房地產行業“暴利”謎團：何為暴利 誰的暴利
發布時間：2011-05-14 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
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房地產開發銷售過程中是否存在暴利，一直是個難以說清、爭議頗多的話題。
4月26日，國家發改委價格監督檢查司司長許昆林表示，“我們正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業發展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發商牟取暴利的行為。”
此言一經媒體公開報道，對立的兩個陣營立刻產生：眾多房地產開發商利用微博等網絡平臺聲明，房企開發商品住房不存在暴利，其真實的利潤率水平甚至要遠遠低于藥品、服裝及餐飲行業;網民及普通購房者則眾口一詞，多年來房地產開發商雄踞財富榜前列，炫富行為屢見不鮮，若無暴利，何至于此?
正如“雞生蛋，蛋生雞”的理論一樣，究竟是房地產開發催生了無數億萬富翁，還是無數億萬富翁涌向了房地產行業?確切的答案或許只能在公開成本后、靠真實的數據來證明。
何為暴利
房地產造就富豪的“神話”，似乎印證了行業“暴利”的觀點。
2011年福布斯發布的全球華人富豪榜單顯示，近三成華人富豪主要涉及房地產業，遠遠超過其他行業。其中，前三甲中的李嘉誠、新鴻基郭炳江兄弟均為房地產富豪;內地女富豪當中，吳亞軍、陳麗華亦是靠地產起家。
“中國房地產開發行業暴利驚人，應該實施反暴利法。”商務部國際貿易經濟合作研究院專家梅新育說，即使在次貸危機爆發前世界性的房地產牛市中，中國房地產市場的表現也極為引人注目。當時，在境外基金直接參與最多的房地產租賃市場，中國市場收益率比美歐市場收益率普遍高50%以上。而由于中國房地產企業信息高度不透明，他們所對外宣稱的利潤數據并不靠譜。
根據梅新育的調查，2003年時，地處北京西四環和西五環之間玉泉路周邊地區商品房的銷售利潤率大概為34.7%，投資收益率則高達138.8%。而房地產企業普遍存在的涉稅問題也進一步提高了其實際利潤率，“2004年度中國納稅500強企業排行榜”前300名內無一家房地產商。”
不過，21世紀不動產市場發展中心副總裁林蕾在接受《中國建設報·中國住房》記者采訪時強調，目前對房地產暴利并無確切定義，無論是政府部門還是學界，都暫未給出清晰的界定。
她認為，按照上市企業利潤率的估算，如果以毛利潤率30%或者35%以上定義為“暴利”，那么，一些壟斷企業算不算是“暴利”?根據中石油年報，其2009年毛利潤率為37.89%，2010年為33.79%，均高于大部分房地產上市公司的毛利潤率。
北京大學房地產研究所所長陳國強在接受采訪時則認為，各項目成本和利潤情況不同，即便是相鄰地塊，如定位不同，開發商投資成本也不一樣。土地成本也許可比，但設計費、建設成本等環節差異很大，“暴利”如何界定有難度。偉業我愛我家副總裁胡錦暉也表示，根據近年上市房企年報，其年均毛利率為35%左右，除去稅收、管理成本，凈利率在16%左右，是否還屬于“暴利”值得商榷。
