償還債務，所以想偽造欠款事實，通過法院判決達到避稅過戶的目的，在司法實踐中是行不通的。#p#副標題#e#

　　據盧濤法官介紹，法院在審理案件中曾遇到過這樣的案例：買賣雙方為了避稅，簽訂假借條向法院起訴，買房一方稱對方欠自己的錢款要求償還，而賣房一方主動提出愿意“以房抵債”，雙方演雙簧非常逼真，騙得了法院判決或調解書。但是在履行判決的過程中房價出現下跌，買房人反悔，用假債務關系的判決書要求賣房人還本付息。在另外一個案例中，在履行判決書過程中房價大幅上漲，房主一方反悔，將錯就錯，返還買房人以“債務”名義約定的房款，收回所售房屋，使購房人買房計劃落空。上述兩種情況無論哪種情況發生，另一方都要承擔虛假訴訟的風險，一旦虛假訴訟露餡兒，雙方還都將受到法院的處置。

　　“避稅五招”之四

　　假離婚假結婚 小心弄假成真

　　在網友列舉的各種避稅辦法中，最“損”且號稱最簡便有效的一招，是通過離婚、結婚來實現避稅。這樣的避稅方法一共分為三步：第一步，買賣雙方夫妻離婚；第二步，賣方房主與買方異性結婚，房產證上加上對方名字，然后再離婚，房屋歸屬買方異性；第三步，買賣雙方夫妻各自復婚。這樣一來，二手房過戶的總費用只需要結婚、離婚費用，加上房產證更名的費用，最多只要幾百元就可以搞定一套房的交易過戶。這樣的避稅辦法，可以節省幾萬乃至幾十萬元的過戶費用。

　　法官點評：假結婚可能會導致“婚內強奸”

　　對于網民列舉的通過假離婚、假結婚避稅的招數，北京市一中院法官郭嘉稱，這招最不可行，可能會導致“婚內強奸”，而且這招明顯突破了人的道德倫理底線。

　　郭嘉法官稱，我國法律不承認“婚書”、“婚約”，試圖通過假離婚、假結婚達到避稅的目的，即使買賣雙方在實施之前寫下書面約定，這個約定也不受法律保護。據郭法官介紹，北京多家法院都曾審理過夫妻雙方為了向單位要房而假離婚，最后一方假戲真作不同意再復婚，使另一方人財兩空的案件。比如，女方在面臨單位分房時，為了制造出自己名下無房的假象，與自己的丈夫約定好先假離婚，將夫妻雙方的住房變更到丈夫名下，自己凈身出戶，待分到房后再復婚。卻沒想到，丈夫卻假戲真作，事情辦完后不再同意復婚，自己卻帶著房子一走了之，使女方落得人財兩空。

　　郭法官說，目前網上流傳的通過假離婚、假結婚避稅的招數，買賣雙方為了省下20%的房屋增值稅，先是夫妻假離婚，再由戶主與對方的異性假結婚，如果假結婚的一方要求行使配偶權過性生活怎么辦？

　　對此，盧濤法官表示，假離婚、假結婚還會引發其他的法律問題，比如假結婚之后，夫妻名下的財產就可能認定為夫妻共同財產，再辦理離婚手續時，可能將面臨將夫妻共同財產進行分割的局面，使一方的財產受損。

　　“避稅五招”之五

　　過戶給公司 需防“雞飛蛋打”

　　除了陰陽合同、司法判決之外，根據目前的“國五條”規定，以公司名義售賣二手房并無征繳20%所得的規定，由此有的網友支招稱一些二手房可以通過這一途徑進行避稅。

　　法官點評：得不償失

　　對于以公司名義售房避稅，盧濤法官稱，“這一招意義不大，風險很大。”

　　盧濤法官分析，以公司名義售房避稅，首先得將個人名下的房屋過戶到公司名下，要先繳3%的契稅，企業向外出售該房屋時，按照規定要繳納15%的企業所得稅，這一納稅比例比個人售賣二手房需要繳納20%的二手房增值稅少不了多少，但這招風險卻很大。首先個人名下的房屋轉移到企業名下之后，企業就有權出售、抵押該房屋，而不需要得到房屋實際所有人的許可。此外如果公司財務出現問題或有外債不能償還，過戶到企業名下的房屋還有可能被法院查封、拍賣用以償還企業債務，最終房屋所有人落得雞飛蛋打。

　　盧濤法官總結說，網上避稅全攻略可以說“招招驚險，步步難行，全不靠譜”。盧濤法官提示市民，已經簽訂買房合同的市民趕緊辦理過戶手續，不要期待房價上漲或者下跌;沒有充分想好是否出售或者購買二手房的市民，也不要因為政策突變而頭腦發熱，在沒有冷靜做出決定的情況下就直接沖進二手房交易市場做出不冷靜的決定，給今后的生活埋下諸多隱患。