摘要：隨著中國正漸入老齡化社會，傳統養老方式面臨挑戰，國內的養老設施滿足不了需求，政府鼓勵發展養老地產等問題，一個龐大的市場已經悄然浮現，但其整合或許仍然需要時間。事實上，這種創新型的地產產品，租售方式將比普通住宅更為復雜。無限廣闊的未來市場，使得養老地產正在成為又一波地產新浪潮。

　　開發商率先提出了老年人生活解決方案，養老地產隨之浮出水面。從2010年開始，老齡化引發的“銀發經濟”成為中國各大房企眼中的“香餑餑”，養老地產成為住宅地產、商業地產、旅游地產之后，各大房企最看好的成長板塊。據了解，萬科地產、保利地產、首創置業、花樣年地產、綠地集團、綠城集團、燕達房產等企業均已進入養老地產領域。其中，萬科首個養老項目“萬科幸福匯”、保利首個養老公寓“西塘安平老年健康生活社區”，在行業內取得了一定的聲望。

　　雖然不少房企宣布進軍養老地產，但目前這塊市場還處在概念層面，缺乏實質性內容。此外，市場對養老社區的認知還存在誤區：養老社區不是醫院，也不是敬老院，而是老年人生活的社區。———嘉進地產總經理李昕

　　養老地產過去一直在關注配套，但卻忽略了對老人心理層面的關懷。新一代的養老社區，需要在服務上“做功課”。———親和源項目總監梁程

　　以前，養老地產著重強調老人生活環境的安靜，忽略了老人也需要融入社會的心理需求。———藍光地產文旅公司相關負責人

　　定位：外界認知有誤區，養老地產不是敬老院

　　市場上定位養老型的樓盤，主打的依然是產品，僅是在產品的市場細分上傾向于老年人居住。在相當長的一段時間內，養老地產對于大多數人來說，僅僅是簡單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產品或旅游度假產品成為此類概念的主力承載者。但事實上，養老地產，從建筑設計、園林規劃到裝飾標準，這類老年地產的建筑產品開發接近于高端住宅產品開發的規律，創新核心在于適老化設計。養老地產實現了品質地產和優良管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊，但養老地產不是敬老遠。

　　動向：險資進入養老地產，外企尋覓商機

　　克爾瑞養老地產專題研究報告指出，從開發主體看，開發商、保險公司、政府是國內養老地產開發的三個主要力量，從長遠趨勢來看，國外養老地產投資商未來有可能會成為第四股力量。

　　目前多家險資進入養老地產：包括泰康人壽、中國人壽、合眾人壽等。其中，泰康人壽是保險界中步子邁得最大的公司之一。2009年11月，泰康人壽首倡和實施的養老社區項目獲得保監會批準，是第一個獲得試點資格的保險公司。隨后，泰康人壽斥資40億元購置小湯山溫泉鄉2000畝地，建造第一家泰康養老社區。另外，業界亦曾盛傳泰康人壽已在上海崇明島成功“圈地”2000畝，用于建造高級養老社區。有媒體報道，2011年底，合眾人壽在湖北武漢蔡甸區舉行了“合眾健康社區”奠基儀式。合眾有關負責人表示，該項目預計投資80億元，首期動工面積約800畝，未來還將逐步擴大規劃。親和源項目總監梁程表示，現在保險公司拿地修建養老公寓，然后包裝成保險產品出售的形式，也是一種新的發展趨勢。

　　此外，還有不少外資也相當關注這個領域，在尋求新的合作方式和項目。克爾瑞市場研究部人士表示，國外投資商也已進入養老地產領域。僅美國的企業就有三家，分別是城堡投資、Emeritus Corp、Life Care Services LLC。據同野惠澤營銷總監周健透露，來自芬蘭、德國、日本的投資商已布局中國，其中，來自芬蘭的投資商正在成都尋找落地的項目。

　　趨勢：重點在于服務

　　親和源項目總監梁程表示，養老地產過去一直在關注配套，但卻忽略了對老人心理層面的關懷。他說，新一代的養老社區，需要在服務上“做功課”。

　　親和源在社區內打造“家”文化，希望讓老人快樂而健康地生活，而不僅僅只是關注老人的壽命。梁程說，我們提供的是“秘書式服務”，不再像傳統模式那樣提供可選擇的菜單式服務，只要是老人合理的要求，我們都給予無償或者有償的滿足，這樣在老人的心理層面上將感覺更加舒適。

　　李昕也表示，其實養老社區跟青年住區是一樣的，只不過對配套的要求不同而已。他說，很多人一談到養老地產就理解為敬老院，想象住在里面的老年人生活無法自理，需要醫護人員全程照料。但事實上，如果真是這種情況，那養老社區無法做下去，也沒有開發商愿意做。

　　根據老年人的生活方式提供合適的住所，才是開發商要做的事情。藍光地產打造的岷江國際旅游度假區，采用了養老+旅游+住宅+商業的模式，以此滿足老年人的生活。

　　“以前，養老地產著重強調老人生活環境的安靜，忽略了老人也需要融入社會的心理需求。”藍光地產文旅公司相關負責人表示，針對老人們的生理和心理兩方面的需求，岷江國際社區選址在空氣清新的都江堰，擁有適合老人頤養天年的自然資源。同時，項目配備的大量商業體量，也讓老人有了逛街休閑的好去處。

　　落戶郫縣花園鎮、打造千畝成都養老地產的同野惠澤投資公司，在成都養老地產領域引發了熱議。消息顯示，同野惠澤將參與郫縣花園鎮進行全鎮域土地整理和農村安置房建設，將該片區按照新CCRC老年住區標準進行整體規劃，通過個性化的業態，配套醫療、康體、商業、餐飲、娛樂、酒店、幼兒園、學校等上下游相關產業，打造以“養老”、“養生”為核心的產品系列，形成宜商、宜居的可持續養老產業園區。項目相關負責人指出，對于養老地產而言，房子只是一個載體，其核心是服務和交流。周健表示，我們將以此為宗旨，打造一種全新的交流型住宅