摘要：去年，貴陽樓市曾“被鄂爾多斯”過一次，如今，因為幾個千萬級體量的超級大盤再現，被某些地產專家預言“崩盤”。不過，克爾瑞研究中心在最新發布的《城市房地產發展前景排行榜》報告中，卻將貴陽列為“中國房地產投資TOP50強”中的第29位。

　　面對如此相左的觀點，人們不禁要問：貴陽樓市的開發前景到底如何?

　　多家貴陽當地房企的高層人士表示，他們并不回避當前貴陽樓市短期內的供需失衡、剛需被透支及利潤空間日趨收緊等核心問題，但也絕非一些房地產專家所把玩的“數字游戲”，即便是千萬級體量的超級大盤，也基本上是分階段拿地開發的。在城鎮化紅利面前，貴陽樓市前景依然看好。只是，在本地超級大盤“花果園”和“未來方舟”等的壟斷定價下，后來者可能需要更好的產品、更高超的營銷及融資能力，才能把市場“錢”景轉化為財報上漂亮的數字。

曾號稱“中國第一超級大盤”的花果園項目效果圖

　　超級大盤林立

　　繼號稱“中國第一超級大盤”的花果園項目之后，如今貴陽的房地產市場再擴容。據中地行貴陽公司市場研究部提供的數據，目前貴陽千萬級體量的超級項目有4個。其中，花果園項目總建筑面積達1830萬平方米，目前這一“巨無霸”地位已被“中鐵·龍里生態城”項目取代，后者建筑體量為2000萬平方米，“中天·假日方舟”為1400萬平方米，“大川·白金城”達1600萬平方米。

　　近來提出“貴陽樓市也瘋狂”等觀點的中國企業資本聯盟主席杜猛解釋稱，“貴陽官方網站上已批的在建工程10000萬多平方米，三口或四口之家可住500萬人，而貴陽目前僅340萬人。也就是說，貴陽新城(觀山湖區)可再裝一個貴陽的人口，而貴州9個地州人口都往貴陽流動，也需好幾年，這是地道的‘鬼城’。”

　　“其實沒有外界說的那么嚴重，有些開發商是為了宣傳而制造概念，可能大量土地還沒有拿到。”俊發地產集團貴陽公司總經理張播說。碧桂園集團戰略發展品牌部總監林偉營也表示，公司現在拿到的土地才幾百畝。

　　中鐵置業貴陽公司副總經理、財務總監王成平亦表示，“總投資500億元的國際生態城項目，當初規劃是3萬畝，這是未來好些年的規劃，目前批下來的僅2000畝，即使是這2000畝，中鐵也是分步驟滾動開發。”

　　貴陽大川地產營銷總監朱晉儀亦稱，大川·白金城的最大投資量將會在明年，總投資額為500億元。

　　在中地行貴陽公司市場研究部高級項目主任劉定坤看來，貴州省人口4000萬，貴州是個沒有第二個大城市可以分流的中心單核城市，其城市化率要在10年后從目前33%達到57%，這個簡單的人口轉移運動還將持續，貴陽房地產還會持續快速發展。

　　超級大盤掌控定價權

　　業界公認，貴陽幾個超級大盤幾乎壟斷了市場并掌控了定價權。

　　數據顯示，今年上半年，貴陽市共銷售商品房近5萬套，比去年同期增長了25.4%;商品房均價4617元/平方米，同比僅增長了1.5%。在前述總成交量中，位于南明區的花果園項目就售出了2.5萬套，位居貴陽各樓盤銷冠。花果園項目銷售總監孫浩對記者表示，花果園地處老城區，以成本價銷售。

　　劉定坤認為，花果園成功的最大因素是其用地性質，項目大部分屬于城中村舊改用地，相關稅費大幅減免，行政審批一路綠燈，大大縮短了工程工期，使得銷售加速，為后期資金保障提供了來源。

　　王成平表示，“我不是特別樂觀。貴陽超級項目靠低價快速回籠資金，1平方米才3000多塊錢，一些中小房企本身資金承受力較弱，經營壓力是蠻大的。”

　　劉定坤認為，市場透支嚴重主要緣于多個大盤對市場的強力吸收，大部分即將入市項目由于缺乏區位優勢、政府導向、政策保障、價格吸引等，想取得如花果園的銷售業績不太現實。

　　在朱晉儀看來，貴陽大盤前期基本上是微利，開發商是靠后期大量人口的入駐，為項目商業帶來持續現金流。

　　“(花果園的)客戶主要來自地州，每個地州均有1名銷售經理帶隊，每個銷售經理有5萬元/月的活動經費。在分銷點上累計的客戶，每個周末派大巴車接到項目售樓部成交。”劉定坤說。